??地產(chǎn)開發(fā)天花板下，房企紛紛布局多元化，為業(yè)務增量尋找未來空間，但賽道轉換之路，無法一蹴而就。

??八月中報季，大大小小的房企紛紛公布上半年的業(yè)績。曾經(jīng)的“華南五虎”之一的雅居樂（03383.HK)也于8月18日發(fā)布了中期業(yè)績報告。雅居樂的預售金額、營業(yè)額、凈利潤及股東應占利潤都出現(xiàn)了增長，但毛利和毛利率相比去年同期都有了不同程度的下跌。

??預計全年毛利率28%-30%

??自疫情開始，雅居樂就積極對銷售策略作出調(diào)整，將最終審批權限下放到區(qū)域層面，以提升集團層面營銷決策效益為目的。

??《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》了解到，2021年上半年，雅居樂連同其合營公司及聯(lián)營公司以及由雅居樂管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產(chǎn)項目的預售金額合計為人民幣753.3億元，較去年同期上升36.7%，累計預售建筑面積為484.8萬平方米，較去年同期上升19.7%，預售均價為每平方米15,539元。今年上半年，雅居樂預售金額目標完成率達50.2%，在售項目為215個，其中包括20個全新項目。

??與此同時，雅居樂上半年的營業(yè)額為385.88億元，較2020年同期的335.27億元上升15.1%；凈利潤及股東應占利潤分別為64.71億元及52.90億元，較去年同期分別上升了2.1%及3.2%。在中期業(yè)績會上，雅居樂集團副總裁潘智勇明確表示，“公司有信心完成今年1500億元的銷售目標?！?/p>

??另一方面，雅居樂也似乎同許多房企一樣，面臨著增收不增利的窘境。2021年上半年，雅居樂毛利為108.49億元，較去年同期115.20億元下降5.8%；毛利率為28.1%，較2020年同期的34.4%下降6.3個百分點事實上，雅居樂最近3年的毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下滑狀態(tài)。2018-2020年的毛利率分別為43.9%、30.5%和30.0%。

??雅居樂在中報中解釋毛利及毛利率的下降“主要由于毛利率較高的項目所占比重有所下降，而單位土地成本較高的項目所占百份比增加，其毛利率相對亦較低?！?/p>

??雅居樂管理層在業(yè)績會上表示，在現(xiàn)在的環(huán)境之下，“這個數(shù)字是很優(yōu)秀的，肯定是優(yōu)于行業(yè)平均水平的，從全年的展望來看，我們計劃在28%-30%的幅度?，F(xiàn)在礙于國內(nèi)市場的政策、售價的限制和土地成本的上升，毛利率可能會往下走一些，我想這是整個行業(yè)的問題。但是做到28%已經(jīng)很優(yōu)秀了?！?/p>

??上半年拿地105億

??在土地市場上，雅居樂的態(tài)度相對保守。

??中報顯示，上半年，雅居樂透過招標、拍賣、掛牌、勾地及股權收購等方式增添22個新項目，新增預計總建筑面積達304.3萬平方米。其中，僅8.2%屬于招拍掛（全資），21.6%為招拍掛（合作），22.5%來自收并購，剩余47.7%均來自產(chǎn)城融合及城市更新。

??這些新項目的總土地金額為216.35 億元， 對應樓面地價為每平方米7,109元。雅居樂應付土地金額為105.47 億元。

??《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》注意到，雅居樂持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)及長三角兩大城市群，分別在大灣區(qū)新增3個項目及在長三角新增9個項目。其中，雅居樂在北京和上海這兩個一線城市都新增了土儲，分別是北京門頭溝區(qū)項目和上海市松江區(qū)項目。

??截至6月30日，雅居樂在85個城市擁有預計總建筑面積為5295萬平方米的土地儲備，分布于華南區(qū)域、華東區(qū)域、西部區(qū)域、華中區(qū)域、海南及云南區(qū)域、東北區(qū)域、華北區(qū)域、香港及海外。其中，在大灣區(qū)的土地儲備約為1386萬平方米，占整體土地儲備的26.2%；長三角土地儲備達696萬平方米，占整體土地儲備的13.1%，累計開發(fā)項目60個。雅居樂表示將持續(xù)拓展長三角的市場占有率，為集團提供長遠而穩(wěn)健的收入。

??多元化任重道遠

??雅居樂是較早開展多元化業(yè)務的房地產(chǎn)公司，堅持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展”的模式。目前，旗下多元化業(yè)務主要包括雅生活、雅城、環(huán)保、房管、城市更新、商業(yè)等板塊。

??雅居樂董事局主席陳卓林在2017年立下目標，未來三到五年，非地產(chǎn)板塊的業(yè)績貢獻要占到雅居樂集團業(yè)績的一半。

??最新中期業(yè)績顯示，雅居樂多元業(yè)務營收約為64.96億元，多元化業(yè)務收入的占比較去年同期上升 4.2 個百分點，達到 16.8%。雖然多元化業(yè)務收入占比保持了持續(xù)上升的趨勢，但是距離50%的目標，還是相距甚遠。

??在多元化業(yè)務中，表現(xiàn)最為出彩的無疑是雅生活。今年上半年，來自物業(yè)管理的收入為49.92億元，較2020年同期上升57.1%，物業(yè)管理的經(jīng)營利潤為10.83億元，較2020年同期上升50.7%，所管理的物業(yè)總建筑面積由去年6月30日的約3.53億平方米增加至今年6月30日的約4.24億平方米。

??在中報發(fā)布后更有多家媒體披露，雅居樂正進行一場大的組織架構調(diào)整，原房管集團、商業(yè)集團、城更集團并入地產(chǎn)集團，成立全新的大地產(chǎn)集團。這很難不令人懷疑是否其多元化業(yè)務出現(xiàn)了問題。

??畢竟在雅居樂的中報中，除了商業(yè)和環(huán)保公布了營業(yè)額，城市更新和房管這兩大板塊均未披露具體的營收數(shù)據(jù)。

??時代奔涌向前，每一朵浪花背后，都是優(yōu)勝劣汰的激烈比拼。