公司苗野 曾冬梅 2021-09-17 10:43:00 來(lái)源:中房報(bào)
??正處“二次創(chuàng)業(yè)”進(jìn)程中的花樣年因償債風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)關(guān)注。
??9月14日,因有大規(guī)模境外到期債務(wù)會(huì)拖累財(cái)務(wù),預(yù)計(jì)花樣年下半年去化和現(xiàn)金回款將面臨壓力,標(biāo)普宣布將花樣年的評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面,確認(rèn)“B”評(píng)級(jí),以反映其未來(lái)6-12個(gè)月的減債和再融資計(jì)劃存在執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
??美元債暴跌、發(fā)債利率高企、下調(diào)評(píng)級(jí)、回購(gòu)債券是數(shù)月來(lái)籠罩在花樣年周邊的陰霾。這背后歸因是花樣年債務(wù)壓頂,在花樣年融資結(jié)構(gòu)中,美元債占比達(dá)53%且疊加集中兌付壓力。
??據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì),花樣年有約7.62億美元債將在年內(nèi)到期,還有約17億元境內(nèi)債券將在11月和12月到期或可回售,以及35億元信托貸款在一年內(nèi)到期。
??9月16日,花樣年方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,近期融資政策收緊和境外資本市場(chǎng)波動(dòng)加劇,對(duì)房地產(chǎn)公司再融資普遍形成壓力。標(biāo)普維持花樣年的B公司評(píng)級(jí)不變,只是調(diào)低評(píng)級(jí)展望至負(fù)面,反映公司內(nèi)部資源和資產(chǎn)可產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以覆蓋未來(lái)6-12個(gè)月到期債券,公司也正采取積極措施解決再融資需求。
??對(duì)于今年內(nèi)到期債務(wù),花樣年已有明確還款計(jì)劃。針對(duì)10月到期的2.1億美元債券,已準(zhǔn)備好資金到期償還;針對(duì)12月到期的美元債券,將通過(guò)自有資金償還,資金來(lái)源包括已有資金及出售大宗資產(chǎn);針對(duì)12月到期的9.5億元人民幣債券,已經(jīng)啟動(dòng)再融資工作。
??5個(gè)月回購(gòu)1.06億美元
??2021年以來(lái),花樣年董事局主席潘軍在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)企業(yè)“要慢”“要安全”。
??“原來(lái)我們行業(yè)拼的是規(guī)模,拼的是快周轉(zhuǎn)。三道紅線和兩集中都是為了讓企業(yè)慢下來(lái),國(guó)家要控制風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候企業(yè)發(fā)展邏輯變了,要慢下來(lái),要有安全邊界,要掙長(zhǎng)期的錢?,F(xiàn)在做企業(yè)只有撐死的,沒有餓死的?!?月16日,潘軍在2021博鰲房地產(chǎn)論壇上表示。
??從各種表象來(lái)看,花樣年確實(shí)在放慢,今年將換倉(cāng)重點(diǎn)工作放在了資本結(jié)構(gòu)上。如何換倉(cāng),重點(diǎn)是“抓錢”,花樣年最常用手段就是回購(gòu)。
??進(jìn)入9月,花樣年便開始在二級(jí)市場(chǎng)頻頻回購(gòu)美元債。
??9月15日,花樣年公告稱在公開市場(chǎng)購(gòu)買其未償還優(yōu)先票據(jù),本金總額合共520萬(wàn)美元。此前的9月3日-10日,花樣年分別于公開市場(chǎng)回購(gòu)本金總額共600萬(wàn)美元、550萬(wàn)美元、600萬(wàn)美元和300萬(wàn)美元未償還優(yōu)先票據(jù)。
??不止公司層面回購(gòu)票據(jù),花樣年創(chuàng)始人曾寶寶通過(guò)其全資擁有公司真寶藝術(shù)基金會(huì)有限公司在9月3日和7日共購(gòu)買350萬(wàn)美元花樣年優(yōu)先票據(jù)。
??9月8日,曾寶寶和潘軍還通過(guò)間接控股Fantasy Pearl購(gòu)買了花樣年120萬(wàn)美元于2021年到期規(guī)模為3億美元利率為15%的票據(jù)。
??花樣年執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官陳新禹表示:“花樣年計(jì)劃到2021年底將美元債占總債務(wù)比例下降至50%以下,促使融資結(jié)構(gòu)更加平衡?!?/p>
??這也是自今年5月以來(lái),花樣年斥巨資回購(gòu)美元債的主要原因。
??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),從5月開始,花樣年已合共購(gòu)買8380萬(wàn)美元公司債,控股股東也合計(jì)購(gòu)買了2210萬(wàn)美元公司債。
??花樣年相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,購(gòu)買有關(guān)票據(jù)將減少公司的未來(lái)財(cái)務(wù)開支及降低財(cái)務(wù)資產(chǎn)負(fù)債水平,符合公司及股東整體利益。公司于購(gòu)買票據(jù)后維持良好流動(dòng)資金狀況,且可能會(huì)根據(jù)市況進(jìn)一步購(gòu)買票據(jù)。
??中國(guó)國(guó)際科促會(huì)理事布娜新認(rèn)為,花樣年頻繁回購(gòu)可以穩(wěn)定公司二級(jí)市場(chǎng)債券價(jià)格,同時(shí)也降低了公司未來(lái)債券償還額度,這對(duì)于優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu),減輕未來(lái)公司債償還壓力是有幫助的。同時(shí)花樣年也在延長(zhǎng)美元債遠(yuǎn)端到期,短期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不大。
??實(shí)際上,花樣年美元債大跌是其大手筆回購(gòu)的另一主因。
??9月2日,花樣年控股發(fā)行的FTHDGR 10 7/8 03/02/24盤中報(bào)價(jià)53.984,下跌5.487%,收益率42.644%;FTHDGR 9 1/4 07/28/23 報(bào)價(jià)55.55,下跌3.257%;FTHDGR 9 7/8 10/19/23報(bào)價(jià)55.417,下跌3.375%。
??此前5月份花樣年美元債就出現(xiàn)過(guò)集體式殺跌,最低的一只當(dāng)前價(jià)格每1美元只賣50美分左右。于2024年3月到期的美元債,每1美元跌2.9美分至90.5美分,創(chuàng)下2021年2月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅。
??“這表明市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂在集聚,也映射出花樣年盈利能力在持續(xù)走弱,面臨高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。”某市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為。
??匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為,回購(gòu)債券目的在降低自身整體負(fù)債水平的同時(shí)向投資者傳遞信心,是維持發(fā)債能力的舉措。從花樣年存量債券高利率來(lái)看,其未來(lái)債券融資會(huì)越來(lái)越難,短期內(nèi)借新還舊可能性較低。個(gè)別機(jī)構(gòu)不再接受花樣年債券作為抵押物,擔(dān)心其后續(xù)再融資問(wèn)題。
??年內(nèi)到期公司債已有還款計(jì)劃
??在花樣年心中一直有著千億目標(biāo)的夢(mèng)想,只是伴隨其幾次轉(zhuǎn)型錯(cuò)失房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展黃金期后,這個(gè)銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)千億元目標(biāo)也在不斷推后。
??2017年初,在數(shù)年掉隊(duì)后,花樣年提出二次轉(zhuǎn)型重新加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在2018年定下2020年成為千億元房企銷售目標(biāo)。但2018和2019年花樣年只實(shí)現(xiàn)合同銷售額301.7億元和362.1億元,距離千億目標(biāo)甚遠(yuǎn)。
??2019年,花樣年創(chuàng)始人曾寶寶再次回到前臺(tái),花樣年順勢(shì)提出“二次創(chuàng)業(yè)”,將千億目標(biāo)推遲至2021年。復(fù)出的曾寶寶喊出要加快速度,為此花樣年加大了拿地力度,兩年半時(shí)間購(gòu)入32幅土地,其中今年上半年新增6幅地塊,總地價(jià)達(dá)103億元。截至今年6月底,花樣年規(guī)劃土儲(chǔ)達(dá)到3843萬(wàn)平方米。
??但花樣年不再提千億戰(zhàn)略,只是希望每年能夠有20%增長(zhǎng)?!鞍呀?jīng)營(yíng)重點(diǎn)放到運(yùn)營(yíng)效率上,確?,F(xiàn)金流安全?!迸塑娫?021年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上不再重點(diǎn)提及規(guī)模,而是反復(fù)強(qiáng)調(diào)“?,F(xiàn)金流、保利潤(rùn)”。
??這是因?yàn)楸绕饹_千億規(guī)模,更讓花樣年“頭疼”的是債務(wù)壓頂帶來(lái)的巨大壓力。
??截至2021年6月30日,花樣年分別擁有計(jì)息借款約168.5億元、優(yōu)先票據(jù)及債券約343.7億元及資產(chǎn)抵押證券約2.68億元,累計(jì)借款515億元,總體債務(wù)規(guī)模較2020年相比增加了10%。融資成本為11.09億元,比去年同期的9.27億元上升了19.6%。
??除了美元債集中到期壓力外,花樣年美元債絕大多數(shù)是高息債。12只美元債中,僅有3只利率是低于8%,7只美元債利率高于10%,其中最高的一只成本達(dá)到了15%,將于今年年底到期。
??今年6月份,花樣年還發(fā)行了一只規(guī)模為2億美元3年期美元債,票面利率14.5%,所得資金用于到期美元債再融資。較今年3月份發(fā)行的一筆利率10.875%額度2.5億的美元債成本增加了近3.7個(gè)百分點(diǎn)。
??面對(duì)市場(chǎng)擔(dān)憂,花樣年采取了一系列償債措施,除了繼續(xù)在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行債券回購(gòu)?fù)?,還計(jì)劃處置多地項(xiàng)目,包括一個(gè)位于北京豐臺(tái)區(qū)的舊廠更新項(xiàng)目,此外花樣年在青島、合肥和成都也有一些項(xiàng)目在洽談出售。出售這些項(xiàng)目所獲取的現(xiàn)金,均將用于境外美元債償還。
??“針對(duì)2022年和2023年到期美元債券,花樣年也將提前通過(guò)要約回購(gòu)和交換要約等手段對(duì)其進(jìn)行管理,改善公司的債務(wù)年期結(jié)構(gòu)?!被幽晗嚓P(guān)人士表示。
??標(biāo)普認(rèn)為,這些出售計(jì)劃將帶走業(yè)務(wù)所需資源,增加花樣年生成穩(wěn)定現(xiàn)金流入的壓力,特別在今年下半年樓市前景趨軟之際。如果將大部分現(xiàn)金用于償債,這在一定程度上可能影響運(yùn)營(yíng)和未來(lái)流動(dòng)性狀況。這雖然不是償債的優(yōu)先選項(xiàng),但能夠提供流動(dòng)性緩沖空間。
??這并不是今年以來(lái)花樣年首次被下調(diào)評(píng)級(jí)。
??早在今年7月,鑒于花樣年對(duì)美元債券融資高度依賴,債務(wù)資本市場(chǎng)長(zhǎng)期疲軟可能會(huì)對(duì)花樣年的信用狀況產(chǎn)生負(fù)面影響?;葑u(yù)發(fā)布報(bào)告將花樣年評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)至“負(fù)面”。
??眼看著到期的龐大債務(wù)規(guī)模,除投資者擔(dān)心外,資本市場(chǎng)對(duì)花樣年的“自救”舉措似乎并不買賬?;幽昕毓晒蓛r(jià)從6月初的每股1港元跌到了目前的0.54港元,3個(gè)月累計(jì)跌掉近40%。
??前述市場(chǎng)人士分析認(rèn)為,一旦房企借新還舊不暢,賬面資金又不足以覆蓋短期債務(wù),就容易陷入流動(dòng)性危機(jī)?;幽杲栊逻€舊配合要約回購(gòu)意在降低今年內(nèi)到期的美元債金額,但高成本借新債也侵蝕了花樣年的利潤(rùn)。從花樣年目前回購(gòu)的債券金額只占到其今年到期美元債券的一小部分,在調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)方面還可以做得更多。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論