??近一年多來反復的疫情給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來了巨大挑戰(zhàn)，相關上市公司的業(yè)績曲線也隨之起伏不定。8月9日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK以下簡稱“越秀房托”）發(fā)布上半年業(yè)績，期內(nèi)該公司錄得2.86億元的凈利潤，相較去年同期的2.12億元虧損有明顯改善。

??但若是以2019年中期7.3億元的凈利潤為參照，不難發(fā)現(xiàn)，越秀房托的業(yè)績離疫情前的正常水平仍有較大距離。該公司管理層對業(yè)績的回升還是抱有樂觀預期，其董事會主席林德良在業(yè)績發(fā)布會上透露，部分物業(yè)受今年上半年的疫情影響，出租率有所下降，相信下半年的表現(xiàn)會比上半年好。

??疫情也沒有打亂其他房企發(fā)行REITs的計劃，新城控股在7月底表示將以9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設立信托基金并上市。綠地控股的酒店REITs有了點小變化，但該公司的相關人士強調(diào)，存量資產(chǎn)的資本化方向不變的，REITs這條路是要堅定走下去的。

??上半年業(yè)績企穩(wěn)回升

??業(yè)績公告顯示，2020年上半年，越秀房托實現(xiàn)經(jīng)營收入8.82億元，同比上升6.1%，物業(yè)收入凈額為6.39億元，同比下降2.3%。除稅后及與基金單位持有人交易前的凈利潤約為2.86億元，同比增長234.7%。

??該公司旗下的物業(yè)組合共有8項，包括位于廣州的國金中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場，位于上海的越秀大廈、杭州的維多利商業(yè)中心，以及武漢的越秀財富中心、星匯維港購物中心。這些物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積共約97.3萬平方米，可供出租面積約63.3萬平方米，其中，成熟性物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積占了70.4%，成長性物業(yè)占29.6%。

??截至2021年6月底，越秀房托的整體出租率為93.2%，同比增長1.1個百分點，仍保持在較高水平。估值也相對穩(wěn)定，8個物業(yè)的重估價值為344.88億元，與去年同期一樣。

??細分物業(yè)來看的話，疫情多少還是有些影響。該公司表示，今年五、六月份廣州暴發(fā)疫情，對本地項目尤其是餐飲、酒店業(yè)態(tài)帶來一定影響。據(jù)林德良透露，越秀房托旗下的酒店、公寓今年5月份已經(jīng)恢復到2019年5月份的水平，達到95%的入住率，四季酒店平均每月有3000多萬元收入，但因為廣州出現(xiàn)疫情，6月份僅錄得200萬元-300萬元的收入。他表示，7月份以后，酒店及公寓的運營已恢復正常，相信下半年會有更好表現(xiàn)。

??廣州白馬大廈上半年的出租率為90.1%，同比下降了7.2個百分點，采購商因疫情而無法到位也是主要影響因素。林德良介紹，在疫情期間，該公司對大廈的1、2、6、8樓都做了不同程度的翻新和租戶調(diào)整，希望可以搶到疫情恢復后的機會。他認為，全國的服裝市場正在復蘇，白馬大廈到年底有望達到95%-98%的出租率。

??房企REITs隊伍有望擴大

??作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市REITs，越秀房托一直是業(yè)內(nèi)的標桿。該公司2005年底在香港聯(lián)合交易所上市，十多年來給投資者提供了穩(wěn)定的投資回報，還獲得了穆迪及標普的“投資級”評級。

??不少業(yè)內(nèi)專家都認為，越秀房托具有很強的特殊性，它的成功發(fā)行，既有政策的東風又與其國企背景息息相關，其他處于類似資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金流狀況下的企業(yè)很難復制。

??在越秀房托之后，內(nèi)地雖然也推出了鵬華前海萬科REITs、中信啟航REITs等產(chǎn)品，但都不屬于真正意義上的REITs。2021年6月，首批9只公募REITs試點項目在滬深交易所正式上市交易，這被認為是標志著我國公募REITs的正式誕生，但也僅限于基礎設施領域。

??而“三道紅線”下的開發(fā)商顯然沒有耐心靜待內(nèi)地REITs對房地產(chǎn)打開大門，他們迫切需要打通海外通道，將大量存量資產(chǎn)變現(xiàn)、優(yōu)化資產(chǎn)負債表。7月30日，新城控股表示，公司正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發(fā)行信托份額，以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。該公司認為，設立信托基金并上市，是對公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于拓展融資平臺并擴大投資者基礎，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，也有利于促進公司商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運作，提高開發(fā)運營能力，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

??國盛證券表示，成立REITs將至少回籠9個商業(yè)項目約45%-49%的投入資金（未考慮評估增值），有利于新城控股改善“三道紅線”指標，降低公司財務杠桿。

??綠地控股早在2016年就有了設立REITs的想法，最初是計劃將19家酒店物業(yè)打包在新加坡上市。綠地控股“出?！钡男拍詈軋远?，即便內(nèi)地已經(jīng)推出了基礎設施REITs，但在該公司看來，從基礎設施擴展到商業(yè)地產(chǎn)，還需要三年的時間。

??根據(jù)年初的消息，綠地控股的REITs項目已經(jīng)在2020年底獲得新加坡證券交易所的上市許可，計劃裝入4家酒店，在2021年中上市。然而大半年過去，這個REITs并未如期落地。

??8月10日，綠地控股的相關人士表示，首批計劃放入資產(chǎn)包的幾家酒店都是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前已有潛在買家希望產(chǎn)權(quán)購買，這種方式效率更高。但最終公司是選擇繼續(xù)將這幾家酒店打包做REITs，還是進行產(chǎn)權(quán)買賣，目前仍未確定?？梢悦鞔_的是，目前全球資產(chǎn)價格正處于比較好的歷史位置，即便第一批酒店未能成行，其他酒店資產(chǎn)也可以繼續(xù)走REITs這條路。