??云貴區(qū)域指云南省和貴州省，均地處中國西南邊陲，地形結(jié)構(gòu)復雜。其中，云南山地湖泊眾多，山地和高原面積分別占全省國土總面積的84%和10%；而貴州素有“八山一水一分田”之說，92.5%的國土面積為山地和丘陵，是全國唯一沒有平原支撐的省份。

??受制于嚴峻的地形結(jié)構(gòu)和地質(zhì)條件等因素，過去很長時間內(nèi)，云貴區(qū)域交通發(fā)展相對緩慢，但隨著近幾年當?shù)卣罅ν顿Y開發(fā)基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，相較于過去改善顯著。

??在此背景下，近年來云貴區(qū)域整體經(jīng)濟體量仍處全國中下游，但經(jīng)濟增速迅猛，經(jīng)濟增長以投資驅(qū)動為主。2020年云南實現(xiàn)GDP約為24488億元，排名全國第18名，人均GDP為全國水平的0.7倍，而貴州GDP約17827億元，落后于云南，排名全國第20名，人均GDP為全國的0.68倍，GDP總量排名相對靠后。但是云南和貴州經(jīng)濟增速位于全國前列，2020年云南和貴州增速位列全國第3位和第2位。

??由于云貴經(jīng)濟高度依賴房地產(chǎn)，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高增長，但投資規(guī)模仍處于全國中游。

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??云貴城鎮(zhèn)化率落后全國，房產(chǎn)投資規(guī)模中游

??受限于經(jīng)濟發(fā)展，云貴區(qū)域城鎮(zhèn)化率全國倒數(shù)，區(qū)域內(nèi)部兩極分化明顯。2019年云南城鎮(zhèn)化率為48.9%，較2015年提升5.6個百分點，但仍處于全國倒數(shù)第三；同年貴州城鎮(zhèn)化率為49%，仍處于全國倒數(shù)第四。城市層面，云貴區(qū)域內(nèi)省會城市城鎮(zhèn)率均超70%，其中2019年昆明常住人口695萬，城鎮(zhèn)化率73.6%，而同期貴州的76.13%，而剩余的中小城市城鎮(zhèn)率普遍偏低，如2019年云南曲靖城鎮(zhèn)化率49.64%,貴州畢節(jié)約44.3%，與省會差距明顯。

??房地產(chǎn)投資規(guī)模處全國中游，區(qū)域內(nèi)省會貢獻約4-6成

??云貴區(qū)域的經(jīng)濟增長主要以投資驅(qū)動為主，對房地產(chǎn)的依賴程度較高，2019年云南和貴州的房地產(chǎn)依賴度分別為17.87%和17.83%，處全國第6名和第7名。云貴當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)的高依賴，疊加云貴長期以來人口外流，缺乏穩(wěn)定的剛性需求支撐，云貴整體房地產(chǎn)政策環(huán)境相對寬松，地方政策出臺較少，主要以市場較火熱的昆明和貴陽出臺的政策較多。

??在此背景下，2015-2016年以來云南和貴州的房地產(chǎn)開發(fā)投資維持快速增長，2019年云貴兩省房地產(chǎn)投資增速均超27%；但整體房地產(chǎn)投資規(guī)模仍處全國中游，2019年云南和貴州實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為4151.41億元和2990.81億元，規(guī)模排名全國第14名和第18名。

??省內(nèi)城市層面，省會和核心城市對全省房地產(chǎn)投資額的貢獻度高達60%。云南省內(nèi)部呈現(xiàn)“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省會昆明對全省房地產(chǎn)投資的貢獻度持續(xù)攀升，2017年甚至達到60.4%。而貴州省內(nèi)部，房地產(chǎn)投資格局呈現(xiàn)“一超一強多弱”格局。2013-2018年貴陽和遵義對全省房地產(chǎn)投資的貢獻度穩(wěn)定60%左右。

??TOP20房企已全部進駐云貴，本土房企生存空間壓縮

??云貴房地產(chǎn)市場需求和規(guī)模處全國中下游，但區(qū)域內(nèi)部仍有如昆明、玉溪、大理、西雙版納、麗江、貴陽和遵義等部分城市，或因剛性需求拉動，或因發(fā)展文旅地產(chǎn)訴求等因素，近年來龍頭房企紛紛進駐云貴。據(jù)統(tǒng)計，2020年銷售排名TOP20房企在云貴的進駐率達100%，且均已完成省會昆明和貴陽的布局。

??以云南昆明為例，2015年國務(wù)院同意設(shè)立國家級新區(qū)——云南滇中新區(qū)，新區(qū)規(guī)劃發(fā)布后，龍頭房企紛紛搶灘云南市場，主要進入方式為合作開發(fā)和公開拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年綠城、北大資源和海航首入昆明，2016年碧桂園、融創(chuàng)、金科、新城、大悅城和中建等房企首次落子昆明，2017年美的置業(yè)、中鐵建、中交、中南、首創(chuàng)、中糧、遠洋和東原等房企成功打開昆明市場，2018年包含奧園、花樣年、佳兆業(yè)、金茂和陽光城等在內(nèi)的13家外來房企成功入駐，2019-2020年累計22家外來房企新進昆明。

??龍頭房企不斷進入云貴市場，憑借品牌和資金實力，逐步壓縮本土房企生存空間，本土和外來房企競爭格局呈現(xiàn)“二八開”趨勢。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《房企銷售業(yè)績TOP20——云南榜》，2019-2020年云南全口徑銷售TOP20房企中外來房企銷售貢獻度分別為80.67%和73.25%；由于克而瑞暫無貴州銷售排行榜數(shù)據(jù)，以省會貴陽為例，據(jù)CRIC系統(tǒng)顯示2019-2020年貴陽全口徑銷售TOP20房企中外來貢獻占比均超85%。

表：2019-2020年云南和貴陽TOP20房企外來/本土占比

??02

??云貴房企側(cè)重省會深耕，外拓布局以四川為主

??從云貴區(qū)域的9家重點房企（包括5家云南省本土房企及4家貴州省本土房企）來看，自2017年起，僅有五家在克而瑞TOP200全口徑金額排行榜中出現(xiàn)，分別為俊發(fā)地產(chǎn)、中天城投、云南城投、麒龍集團、宏立城，僅中天城投（中天金融）及云南城投實現(xiàn)上市。其中，俊發(fā)地產(chǎn)規(guī)模最大，2020年的全口徑銷售額達670億元，兩百強中排名第59位；中天城投的全口徑銷售額也達到了183億元，排名132位。

??整體來看，云貴房企上榜數(shù)量較少，9家中僅有5家；且排名較后，除了俊發(fā)地產(chǎn)在60名之內(nèi)，其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城，排名均在160名左右，2018年上榜的麒龍集團則排名第200名。

??9家重點房企為：俊發(fā)地產(chǎn)、云南城投、諾仕達集團、云南江東、華夏陽光、中天城投、麒龍集團、宏立城、富康實業(yè)。

表：歷年克而瑞全口徑銷售榜單中云貴房企上榜情況（單位：億元）

??從云貴房企的城市布局情況來看，在云南省內(nèi)，俊發(fā)地產(chǎn)的城市覆蓋面最廣，已覆蓋了昆明、西雙版納、大理等5個地級市或自治州。從城市層面來看，云南省會昆明毫無疑問是各家本土房企最多布局的城市，此外西雙版納、大理、麗江也有較多房企布局，這些城市均屬于經(jīng)濟較為發(fā)達的旅游城市。

表：云南本土房企省內(nèi)城市布局情況

注（1）：普洱項目為特色小鎮(zhèn)項目：普洱茶小鎮(zhèn)及茶禪世界特色小鎮(zhèn)。

注（2）：玉溪項目為參股項目：太陽山國際生態(tài)旅游度假社區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理    

??在貴州省內(nèi)，麒龍集團已基本實現(xiàn)了省內(nèi)的全覆蓋，于各個地級市或自治州均有項目存在，是貴州本土房企中覆蓋最廣的房企之一。此外貴州城市中，省會貴陽同樣是各家本土房企的兵家必爭之地，此外遵義、黔西南、安順也有較多房企布局。其中遵義是全省除貴陽外，GDP規(guī)模及人均可支配收入最高的城市，同時也屬于成渝經(jīng)濟圈內(nèi)；而黔西南是近年來三個自治州中GDP增長最快的城市。此外，安順主要憑借貴安新區(qū)的規(guī)劃，也有部分房企布局其中。

表：貴州本土房企省內(nèi)城市布局情況

??在云貴區(qū)域的9家重點房企中，向云貴區(qū)域外拓展的企業(yè)有6家，云貴房企向外拓展意愿相對強烈。從省份來看，四川省共有4家布局，這主要由于四川與云貴相近且接壤，為云貴房企拓展四川提供了地理便利性；成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的提出，也為云貴房企帶來了更多機遇。此外經(jīng)濟強省浙江、江蘇、廣東也均是云貴房企布局的重點。單從城市來看，布局較多的城市包括有成都、四川瀘州、寧波、杭州等。但整體來看，除了云南城投外，大多數(shù)房企仍主要深耕省內(nèi)市場，省外市場的銷售貢獻占比較小，仍處于初步探索環(huán)節(jié)。

表：云貴房企向外拓展布局城市情況

??03

??本土房企產(chǎn)品標準化程度低，多元業(yè)務(wù)參與云貴建設(shè)

??多數(shù)云貴房企資金實力相對有限，更多局限于省內(nèi)市場且整體市占率偏低，多為省內(nèi)零星布局，而省內(nèi)不同城市甚至不同地段都對產(chǎn)品開發(fā)提出差異化要求，因而多數(shù)云貴房企尚未形成標化的產(chǎn)品線。據(jù)不完全統(tǒng)計，本地房企中僅俊發(fā)、中天城投、云南城投和麒龍集團已經(jīng)形成統(tǒng)一的產(chǎn)品線，其余規(guī)?？壳暗娜缰Z仕達、華夏陽光、宏立城、云南江東、子元集團、宏德置業(yè)和云城置業(yè)都尚未統(tǒng)一整理產(chǎn)品線。

??9家云貴重點房企中，物業(yè)服務(wù)及商業(yè)運營是房企布局最多的兩大板塊。在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，規(guī)模較大的為俊發(fā)物業(yè)和中天物業(yè)。其中俊發(fā)物業(yè)已進駐昆明、玉溪、大理、開遠、西雙版納、成都、貴陽、無錫等城市，覆蓋項目超百個，管理面積超4000萬平方米；而中天物業(yè)服務(wù)在管項目達104個，在管面積同樣超4000萬平方米。在商業(yè)領(lǐng)域，俊發(fā)商業(yè)的規(guī)模也同樣較大，目前擁有商業(yè)管理項目約20個，運營面積約400多萬平方米。

??此外，部分房企還根據(jù)云貴兩省內(nèi)的資源稟賦，擁有旅游文旅、茶葉礦產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

表：云貴房企多元化布局方向

??在云貴區(qū)域內(nèi)兩極分化加速的背景下，通過對區(qū)域內(nèi)25個地級市的拿地盈利空間進行分析，發(fā)現(xiàn)西雙版納、麗江、保山、大理、玉溪和臨滄為最佳盈利區(qū)域，而紅河、昭通、六盤水、黔南和黔西南投資價值相對低，另外楚雄、怒江、安順、畢節(jié)、遵義在內(nèi)的11個地級市投資盈利空間屬走量型，且人口持續(xù)外流，不具備可觀的回報率；而省會昆明和貴陽市場內(nèi)卷化競爭嚴重，土地溢價高，利潤率可能承壓。

??整體來看，云貴房企雖然規(guī)模較小，但具有自身不同的發(fā)展模式與業(yè)務(wù)壁壘，非其他房企短時間內(nèi)可以取代，與此同時，云貴房企也要思危、思變，以更好的姿態(tài)投入到美好生活的建設(shè)中。