路遙知馬力，日久見(jiàn)人心。
 
      自泰禾陷入資金鏈危機(jī)以來(lái)，黃其森從未轉(zhuǎn)出手中持有的北科建股份。反觀北科建，卻不斷往二股東傷口“撒鹽”。
 
      6月4日，北科建將與泰禾合作的北科建泰禾麗春湖院子項(xiàng)目置上了“貨架”。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，北科建擬轉(zhuǎn)讓北京瑞坤置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“瑞坤置業(yè)”）51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)3.7億元，后者正是北科建泰禾麗春湖院子的項(xiàng)目公司。
 
      這并不是北科建首次“甩賣(mài)”瑞坤置業(yè)51%股權(quán)。今年4月中旬，它就曾在北交所掛牌出售，彼時(shí)尚未公開(kāi)底價(jià)。
 
      樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，自2019年以來(lái)，北科建泰禾麗春湖院子因“減配”問(wèn)題頻遭業(yè)主維權(quán)，目前只剩少量現(xiàn)房出售。
 
      眼下，北科建不僅將雙方合作“結(jié)晶”放上貨架，還將二股東泰禾告上法院，公開(kāi)撕破臉。
 
      狀告二股東
 
      泰禾深陷“債務(wù)危局”后，北科建及雙方合作的北科建泰禾麗春湖院子的處境，也備受外界關(guān)注。
 
      早在2014年7月，瑞坤置業(yè)以23.3億元摘得北京昌平沙河區(qū)域的麗春湖項(xiàng)目地塊，溢價(jià)率5.91%，樓面價(jià)28156元/平方米。次年，泰禾與北科建就該宗地塊展開(kāi)合作，引入泰禾院子系產(chǎn)品。
 
      項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，曾以55.3億元的成績(jī)，成為2017年度中國(guó)別墅市場(chǎng)、北京別墅市場(chǎng)和北京商品住宅市場(chǎng)“三冠王”，并占據(jù)中國(guó)別墅市場(chǎng)歷年銷(xiāo)冠。
 
      也是在這一年年中（2017年6月），泰禾集團(tuán)以17.49億元受讓寧波科橋持有的北京科技園建設(shè)23.32%股權(quán)，成為北科建的第二大股東。
 

      截止目前，北科建有四位股東，包括北京市國(guó)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、泰禾集團(tuán)、北京城建投資發(fā)展股份有限公司、北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司分別持股54.45%、26.43%、14%、5.12%。

      北科建要離泰禾而去      

      眼下，雖然黃其森與泰禾陷入暫時(shí)性危機(jī)，卻并未“倒賣(mài)”手中的北科建股權(quán)。
 
      但反觀北科建，不僅將雙方合作“結(jié)晶”放上貨架，還將二股東泰禾告上法院，公開(kāi)撕破臉。
 
      事件起因要從2018年4月24日說(shuō)起，瑞坤置業(yè)與福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“福州泰禾”）訂立《借款協(xié)議》，前者向后者提供借款3.43億元，借款期限自2018年4月26日至2018年8月6日，借款年利率6.5%。
 
      樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，瑞坤置業(yè)有三位股東，包括福州泰禾、北科建以及北科建全資子公司北京京雁置業(yè)有限責(zé)任公司，分別持股49.0002%、48%、2.9998%。

      北科建要離泰禾而去

      根據(jù)《借款協(xié)議》，如若福州泰禾未在協(xié)議約定的期限內(nèi)償還借款及利息，則未還款項(xiàng)借款利率按銀行同期貸款利率4倍計(jì)算，直至借款全部還清，并承擔(dān)由此為瑞坤置業(yè)帶來(lái)的一切損失。

      假設(shè)按照銀行同期貸款利率5%計(jì)算，4倍就是20%，這不亞于放“高利貸”的利率。
 
      還款期限已至，泰禾并未將借款全部還清。2018年12月19日，瑞坤置業(yè)、北科建與福州泰禾簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定瑞坤置業(yè)將其對(duì)福州泰禾的上述借款本息轉(zhuǎn)讓給北科建。
 
      同日，福州泰禾向北科建及瑞坤置業(yè)出具《承諾函》，同意在案涉借款未歸還之前，瑞坤置業(yè)有權(quán)將福州泰禾應(yīng)分得股利直接抵扣上述借款的利息及本金。同時(shí)為擔(dān)保償還，2019年4月1日，福州泰禾將其持有的瑞坤置業(yè)49%的股權(quán)質(zhì)押給北科建。

      2019年9月22日，泰禾集團(tuán)出具《關(guān)于償還北京瑞坤有限責(zé)任公司借款的還款計(jì)劃》，承諾就上述3.43億元借款及利息承擔(dān)償還義務(wù)。此后，各方達(dá)成將北科建向泰禾集團(tuán)的股東分紅款用于抵扣《借款協(xié)議》項(xiàng)下借款的計(jì)劃。

 
      之后，福州泰禾、泰禾集團(tuán)以現(xiàn)金支付、抵扣股東分紅款的方式償還了《借款協(xié)議》項(xiàng)下的部分本金及利息。但截至2020年8月10日，福州泰禾、泰禾集團(tuán)尚欠北科建本金3.11億元及利息303.31萬(wàn)元未償還。
 
      一直拿不到錢(qián)的北科建，終于將二股東泰禾起訴至法院，請(qǐng)求判令福州泰禾、泰禾集團(tuán)向北科建支付借款本金3.11億元及利息303.31元。同時(shí)，北科建有權(quán)以福州泰禾持有的瑞坤置業(yè)49%的股權(quán)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)值在上述第一項(xiàng)確定的債權(quán)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
 
      “撬動(dòng)”基金并購(gòu)
 
      該拿地的拿地，該合作的合作，北科建似乎也未受泰禾危機(jī)影響。
 
      6月21日，一家名為“濟(jì)南領(lǐng)秀睿華管理咨詢(xún)合伙企業(yè)（有限合伙）”的公司悄然成立，注冊(cè)資本6.3億元，目前尚無(wú)對(duì)外投資。
 
      這家新設(shè)立的公司有三位股東，北京科寰信息咨詢(xún)中心（有限合伙）（下稱(chēng)“北京科寰”）、華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司（下稱(chēng)“華潤(rùn)信托”）、北科建科睿資本管理（北京）有限公司（下稱(chēng)“科睿資本”）各占股53.16%、46.83%、0.01%。
 
      其中，大股東北京科寰由北科建和科睿資本各占股99.8%、0.2%，后者又為北科建100%控股子公司。換言之，這家新公司實(shí)際是由北科建和華潤(rùn)信托合資成立。
 
      樂(lè)居財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，這并非雙方合作的第一家公司。近年來(lái)，北科建與華潤(rùn)系合作甚密，且科睿資本均在其中扮演了重要角色。
 
      最早在2018年11月，由科睿資本作為GP發(fā)起設(shè)立，北科建及華潤(rùn)信托、華潤(rùn)資產(chǎn)作為L(zhǎng)P共同投資的南寧領(lǐng)秀潤(rùn)紅有限合伙基金，通過(guò)增資方式獲得華潤(rùn)置地溫州七都島項(xiàng)目公司49%股權(quán)。這是雙方的首次合作。
 
      之后，科睿資本又以同一模式，并購(gòu)了華潤(rùn)置地溫州潤(rùn)睿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、溫州鼎潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等多個(gè)溫州項(xiàng)目公司。
 
      繼與華潤(rùn)建立合作關(guān)系后，去年科睿資本又搭上中國(guó)金茂，取得金茂珠海斗門(mén)項(xiàng)目50%股權(quán)，借此進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)。
 
      據(jù)悉，科睿資本為北科建并購(gòu)業(yè)務(wù)投資平臺(tái)，成立于2016年底，2018年初正式運(yùn)營(yíng)，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，目前對(duì)外投資了7家子公司，持股比例在0.0158%至0.2217%不等。
 
      官方信息顯示，科睿資本在管基金規(guī)模已擠進(jìn)百億行列，投資項(xiàng)目包含產(chǎn)業(yè)、商辦和住宅不同業(yè)態(tài)，覆蓋上海、杭州、溫州、濟(jì)南、珠海等多個(gè)熱點(diǎn)城市。顯然，北科建以科睿資本為“武器”，擴(kuò)充了不少土地儲(chǔ)備。
 
      “科技地產(chǎn)”的尷尬
 
      如果要寫(xiě)一部京城地產(chǎn)史，北科建一定是繞不過(guò)的存在。其頭頂“中關(guān)村締造者”的光環(huán)，出身不凡。
 
      北科建［全稱(chēng)“北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司”］成立于1999年，是圍繞北京市落實(shí)中關(guān)村建設(shè)使命，專(zhuān)門(mén)成立的市屬開(kāi)發(fā)企業(yè)。最早由8家國(guó)資單位發(fā)起設(shè)立，北京首創(chuàng)、北京城建、北京國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司分別為前三大股東。
 
      主要任務(wù)是負(fù)責(zé)中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是建設(shè)中關(guān)村西區(qū)、國(guó)家級(jí)軟件園及西二旗規(guī)劃范圍內(nèi)住宅建設(shè)用地的一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。
 
      之后，由于中關(guān)村土地成本上升，北科建盈利能力下降，原股東北京首創(chuàng)和北京城建萌生退意，于2007年將手中持有的北科建股份轉(zhuǎn)讓給了北京市國(guó)資公司。
 
      2009年，北科建謀劃上市，但因國(guó)資改制等原因未果。也是在那年，北科建從政府平臺(tái)企業(yè)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，走出北京，先后在青島和長(zhǎng)三角地區(qū)開(kāi)發(fā)了藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、嘉興智富城、無(wú)錫中關(guān)村軟件園等項(xiàng)目。
 
      市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，北科建高層也一直在思考北科建作為園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。2011年，北科建正式確定走“科技地產(chǎn)”路線(xiàn)。
 
      但科技地產(chǎn)的落地和實(shí)踐并不容易，需大量資金投入，盈利又非一朝一夕之事。北科建曾賴(lài)以生存中關(guān)村科技園項(xiàng)目老本不夠吃，新項(xiàng)目又尚未成熟，以至于一度陷入青黃不接的尷尬。
 
      2015年，北科建集團(tuán)總經(jīng)理郭瑩輝提出，“未來(lái)要通過(guò)拓展和并購(gòu)等多種方式，加速發(fā)展增量”。當(dāng)年8月，北科建并購(gòu)上海融真虹橋商務(wù)廣場(chǎng)，首開(kāi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目并購(gòu)之先河。之后，北科建開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”之路，并購(gòu)已然成為其擴(kuò)張的重要方式。