車企開始“退房”了

公司陳晨 2021-07-27 10:53:38 來源:樂居財經(jīng)

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??繼三年前轉(zhuǎn)讓東風汽車房地產(chǎn)有限公司(簡稱“東風汽車房地產(chǎn)”)80%股權之后,眼下,東風汽車將剩余的20%股權也轉(zhuǎn)讓予招商蛇口。至此,東風汽車徹底退出了房地產(chǎn)。

??雖然,東風汽車的“退房”心意已決,但近年來仍有不少車企扎堆進軍房地產(chǎn),例如奇瑞地產(chǎn)、長城實業(yè)、愛情地產(chǎn)、恒通房地產(chǎn)等車企系的地產(chǎn)公司不斷出現(xiàn)。

??另一邊,恒大,寶能、華夏幸福、碧桂園、綠地、萬科、富力、雅居樂等數(shù)十家房企也在涌入汽車產(chǎn)業(yè)。

??車企賣房,房企造車,當下中國商業(yè)世界正演繹著魔幻一幕?!巴庑小蓖婕以M新賽道,是房企造車快,還是車企交房快?

??東風汽車“退房”

??此次東風汽車房地產(chǎn)轉(zhuǎn)股完成后,它正式成為招商蛇口100%持股的子公司。

??其中,東風汽車房地產(chǎn)80%股權成交價8.72億元,而據(jù)去年上海產(chǎn)權交易披露,東風房地產(chǎn)剩下的20%股權,交易底價1.98億元。兩次股權轉(zhuǎn)讓,東風汽車至少回收了10.7億元現(xiàn)金。

??樂居財經(jīng)獲悉,2018年的股權交易時,東風汽車房地產(chǎn)包含了武漢及十堰的10余個項目,總體量超過82萬平方米。粗略折算,彼時招商蛇口拿地成本僅1036.85元/平方米。

??對于這筆交易,招商蛇口曾稱,交易標的的項目主要坐落于武漢市和十堰市,符合公司對于城市的選擇戰(zhàn)略,有利于公司進一步提升在華中區(qū)域的市場份額,為公司補充優(yōu)質(zhì)的項目資源。

??事實上,東風汽車董事長竺延風想甩掉東風房地產(chǎn)這個“包袱”很久了。

??公開資料顯示,東風汽車房地產(chǎn)是于2000年在原東風汽車公司生活服務部的基礎上改制而成,由東風汽車和東風汽車車輪共同出資成立。但在東風房地產(chǎn)被掛牌轉(zhuǎn)讓80%股權前夕,東風汽車車輪退出了東風房地產(chǎn)股東序列,東風汽車房地產(chǎn)由東風汽車全資控股。

??早期,老牌國企普遍有“將企業(yè)辦成社會”的經(jīng)營理念,解決員工住房安置問題。

??東風汽車房地產(chǎn)就是這一背景下的產(chǎn)物。一直以來,東風房地產(chǎn)作為東風汽車的后勤部門而存在,承擔東風汽車公司的住房建設、小區(qū)管理及環(huán)境綠化等工作。

??2010年,國資委將東風汽車集團列入78家央企“退房令”名單中,要求主營業(yè)務非房地產(chǎn)業(yè)務的央企退出房地產(chǎn)市場,但執(zhí)行效果不盡如人意。2018年,在“房住不炒”的大背景下,國家再度重申央企“退房令”,要求不在保留名單內(nèi)的企業(yè)必須有實質(zhì)性推進,并擬定了明確的時間表。

??各央企加快了“退房”速度,如國家電網(wǎng)已完成股權劃撥;中國航空集團也宣布全面退出房地產(chǎn)項目;中國建筑第八工程局掛牌轉(zhuǎn)讓旗下六家房地產(chǎn)子公司的全部股權;中國五礦剝離地產(chǎn)業(yè)務至上市平臺等。

??在“退房令”壓力下,東風汽車退出房地產(chǎn)業(yè)務被提上日程。與此同時,招商蛇口正欲重點進軍十堰和武漢。

??在這背景下,東風汽車與招商蛇口的合作就成為順理成章的事。一個甩掉“包袱”,一個低成本納儲,可謂雙贏。

??車企“偏航”

??雖然東風汽車徹底退出了房地產(chǎn),但近年來仍有一批接一批的車企進軍地產(chǎn)。

??在眾多進軍房地產(chǎn)的車企中,長城汽車是最有野心的?!拔磥砦迥甑匿N售目標是要達到千億?!遍L城實業(yè)負責人曾公開表示。

??長城汽車董事長魏建軍進軍房地產(chǎn),主要依靠兩個房地產(chǎn)運營平臺——保定市長城實業(yè)有限公司(簡稱“保定長城實業(yè)”)、 保定市愛情地產(chǎn)集團有限公司(簡稱“愛情地產(chǎn)”)。

??這兩家公司均獨立于長城汽車,由保定市長城控股集團有限公司(簡稱“保定長城控股”)持股100%,最終受益人均為魏建軍,持股比例占99%。

??其中,愛情地產(chǎn)是由保定市博創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名而來,早前“博創(chuàng)”的地產(chǎn)開發(fā),大多是長城集團及其旗下企業(yè)的配套的員工公寓等。魏建軍正式進入房地產(chǎn)后,保定長城實業(yè)成立,博創(chuàng)更名為愛情地產(chǎn)。

??為沖刺千億目標,最近幾年長城控股開始瘋狂拿地、瘋狂挖人。

??據(jù)不完全統(tǒng)計,2018年和2019年長城實業(yè)在其大本營保定拿地約66.31萬㎡,拿地金額共計約14.39億元。到2020年,保定長城控股拿地金額近50億元。2021年至今,保定長城控股旗下的愛情地產(chǎn)分別以18.45億元、13.3億元、14.69億、3.17億元在蘇州、廣州、成都、長沙拿地,合計49.61億元。

??與魏建軍一樣熱衷“造房”的,還有奇瑞控股旗下的奇瑞房地產(chǎn)、華泰汽車旗下的恒通房地產(chǎn)、風神汽車的風神汽車房地產(chǎn)等。

??此外,開發(fā)“汽車小鎮(zhèn)”也是車企另一種探索房地產(chǎn)的方式,如北汽集團的“北汽集團汽車小鎮(zhèn)”、廣汽集團的“智聯(lián)汽車小鎮(zhèn)”、一汽集團的“紅旗小鎮(zhèn)“等。

??以2020年6月入市的廣州智聯(lián)·汽車小鎮(zhèn)為例,它是由廣汽集團、珠江實業(yè)、越秀以及保利發(fā)展四大國企聯(lián)合打造。項目由智聯(lián)花園及智?;▓@合共37棟組成,除了定向出售房源,還有面向市場銷售的房源。

??業(yè)內(nèi)人士表示,汽車企業(yè)進入地產(chǎn)領域,或是為解決自身在生產(chǎn)和辦公方面的物業(yè)配套問題。例如,造車新勢力小鵬汽車在2019年5月注冊成立肇慶鯤鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,持股73.84%,這家公司是為其肇慶工廠的日常運營做準備而成立的。

??此外,也有車企或是為了吸取地產(chǎn)開發(fā)的利潤沖抵車企投資,補充公司流動資金,提高整體收益。最鮮活的例子,莫過于海馬汽車。

??2019年,海馬汽車被深圳證券交易所實行退市風險警示處理,股票名稱由“海馬汽車”變更為“*ST海馬”。這一年,海馬汽車出售401套房產(chǎn)和部分房地產(chǎn)物業(yè)、剝離汽車研發(fā)業(yè)務,在當年扭虧為盈,終結了連續(xù)數(shù)年的虧損狀態(tài)。

??2020年,海馬繼續(xù)出售145套房產(chǎn),6月順利“摘星”,今年自5月27日起,其名稱變回“海馬汽車”,又成功“脫帽”。

??海馬汽車之所以有房可賣,得益于所在地政府此前的支持。從2016年開始,海馬汽車逐漸將發(fā)展重心由??谵D(zhuǎn)移至鄭州,在此過程中,它獲得土地用于工廠及配套資源的開發(fā)。

??但房地產(chǎn)并不是萬能鑰匙,車企進軍房地產(chǎn)“折戟”無數(shù),卻難有成功的案例。

??2003年于浙江成立的眾泰汽車,也是造車主業(yè)“偏航”。除了汽車業(yè)務之外,眾泰集團在浙江金華永康市還參與多個房地產(chǎn)項目,其中總投資65.5億元的眾泰小鎮(zhèn),曾被永康市列為重點打造的新型生態(tài)小鎮(zhèn)項目,如今也因資金鏈斷裂而爛尾,原本的售樓中心已被設置為債權申報處。

??2020年以來眾泰汽車的整車業(yè)務處于停滯狀態(tài),最新公告顯示,它自身也正面臨退市風險。

??7月21日,陽光城(000671.SH)通過收購,獲得了眾泰小鎮(zhèn)項目,包括六宗土地及一個已開發(fā)地塊。

??據(jù)了解,六宗地塊總面積35.24萬平方米,計容建面85.65萬平方米;已開發(fā)地塊的約300套商品房住宅已經(jīng)全部銷售完畢,正式協(xié)議簽署后,陽光城浙江置業(yè)將承接該地塊的代建義務。

??眾泰汽車走到如今這一步,外界將矛頭指向了公司的“不務正業(yè)”,特別是其在房地產(chǎn)上的盲目投資所帶來的資金問題。除了在永康有多宗地塊,眾泰汽在內(nèi)蒙古、湖北黃石也都有圈地,將大量的資金投入地產(chǎn)行業(yè),也導致對汽車主業(yè)的投入后勁不足。

??無獨有偶,力帆集團為建設自用房地產(chǎn),建立力帆置業(yè),并開始自己建造住宅項目,業(yè)務也逐漸涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、休閑度假等領域。

??但一方面因自身開發(fā)運營有問題,另一方面也受到力帆汽車業(yè)務的拖累,力帆置業(yè)在房地產(chǎn)領域的拓展遲緩,并在多年以后走上了“賣房自救”的路。此外,奇瑞汽車也在產(chǎn)權交易所掛牌轉(zhuǎn)讓蕪湖奇瑞B(yǎng)oBo城等103套住宅房產(chǎn)。

??實際上,車企搞副業(yè)也是不得已而為之。目前我國制造業(yè)大環(huán)境并不理想,盈利狀況比較低,汽車工業(yè)正經(jīng)歷市場低谷期。車企們利用手頭資金投向房地產(chǎn),擴大盈利面,到頭來還是在為造車賺取資金。

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