??上市后的第一筆并購(gòu)，建發(fā)物業(yè)（02156.HK）隔了12天再發(fā)補(bǔ)充說明。

??7月12日，建發(fā)物業(yè)更新了收購(gòu)洛陽泉舜物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“泉舜物業(yè)”）的資料，內(nèi)容涉及泉舜物業(yè)財(cái)務(wù)資料和收購(gòu)代價(jià)的說明。

??正式的收購(gòu)公告，在7月1日已經(jīng)公布。建發(fā)物業(yè)間接全資附屬公司怡家園（廈門）物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“怡家園物業(yè)”）以3739.32萬元的價(jià)格，收購(gòu)泉舜物業(yè)51%股權(quán)，收購(gòu)市盈率約為16.89倍。

??與對(duì)價(jià)一同公布的，還有泉舜物業(yè)的業(yè)績(jī)情況。截至4月5日，泉舜物業(yè)的凈資產(chǎn)只余下注冊(cè)資本，并且同期的凈利潤(rùn)為“0”。補(bǔ)充公告中，建發(fā)物業(yè)對(duì)這兩則數(shù)據(jù)做出了解釋，卻引起資本市場(chǎng)的反彈。

??公告的內(nèi)容立竿見影，資本市場(chǎng)次日開盤便做出股價(jià)下調(diào)的回應(yīng)。不過，這次的股價(jià)走勢(shì)和第一則公告時(shí)略有出入。

??股價(jià)走勢(shì)兩級(jí)

??一筆并購(gòu)的兩則公告，股市卻呈現(xiàn)兩種狀態(tài)。

??第二則公告后，股價(jià)明顯下行。補(bǔ)充說明公告在7月12日晚間發(fā)布，次日開盤不到兩小時(shí)，股價(jià)就跌至谷底，之后雖有提振，但在午盤之后再度下跌。截至收盤，股價(jià)也未回到開盤標(biāo)準(zhǔn)。

??7月13日上午9：30-10：50，股價(jià)從5.16港元下挫至5.08港元，跌幅達(dá)到1.55%。隨后股價(jià)逐漸回溫，13：20股價(jià)回至開盤價(jià)格后再次下滑，截至收盤報(bào)價(jià)5.09港元/股，整體下跌1.36%。

??影響還在繼續(xù)，股價(jià)下跌也未停止。截至7月14日收盤，報(bào)價(jià)5.03港元/股，較當(dāng)日開盤下跌1.18%，而較7月13日開盤價(jià)已經(jīng)跌去2.5%。

??然而，在上一篇收購(gòu)公告發(fā)出后，股價(jià)不僅沒跌，反而逆勢(shì)上揚(yáng)。不過，也有可能是次日的利好消息沖淡了資本的情緒，才使得股價(jià)達(dá)到了峰值。

??兩次公告的時(shí)間線拉得較長(zhǎng)，留給投資者反應(yīng)的時(shí)間也足夠，股價(jià)隨著資本態(tài)度曲折前行，更是出現(xiàn)了“M”形的股價(jià)走勢(shì)。

??7月1日，建發(fā)物業(yè)首次公布收購(gòu)消息，標(biāo)的業(yè)績(jī)、對(duì)價(jià)等數(shù)據(jù)直白地展露出來。股市的態(tài)度本應(yīng)在第二天表露出來，然而次日一早建發(fā)物業(yè)公布了一則股權(quán)激勵(lì)的利好消息，混淆了視線，以至于持續(xù)5天股市遇熱。7月2日-7月6日收盤，股價(jià)上調(diào)8.11%。

??公布說明細(xì)則，正處于“M”形股勢(shì)的第二段下跌期。目前股價(jià)還在往下走，不過早期利好消息帶來的上漲足以填平下滑態(tài)勢(shì)，截至7月14日收盤，股價(jià)較7月2日開盤仍增長(zhǎng)了4.57%。

??泉舜集團(tuán)抽走2300萬資產(chǎn)

??股市的反應(yīng)，源自收購(gòu)標(biāo)的的質(zhì)量。眼下，泉舜物業(yè)正處在資產(chǎn)流失，負(fù)債高企，一季度凈利潤(rùn)成空的情況。

??成立于2003年的泉舜物業(yè)，歷來屬于泉舜集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)。建發(fā)物業(yè)完成收購(gòu)前，泉舜集團(tuán)持有物業(yè)100%股權(quán)。收購(gòu)后，建發(fā)物業(yè)則持有51%股權(quán)，將泉舜物業(yè)的財(cái)務(wù)納入報(bào)表內(nèi)，余下49%繼續(xù)由泉舜集團(tuán)擁有。

??之所以有這種設(shè)定，與泉舜物業(yè)的成色有關(guān)。目前，其業(yè)務(wù)范圍主要包括住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、管家服務(wù)及停車場(chǎng)管理服務(wù)，并以洛陽、鄭州、廈門及漳州為主要經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。截至2020年12月8日，在管項(xiàng)目12個(gè)，管理面積191萬平方米。

??最大的隱患，便是其資產(chǎn)和業(yè)績(jī)狀況的不穩(wěn)定性。

??泉舜集團(tuán)作為泉舜物業(yè)的前大股東，在出售資產(chǎn)前抽走了2300萬元凈資產(chǎn)，僅給泉舜物業(yè)留下500萬元注冊(cè)資本保底。

??截至2020年底，泉舜物業(yè)的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)約為5195萬元、2836萬元。三個(gè)月后，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為2580萬元、500萬元，其中約2300萬元的凈資產(chǎn)落入了泉舜集團(tuán)的口袋。

??雖然總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均有回落，但是其負(fù)債情況并未改善。按照總負(fù)債=資產(chǎn)（2580萬元）—所有者權(quán)益（500萬元）來計(jì)算，其負(fù)債仍有2080萬元，為凈資產(chǎn)的4倍有余。

??凈資產(chǎn)驟減的同時(shí)，凈利潤(rùn)也已歸零。

??截至去年底，泉舜物業(yè)的凈利潤(rùn)約為430萬元，照此計(jì)算，3739.32萬元的收購(gòu)價(jià)格約為凈利潤(rùn)的16.89%倍。這一PE放在上市物企的收購(gòu)中，屬于中等水平。

??不過，截至4月5日，其凈利潤(rùn)卻已經(jīng)歸零。對(duì)此，建發(fā)物業(yè)解釋道：“泉舜物業(yè)今年收益約為1340萬元，同期的經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到了1220萬元，并且在一季度對(duì)設(shè)備進(jìn)行了年度大修，導(dǎo)致凈利潤(rùn)水平下降。”

??下滑的續(xù)約率

??去年底，建發(fā)物業(yè)手中的現(xiàn)金同比增長(zhǎng)1451.37%至8.86億元，充裕的現(xiàn)金激發(fā)了收購(gòu)的念頭。除此之外，泉舜物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)也是其挑選依據(jù)之一。

??收購(gòu)泉舜物業(yè)的三項(xiàng)理由，建發(fā)物業(yè)都圍繞物業(yè)管理服務(wù)展開。

??截至2020年，建發(fā)物業(yè)收入10.29億元，同比增長(zhǎng)28.4%。2017年-2019年，建發(fā)物業(yè)營(yíng)收分別為4.47億元、6.09億元以及8.01億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為33.9%。

??建發(fā)物業(yè)的三項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)一直占據(jù)主要位置，不過近幾年，物業(yè)管理服務(wù)的收入占比持續(xù)走低。2020年，物業(yè)管理收入5.78億元，占比56.24%。2017年-2019年，物業(yè)管理收入占比分別為67.73%、65.73%、60.69%。

??收購(gòu)泉舜物業(yè)，或許是為了拉住其日漸下滑的續(xù)約率。

??根據(jù)上市介紹書數(shù)據(jù)，其物業(yè)管理服務(wù)合同續(xù)約率已連續(xù)多年呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2017-2019年以及2020中期，續(xù)約率分別為95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)物管公司在2016年至2019年間的平均續(xù)約率為98.3%，且沒有明顯趨勢(shì)性變化。參考2019年末數(shù)據(jù)，建發(fā)物業(yè)的續(xù)約率已經(jīng)低于行業(yè)均值11.6個(gè)百分點(diǎn)。

??續(xù)約率降低體現(xiàn)到規(guī)模上，便是管理面積的減少，尤其是非住宅面積的下滑。

??過去一年，整體在管面積擴(kuò)增至2560萬方，不過非住宅項(xiàng)目的在管面積及占比不增反降，規(guī)模由274.5萬平方米降至246.8萬平方米，占比由28.4%降至26.5%。與此同時(shí)，非住宅領(lǐng)域的營(yíng)收占比也從28.4%下降至26.5%。

??“非住宅項(xiàng)目在管面積減少主要是其自愿不續(xù)約若干非住宅物業(yè)服務(wù)合同?！苯òl(fā)物業(yè)在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示。