公司劉偉 2021-08-30 09:59:23 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??今年以來,萬達(dá)商管年內(nèi)要在香港上市的消息層出不窮。
??根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)的最新消息,8月24日,珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“珠海萬達(dá)商管”)已審批材料,目前的進(jìn)度跟蹤狀態(tài)顯示為“接收材料”。
??若此次的接收材料獲得受理,萬達(dá)商管此后將可在港交所遞交招股書,以珠海萬達(dá)商管為上市主體在香港上市。
??與此前從港交所退出的萬達(dá)商業(yè)相比,此次擬上市的萬達(dá)商管以更“輕”的面目展示給市場(chǎng)。打造更“輕”的萬達(dá)商業(yè),這也是萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近年來主張的戰(zhàn)略發(fā)展方向。
??對(duì)于萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)模型,王健林曾這樣簡(jiǎn)潔地闡述,他將萬達(dá)輕資產(chǎn)分為投資及合作兩類:投資類就是別人出錢,萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人;合作類就是萬達(dá)既不出錢,也不出地,覺得項(xiàng)目合適,跟別人簽合同,幫別人建設(shè),建成后租金三七分成。
??但與王健林倡導(dǎo)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展方向?qū)?yīng)的,是當(dāng)前整個(gè)萬達(dá)商業(yè)板塊資產(chǎn)上的“重”。截至目前,萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)中最重要的萬達(dá)廣場(chǎng),有約70%為自持經(jīng)營(yíng)。
??2020年,大連萬達(dá)商業(yè)的投資性房地產(chǎn)金額為4401.7億元,匯生國(guó)際資本總裁黃立沖分析大連萬達(dá)商業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表稱,其股東權(quán)益中的未分配利潤(rùn)有大量的重估物業(yè)增值,實(shí)際上,其物業(yè)占總資產(chǎn)的比例達(dá)80%-90%。
??這就意味著,打造輕資產(chǎn)上市平臺(tái)并不是一勞永逸的,手中握有大量持有型物業(yè)的王健林仍將持續(xù)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。
??再造一個(gè)上市平臺(tái)
??今年3月24日,大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公告,宣布從排隊(duì)近六年之久的A股IPO隊(duì)伍中撤退。
??緊接著,3月29日,大連萬達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)發(fā)布消息稱,萬達(dá)商管與珠海市政府簽署協(xié)議,將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴,同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司,即珠海萬達(dá)商管。
??該公司成立于3月23日,法定代表人為齊界,注冊(cè)資本約為72.48億元。
??查詢工商信息可知,該公司的股東分別為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“大連萬達(dá)商業(yè)”)、非發(fā)起人、銀川萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司,各股東的持股比例并未公開。其中,大連萬達(dá)商業(yè)正是2016年從港股退市的資本平臺(tái)。
??向上穿透可知,大連萬達(dá)商業(yè)由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司持股49.11213%,其他內(nèi)資股東、外資股東、王健林、大連萬達(dá)穩(wěn)泰管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)分別持股35.99951%、6.67009%、4.29942%、3.91885。最終受益人為王健林,持股比例達(dá)55.18%。
??目前,珠海萬達(dá)商管旗下直接持有萬達(dá)商管集團(tuán)、珠海萬欣產(chǎn)業(yè)、珠海萬達(dá)智慧商業(yè)等5家公司。通過萬達(dá)商管集團(tuán),珠海萬達(dá)商管對(duì)外投資565家企業(yè),即為萬達(dá)旗下數(shù)百家萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)管理公司。
??當(dāng)前,萬達(dá)商業(yè)正在輕資產(chǎn)化。在2020年新開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)中,有27座為輕資產(chǎn)模式,占比達(dá)到60%,并于當(dāng)年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)。截至2020年底,在建的142個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中,輕資產(chǎn)部分占比超過80%,2021年計(jì)劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)。
??全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平在受訪時(shí)表示,輕資產(chǎn)管理類似于酒店管理公司,它的優(yōu)勢(shì)在于有著比較穩(wěn)定的收益率。目前,房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響,所以持有大量重資產(chǎn)的企業(yè),會(huì)面臨市場(chǎng)極大的不確定性,此外輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)制能力強(qiáng),發(fā)展速度快,一旦登陸資本市場(chǎng)就有很大的想象空間。
??緣何急于上市?
??早在2016年9月從港股退市時(shí),王健林曾對(duì)外部投資者許以回A股上市的承諾,但在截止日期臨近之時(shí),萬達(dá)商業(yè)回A的計(jì)劃仍未落實(shí)。
??2018年1月29日,騰訊聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議,投資約340億元收購(gòu)萬達(dá)商管H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。
??據(jù)《財(cái)新》報(bào)道,萬達(dá)同4家接盤公司對(duì)賭協(xié)議中包括,要在2023年10月31日前完成在內(nèi)地、香港或其他地區(qū)上市。
??然而,在回A不成的情況下,王健林為何在遠(yuǎn)早于對(duì)賭截止日前,急于再度登陸曾經(jīng)退出的港股資本市場(chǎng)?
??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,大連萬達(dá)商業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為1065.49億元、786.56億元、391.34億元;歸屬母公司股東凈利潤(rùn)分別為294.94億元、243.98億元、135.22億元,兩者均處于逐年下降趨勢(shì)。
??截至2020年12月31日,大連萬達(dá)商業(yè)的貨幣資金為414.85億元,短期借款為8.03億元,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為480.36億元。2020年,萬達(dá)商管又發(fā)行了五期票據(jù)和四期債券,共計(jì)278億元,利率最高達(dá)到了6%。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在,成為王健林為萬達(dá)商管尋求上市的原因之一。
??此外,熟悉萬達(dá)商管的業(yè)內(nèi)人士吳洋認(rèn)為,長(zhǎng)期以來,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一直未能走出困局,企業(yè)持有重資產(chǎn)始終面臨政策以及市場(chǎng)層面的風(fēng)險(xiǎn)。萬達(dá)拆分出輕資產(chǎn)再次登陸資本市場(chǎng),一方面是為了融資需求;另一方面,也是在探索一條新的道路,其邏輯有些類似于房企拆分出物業(yè)板塊業(yè)務(wù)上市。
??近年來,物業(yè)及商管業(yè)務(wù)逐漸成為港股市場(chǎng)受歡迎的賽道之一,如寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、中駿商管等公司陸續(xù)上市,估值明顯高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。
??未來萬達(dá)商管赴港上市,估值如何,成為值得市場(chǎng)關(guān)注的內(nèi)容。
??如果按2018年騰訊等投資人以340億元收購(gòu)的14%股份計(jì)算,萬達(dá)商管估值約2429億元;今年3月初,萬達(dá)商管4200萬股被掛牌出售,轉(zhuǎn)讓底價(jià)為21.84億元。如果按照這個(gè)掛牌價(jià)計(jì)算,萬達(dá)商管的估值約2354億元。
??輕資產(chǎn)之外的“重”
??2020年,萬達(dá)商管對(duì)外宣布,自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn),即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè),全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)。
??也就是說,萬達(dá)商管將不再介入拿地、建設(shè)、物業(yè)開發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節(jié),而是通過輸出品牌,提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)等服務(wù),從而獲得運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
??對(duì)萬達(dá)商管來說,輕資產(chǎn)模式能夠降低成本、擴(kuò)大規(guī)模,更為重要的是,這種資本市場(chǎng)青睞的發(fā)展模式,更易獲得高估值。
??在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下,萬達(dá)商管不持有物業(yè),全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理。此外,萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司除了向不同的萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主收取管理和服務(wù)費(fèi)外,將著重研究萬達(dá)廣場(chǎng)巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。
??但拋開被拆出的用于上市的資產(chǎn),縱觀整個(gè)萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)類型,黃立沖表示,它其實(shí)是一種是非常重的。大連萬達(dá)商管2020年1125億的股東權(quán)益中,有大約800億未分配利潤(rùn)。大連萬達(dá)商管是經(jīng)過重組而成的,不會(huì)有很多歷年利潤(rùn),這樣一來,其大部分是重估增值,這也意味著資產(chǎn)更加‘重’。
??香港資本市場(chǎng)有可能會(huì)把萬達(dá)商業(yè)當(dāng)作大陸REIT去看待。黃立沖告訴記者,如蛇口招商等,而這些REIT盡管資產(chǎn)更加優(yōu)質(zhì),但是估值也不好。他表示,招商蛇口4港元在2年多前上市,現(xiàn)在只有3港元,歷史市盈率只有10倍,如果按照這個(gè)比例,萬達(dá)商管上市的估值恐怕只有1340億元。但除了上市,萬達(dá)商管也沒有更好的選擇。
??在尋求上市期間,王健林曾直接采用資產(chǎn)證券化的方式融資。2017年6月,王健林曾將5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的股權(quán),以32億元出讓給泛??毓蓪?shí)控人盧志強(qiáng)控制的民生信托。這種方式屬于典型的類REITs模式融資。
??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,REIT s是適合于穩(wěn)健型、低風(fēng)險(xiǎn)投資偏好的投資標(biāo)的,比如險(xiǎn)資、養(yǎng)老基金、大學(xué)基金等,未必適合較為進(jìn)取的力求發(fā)展的公司作為主要的投資組合標(biāo)的。
??萬達(dá)所管理的近400家萬達(dá)廣場(chǎng)中,只有90多家是輸出管理和品牌的完全輕資產(chǎn)模式,而其他近300家萬達(dá)廣場(chǎng)是自持經(jīng)營(yíng)的。對(duì)萬達(dá)而言只不過是,是否將自持資產(chǎn)裝入擬上市公司。即使不裝入上市公司,做純粹的商業(yè)輕資產(chǎn)管理,由于萬達(dá)持有物業(yè)的公司與上市的商管公司屬于同一個(gè)實(shí)際控制人,問題只在于如何在上市與非上市資產(chǎn)間分配成本與業(yè)績(jī)罷了,柏文喜表示。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論