公司付珊珊 2021-08-16 08:44:10 來源:中房報
??房地產(chǎn)行業(yè)信用債違約態(tài)勢愈演愈烈。
??8月12日,藍光旗下“16藍光MTN003”未按時兌付本息,構成實質性違約。據(jù)公開資料顯示,該筆債券發(fā)行規(guī)模為13億元,主承銷商為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司和中信銀行股份有限公司西安分行。
??今年以來,藍光旗下已有多筆債券出現(xiàn)違約,藍光本身經(jīng)營業(yè)舉步維艱,企圖通過地方政府救助得到“喘息”。
??就在“16藍光MTN003”違約前一天,8月11日,陽光100中國發(fā)布公告稱,由于其未能于到期日支付2021年債券的本金及溢價,因此已發(fā)生違約事件。公告顯示,違約事件將觸發(fā)該公司發(fā)行的于2022年到期金額為2.196億美元、票面利率為13%的優(yōu)先綠色票據(jù)交叉違約條款。如果債權人選擇加速到期,該2022年債券可能即時到期及須予支付。
??實際上,今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年大幅增加。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示,2021年至今,已經(jīng)有超過38只涉房債券違約,牽涉?zhèn)l(fā)行規(guī)模達587.2億元。
??一位TOP20房企高管分析稱,從2017年以來,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策總體呈現(xiàn)收緊趨勢,且政策逐步從市場端延伸至房企融資端、土地端,這對房企資金管控加強,對企業(yè)現(xiàn)金流提出了更高要求,促使房地產(chǎn)企業(yè)加快項目周轉,促使資金回籠,但在疫情以及市場銷售低迷的影響下,不少房企資金面困難,有的管理出現(xiàn)問題,最終導致債券違約。
??“目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期,前期高舉高打的房企在政策高壓下如果不及時轉換風格,依然會有新的違約主體出現(xiàn)?!鄙鲜鋈耸勘硎?。
??債券違約逐年增加
??wind數(shù)據(jù)顯示,截至8月12日,2021年全行業(yè)品類下已有108只信用債券違約,違約金額達到1064.29億元;2020年共有155只債券違約,違約金額為1757.72億元;2019年共有188只債券違約,涉及金額1534.91億元。
??不難看出,整個行業(yè)信用債券違約呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。具體從房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象來看,亦是如此。
??2019年,房地產(chǎn)行業(yè)構成實質違約或展期或觸發(fā)交叉條款的債券數(shù)量為14只,涉及債券發(fā)行規(guī)模為97.2億元;2020年,18只房地產(chǎn)債券出現(xiàn)實質違約或展期,數(shù)量相比2019年有所增加,涉及債券發(fā)行總規(guī)模升至322.5億元;到了2021年,房地產(chǎn)行業(yè)債券違約只增不減,截至8月12日,共有38只涉房債券違約,債券違約數(shù)量已經(jīng)超過2020年全年,涉及債券發(fā)行規(guī)模達到587.2億元。
??業(yè)內(nèi)普遍認為,近兩年房地產(chǎn)行業(yè)債券違約數(shù)量增多主要是受政策影響,前期依賴高周轉下,債務壓力大、資金成本高的房企受到較大負面影響,容易出現(xiàn)債務違約。
??從違約主體來看,2019年出現(xiàn)債券違約行為的公司,例如正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、國購投資有限公司等均為小型房企。有券商研究報告指出,這些企業(yè)主要風險點在于過于激進、負債壓力大、現(xiàn)金流斷裂、地產(chǎn)布局定位問題導致銷售回款較弱、多元化轉型失敗、內(nèi)部治理問題等,在強調(diào)“房住不炒”、融資政策“借新還舊”背景下,行業(yè)整體爆發(fā)式增長已經(jīng)過去,內(nèi)部分化將加劇。
??2020年以來,房地產(chǎn)行業(yè)債券違約主體逐漸在向中大型房企延伸,例如泰禾集團、藍光發(fā)展、協(xié)信遠創(chuàng)、華夏幸福等債券均出現(xiàn)首次違約,這些企業(yè)普遍資產(chǎn)負債率較高、債務壓力較大,公司戰(zhàn)略方向或治理也存在一定問題。
??一位債券行業(yè)從業(yè)人士認為,現(xiàn)在不管房企財務狀況多艱難,也會將公開市場債券作為最后底線牢牢守住,因為一旦公開市場債券違約,就會在資本市場引發(fā)連鎖反應,融資可能一下子就斷掉了。
??“現(xiàn)在房企暴雷最早都是從債券違約開始,所以公司也在思考如何與債券市場投資者進一步加強溝通。”一位總部位于上海的港股上市房企人士表示,其所在公司與債券投資者溝通的工作主要在香港,針對目前行業(yè)債券違約頻發(fā)現(xiàn)象,公司能做好的就是以信用擔保把每一筆債券都處理好,及時兌付不違約。其表示,一般資本市場有風吹草動,投資者也會積極跟公司聯(lián)系,公司會積極將實際情況傳達給投資者,讓投資者們放心。
??大浪淘沙時刻到了!
??今年以來,房地產(chǎn)債券也如同“驚弓之鳥”,不僅對行業(yè)政策面消息變得異常敏感,同行業(yè)內(nèi)重點企業(yè)發(fā)生的負面消息也會引發(fā)房地產(chǎn)債券波動。
??這種波動首先反應在債券利率上。
??8月13日,四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公開發(fā)行2019年公司債券(第一期)2021年票面利率調(diào)整公告。公告稱,根據(jù)公司實際情況及當前市場環(huán)境,發(fā)行人決定將本期債券后1年票面利率上調(diào)10個基點,即2021年9月10日至2022年9月9日本期債券的票面利率為4.95%(本期債券采用單利按年計息,不計復利)。據(jù)了解,公告中提及債券簡稱為“19希望01”,發(fā)行總額1.8億元,期限為3年,調(diào)整前票面利率為4.85%。
??無獨有偶。今年6月,一家TOP20千億房企發(fā)行的一筆一年期1.5億美元債券,票面利率達到12.5%。據(jù)知情人士透露,該筆債券原本跟投資人談的利率不足10%,但由于彼時行業(yè)出現(xiàn)了頭部房企商票兌付事件,受此影響,資本市場擔憂情緒比較嚴重,不得已之下該房企只好將票面利率調(diào)高兩個多點,最終導致這筆美元債發(fā)行利率高達12.5%,也創(chuàng)造了該公司近期發(fā)行債券利率新高。
??IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為,發(fā)債利率提高一方面與市況有關,比如市場流動性的充裕度以及板塊整體表現(xiàn),另一方面也與資信評級變化有關,“不管是中債利率提高還是美元債利率提高,背后原因大致,但中債更易受政策面影響”。
??不僅債券利率受波及,債券交易價格受此影響也出現(xiàn)較大波動,其中又以美元債表現(xiàn)突出。
??例如7月26日,融信中國旗下2023年到期債券每1美元下跌1.6美分至95.1美分,創(chuàng)2020年4月以來最低水平。
??“美元債波動主要源自政策不確定性以及投資者情緒,與公司基本面無過多關聯(lián),更不會對公司再融資需求造成影響?!比谛胖袊藭r在回復中國房地產(chǎn)報記者采訪時稱。
??這些美元債下跌背后,一方面是大環(huán)境拖累,另一方面可能也跟房企自身經(jīng)營狀況存在風險因素相關。
??正因如此,今年以來,越來越多房企被下調(diào)評級。根據(jù)公開報道統(tǒng)計,今年前7月,被“三大國際評級機構——穆迪、標普、惠譽”調(diào)至負面展望的房企超過10家,遠高于去年水平;被下調(diào)評級、撤銷評級的房企數(shù)量也明顯增加。
??顯然,在政策壓力之下,評級機構也越來越嚴謹,房地產(chǎn)行業(yè)真正的大浪淘沙時刻到了。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
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2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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