寶龍地產(chǎn):交出一份“正合適”的答卷

公司 2021-09-08 09:56:04 來源:東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊

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??房地產(chǎn)行業(yè)大變局中,資本市場對房企的評判邏輯發(fā)生變化,穩(wěn)健的策略顯然優(yōu)于激進(jìn)擴(kuò)張,高速沖向千億的寶龍努力以“穩(wěn)”的姿態(tài)示人。

??寶龍的半個身位,平穩(wěn)跨進(jìn)千億門檻。

??8月19日,寶龍地產(chǎn)(01238.HK)發(fā)布2021年中期業(yè)績。報告期內(nèi),寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額530.39億元,比去年同期增長68.2%。 

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??這是一份“正合適”的銷售答卷,對照寶龍地產(chǎn)2021全年1050億元的銷售目標(biāo),上半年完成度約50.5%,時間進(jìn)度條和任務(wù)達(dá)成進(jìn)度條近乎同步。

??寶龍地產(chǎn)期內(nèi)銷售去化率一般,整體約62%-63%;但根據(jù)下半年計(jì)劃推出約1184億元貨值來推算,后半程只要能達(dá)到44%以上的去化率,寶龍地產(chǎn)便可實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo),完成千億蛻變。

??假如1184億元計(jì)劃貨值整體銷售去化達(dá)到上半年的水平,全年銷售甚至可以逼近1300億元。

??數(shù)據(jù)正印證寶龍地產(chǎn)總裁許華芳所言,“1050億元是一個相對保守和求穩(wěn)的數(shù)字”。

??毛利率仍處較高水平

??高周轉(zhuǎn)時代普遍被認(rèn)為已經(jīng)結(jié)束,在資本市場警惕的審視下,每一個正經(jīng)歷規(guī)模擴(kuò)張的房企,都面臨同樣的追問:增長是否可持續(xù)性,現(xiàn)金流是否安全健康。

??財(cái)報顯示,2021上半年,寶龍實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入207.3億元,同比增長20.73%,其中地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入184.21億元,同比提升20.06%。期末寶龍預(yù)收賬款253.81億元,較期初增長11.53%,增速相對較慢,與近期寶龍銷售維持高增長存在背離。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》注意到,盈利能力來看,期內(nèi)寶龍毛利潤同比增長14.61%至72.92億元,毛利率35.2%,較去年同期下滑1.9個百分點(diǎn),但仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平。期內(nèi)凈利潤50.77億元,同比大幅增長45.28%,凈利率同比增加4.1pct至24.5%,增幅明顯,主要緣于合聯(lián)營業(yè)績貢獻(xiàn)、非經(jīng)營性其他收益以及資本化比例增長的影響。

??截至2021年6月底,寶龍地產(chǎn)“三條紅線”指標(biāo)仍維持在綠檔范疇,凈負(fù)債率為77.84%;現(xiàn)金比短債為109.29%;剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%。

??值得玩味的是,資產(chǎn)負(fù)債率69.98%,剛好擦過70%的政策紅線,主要得益于少數(shù)股東權(quán)益同比激增233.58%帶來權(quán)益的增厚。

??增長系于低成本土地

??僅靠“財(cái)技”,難以秀出未來。整個行業(yè)毛利率下降已經(jīng)成為不爭的事實(shí),在密集樓市調(diào)控尤其是集中供地政策的夾擊之下,留給房企的利潤空間已十分有限。

??昨天的土儲,就是今天的規(guī)模。聚焦長三角、推貨量充足成為寶龍地產(chǎn)業(yè)績高增長的主因,得益于上半年長三角商品房成交活躍,長三角對寶龍銷售額貢獻(xiàn)率達(dá)83%。寶龍于各月份的表現(xiàn)較好,尤其是3月、5月和6月,單月銷售規(guī)模破90億,接近歷史最佳水平。

??手中大量的低溢價土地儲備,為寶龍地產(chǎn)維持高毛利率提供了條件。寶龍地產(chǎn)在上半年避開集中供地的城市,借助低溢價綜合體拿地及勾地,將期內(nèi)新增土地成本控制在了平均4927元/平方米的水平,平均溢價率約3.5%。其中綜合體拿地占比70%,實(shí)現(xiàn)期內(nèi)新增投資貨地比2.7,整體土儲均價占當(dāng)期銷售均價的22.8%,后期盈利空間可觀。

??上半年,寶龍長三角戰(zhàn)略擴(kuò)張至安徽,同時借助商業(yè)勾地模式,首入大灣區(qū)的中山和佛山,大灣區(qū)2個項(xiàng)目均以底價勾地完成,合計(jì)權(quán)益可售貨值107.9億元,權(quán)益貨地比2.61,可售部分預(yù)期毛利率可達(dá)33%。

??布局能級影響后續(xù)發(fā)展

??“不拿高價地、不拿沒有利潤的地”,許華芳在業(yè)績發(fā)布會上對外明確了寶龍的“面粉觀”。

??拿地結(jié)構(gòu)來看,寶龍?zhí)岢觥?+1+N”戰(zhàn)略,期內(nèi)于長三角和大灣區(qū)權(quán)益土地款占比50.8%和34.1%。從城市來看,寶龍期內(nèi)于佛山、溫州、中山、南京和武漢集中拿地,但多在市郊新區(qū)。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》了解到,至2021上半年底,寶龍土地儲備3774.92萬平方米,其中長三角土儲建面占比68.4%,大灣區(qū)占比6.9%;從能級來看,一線城市僅1.4%,二線城市39.9%,三四線土儲建面占比58.6%,更多聚焦于以及三四線的核心區(qū)域及一二線衛(wèi)星城。

??“穩(wěn)”字當(dāng)頭沖千億,在小心翼翼擴(kuò)張的背后,寶龍地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn),可能更多來自于現(xiàn)有的布局及發(fā)展模式,能否在上規(guī)模之后,持續(xù)應(yīng)對環(huán)境的變化,持續(xù)保持高質(zhì)量的增長。

??已出現(xiàn)的一些征兆信號,值得注意。上半年寶龍地產(chǎn)回款率76%左右,低于去年同期85%的回款率,與寶龍地產(chǎn)布局的主力城市出現(xiàn)較大范圍市場波動不無關(guān)系。此外,近幾年寶龍推貨結(jié)構(gòu)中商業(yè)與住宅的比例基本控制在三七開左右,在推貨結(jié)構(gòu)相近的背景下,2021上半年商業(yè)項(xiàng)目對銷售額的貢獻(xiàn)度同比大幅下滑9pct至8.91%,整體商業(yè)去化表現(xiàn)不及住宅。存貨結(jié)構(gòu)方面,期末寶龍已竣工未銷售物業(yè)172.27億元,同比增長18.08%,增速明顯。

江門寶龍地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司

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