公司克而瑞研究中心 2021-05-27 08:48:40 來源:丁祖昱評樓市
??其中,城市更新成為多元化拿地的一項(xiàng)重要途徑。
??尤其2021年以來,城市更新再迎頂層設(shè)計(jì)的支持并不斷深化?!笆奈濉币?guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng),“城市更新”首次寫入政府工作報(bào)告中,成為當(dāng)下熱議的高頻詞。對房地產(chǎn)而言,行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉(zhuǎn)變,城市更新既能降低拿地成本,又是能拓寬獲地渠道,已然成為房企的必爭之地。
??各梯隊(duì)房企參與城市更新的比例較上一年均有所提升,百強(qiáng)房企中參與城市更新的比例已達(dá)到80%,并且已有51%的房企運(yùn)營規(guī)模超百萬方,早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。
??01
??TOP100房企半數(shù)規(guī)模超百萬方
??由于城市更新項(xiàng)目對企業(yè)的運(yùn)營、資金實(shí)力要求都比較高,因此企業(yè)布局深度不一,規(guī)模也各有差異,實(shí)際上,城市更新規(guī)模達(dá)到百萬方的便可稱為“已初具規(guī)?!?。
??根據(jù)對未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的城市更新部分,即“城市更新潛在建筑總建面”來表現(xiàn)企業(yè)參與城市更新的規(guī)模,80%的百強(qiáng)上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷,并且已有51%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬方的規(guī)模。
??聚焦資金更為充足、運(yùn)營實(shí)力更強(qiáng)的50強(qiáng)房企,其參與城市更新改造的比例更高,達(dá)88%,形成規(guī)模的房企占比也高達(dá)65%。這一比例較20年年中均有提升。
??一方面是由于去年新上市的企業(yè)中早有城市更新經(jīng)驗(yàn),比如大唐地產(chǎn)在2018年就通過股權(quán)收購的形式獲取了深圳市光明新區(qū)荔園片區(qū)城市更新項(xiàng)目,另一方面部分房企確開始涉足城市更新,比如港龍?jiān)?020年在大灣區(qū)獲取了分布在惠州、旺村和增城的三個(gè)城市更新項(xiàng)目,涉足該領(lǐng)域。
??城市更新賽道不斷有新入局者,但同時(shí)各個(gè)梯隊(duì)逐漸拉開差距。
??位于第一梯隊(duì)的佳兆業(yè),城市更新項(xiàng)目對應(yīng)未來可售建面達(dá)1.08億平方米,此外恒大、富力、融創(chuàng)、保利和時(shí)代五家房企城市更新潛在總建面也都超5000萬平方米。大部分房企城市更新規(guī)模處于第二梯隊(duì),潛在總建面在1000-5000萬平方米,既有碧桂園、中海、世茂此類全國性規(guī)模房企,同時(shí)也有奧園、龍光、合景泰富等粵系房企借助地緣優(yōu)勢高歌猛進(jìn)。對于第三梯隊(duì)的房企而言,城市更新更多的是一種可選的拿地手段,而并未作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展。
??02
??粵系房企仍為城市更新主力軍
??城市更新的熱點(diǎn)區(qū)域集中在大灣區(qū),粵系房企在這方面有很強(qiáng)的地緣優(yōu)勢,從已具規(guī)模的房企來看,過半均為粵系房企,其次為京津系和閩系,占比分別為15%和13%,浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與,但占比不超5%。
??在各個(gè)梯隊(duì)中粵系房企規(guī)模整體排名靠前,第一梯隊(duì)只有融創(chuàng)一家非粵系房企,第二梯隊(duì)中粵系房企占比高達(dá)75%,第三梯隊(duì)多為其他派系房企,他們大都處于起步階段。
??實(shí)際上,從粵系房企的發(fā)展路徑來看,大灣區(qū)城市更新改造起步早、發(fā)展成熟、市場開放等先決條件,廣東省省自然資源廳披露了一組數(shù)據(jù):截止2020年底全省共實(shí)施“三舊”改造面積92.60萬畝,節(jié)約土地22.77萬畝,屬全國前列。在這樣的大環(huán)境下,粵系房企具備先發(fā)優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢,往往參與度更高。
??反觀大灣區(qū)之外的城市,城市更新主要集中在一線和核心二線城市,重點(diǎn)布局城市更新的房企抓住機(jī)會(huì),比如處第二梯隊(duì)的閩系房企旭輝,除大灣區(qū)外,還在武漢、貴陽、太原、石家莊等城市積極獲取項(xiàng)目。
??圖:2020年城市更新已成規(guī)模的百強(qiáng)上市房企派系分布
備注:由內(nèi)至外分別為依次為一、二、三梯隊(duì) 數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報(bào)、CRIC
??03
??合作入局分擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)
??城市更新的痛點(diǎn)也很明顯,項(xiàng)目體量較大,對資金要求高,需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜,對大部分房企而言,單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大,因此在項(xiàng)目獲取上,通過收并購或者合作兩種的方式,可以快速打開新局面,既減輕了企業(yè)前期的資金壓力,也共同分擔(dān)了后期開發(fā)和運(yùn)營的市場風(fēng)險(xiǎn)。
??以恒大在深圳的擴(kuò)張為例路徑,通過收并購恒大打開了在深圳的城市更新版圖。2011年恒大通過收購深圳建設(shè)集團(tuán)有限公司71%股權(quán),獲得了蔡屋圍紅圍坊拆遷項(xiàng)目的部分股權(quán),此后又陸續(xù)收購國香地產(chǎn)、蛇口灣廈實(shí)業(yè)等企業(yè),打造恒大國香山項(xiàng)目、灣廈村舊改等項(xiàng)目。據(jù)恒大2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)透露, 所有城市更新項(xiàng)目中,從小房企手中收并購的達(dá)50%。
??企業(yè)合作方面,2020年以來屢見不鮮,主要可分為三類。一是尋找能補(bǔ)充自身短板的合作方,比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢、且有城市更新經(jīng)驗(yàn)的本土企業(yè)合作,能幫助更快獲取項(xiàng)目。二是援引有資金實(shí)力或融資能力強(qiáng)的投資方,比如俊發(fā)與平安不動(dòng)產(chǎn)合作,平安不動(dòng)產(chǎn)作為中國平安旗下專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺(tái)企業(yè),能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗(yàn)的房企強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合,比如花樣年和奧園,資源共享能實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果。
??表:2020年以來部分企業(yè)城市更新合作情況
數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
??04
??城市更新迎來價(jià)值兌現(xiàn)
??開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)慢,處于轉(zhuǎn)化期的項(xiàng)目仍在沉淀資金,城市更新項(xiàng)目必須在轉(zhuǎn)化成有效土儲(chǔ)后才能貢獻(xiàn)業(yè)績。從近幾年表現(xiàn)來看,早期布局城市更新的房企均有一定體量的項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)化,并陸續(xù)開盤貢獻(xiàn)銷售,并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉(zhuǎn)化的趨勢釋放紅利,城市更新進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),美的、時(shí)代、佳兆業(yè)、奧園等房企在2020年轉(zhuǎn)化建面均超百萬方,已成為獲取土儲(chǔ)的重要渠道,尤其是時(shí)代中國,城市更新轉(zhuǎn)化建面占當(dāng)年新增總土儲(chǔ)建面的比值高達(dá)61%,美的和佳兆業(yè)這部分占比也高于20%。以佳兆業(yè)為例,自公司成立以來已經(jīng)成功轉(zhuǎn)化了40個(gè)城市更新項(xiàng)目,轉(zhuǎn)化面積近1500萬方。由此,2016-2019年,舊改合約銷售占整體銷售比例由25%逐年提升至38%,大力驅(qū)動(dòng)了銷售增長,也助力企業(yè)維持了較高的毛利率。
??表:2020年部分企業(yè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化情況
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報(bào)、CRIC
??隨著中央和地方的政策逐步完善,預(yù)計(jì)未來轉(zhuǎn)化將進(jìn)一步提速。比如2021年3月開始實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》,改變了“雙百”制,規(guī)定舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達(dá)95%以上可征收,極大推動(dòng)城市更新進(jìn)程。
??城市更新的布局仍然在加速。一方面重點(diǎn)城市集中供地壓縮了部分房企的投資空間,另一方面“三條紅線”監(jiān)管從嚴(yán),房企資金壓力有增無減。無論是作為多元化拿地渠道,還是降低拿地成本、提升利潤空間的手段,都意味著城市更新將成為房企未來爭奪的熱門賽道。
??從發(fā)展現(xiàn)狀而言,單個(gè)房企潛在城市更新建面最高已超過1億平方米,隨著早期布局的房企已能夠保持項(xiàng)目穩(wěn)定的轉(zhuǎn)化并進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期,城市更新的賽道將會(huì)再拓寬。由于城市更新賽道上的布局者逐漸增多,競爭加劇的同時(shí)也呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)和趨勢,需要注意的是,城市更新仍存在開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等風(fēng)險(xiǎn),抱團(tuán)取暖、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為重要趨勢。
旭輝集團(tuán)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913100001321468885 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:350000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 516 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 134
蘇州旭輝高科置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91320505697907381A 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:64900(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 7 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 1
廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101MA5D5RT62H 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:916000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 64 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 78
廣州越秀城開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101MA5D5HXD8J 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:370000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 18 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 47
廣州金茂置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:9144011530462148XM 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:700000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 73 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 51
金茂置業(yè)(杭州)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91330100MA27WHWQ4J 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:320000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 6 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論