公司曾冬梅 2021-09-30 11:20:16 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??“這也是一次雙贏交易。彩生活是物業(yè)第一股,具有別人沒有的行業(yè)地位,第一股與第一強的物業(yè)合作,會產(chǎn)生非常好的化學反應?!?月29日,碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江對中國房地產(chǎn)報記者表示,這次交易強化了碧桂園服務的全域布局,增強了市場競爭能力。
??9月27日,李長江剛剛接受了中國房地產(chǎn)報記者的專訪,話題涉及今年以來的兩筆重磅交易——藍光嘉寶及富力物業(yè),以及背后的收并購邏輯。彼時,他表示,做完這兩筆交易后,碧桂園服務手里仍有較為充裕的現(xiàn)金,不排除有繼續(xù)進行大宗并購的可能性。話音剛落,第3個大宗并購案便達成了。
??他認為,今年與這3個物業(yè)上市公司的合作,都是市場行為,也都實現(xiàn)了雙贏、甚至三贏。作為物業(yè)管理行業(yè)的頭部企業(yè),碧桂園服務每年接觸的收并購項目以幾十個乃至上百個為單位,“手中始終都有項目在洽談”。在他看來,當前的市場,收并購的機會非常多,“當好的機會出現(xiàn)時,我們會果斷把控”。
??對于傳聞中的熱門標的——恒大物業(yè),他直言:“之前的確接觸過,當下的確沒有接觸?!敝劣谖磥硎欠駮献?,“不能否定有這種可能性,但的確主動權也不在我們?!?/p>
??藍光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活等收并購機遇的出現(xiàn),很大部分是源于今年以來房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境的變化。從一些機構的角度看,房地產(chǎn)開發(fā)市場增量天花板的臨近,難免會給物業(yè)上市公司的增長預期帶來一定影響。對于這個問題,李長江看得比較樂觀,他相信地產(chǎn)行業(yè)只是階段性的遇到了政策執(zhí)行的門檻,但房地產(chǎn)行業(yè)依然還在成長,物業(yè)管理行業(yè)也一樣?!拔乙廊徽J為,物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在所處的位置,就像10年前的地產(chǎn)行業(yè)?!蹦壳?,物業(yè)管理行業(yè)仍然高度分散,前100強管理規(guī)模的市占率才30%左右,“行業(yè)遠未到高度集中的階段,對有志于做大做強的公司都有很大機會”。
??“跟富力物業(yè)談了幾個月,價格公道”
??中國房地產(chǎn)報:今年碧桂園服務完成了兩筆大額的收并購,對于這兩筆交易,你是怎么看的?碧桂園服務看中了富力物業(yè)什么?
??李長江:兩筆合作,其實都是市場的行為,當機會來的時候,各自站在自己的立場,感覺交易對自己有幫助,就做了。藍光嘉寶是春節(jié)后開始推進合作事項,每天24小時談判,就各自直達決策層,在完成各種法定手續(xù)后,實質交易就完成了。
??富力物業(yè),我們主要認同幾個方面,他們的管理質量、項目的分布和我們可以形成互補,特別是在一線城市的業(yè)務。商業(yè)的部分是不錯的,團隊也非常不錯,有些管理人員我比較熟悉,了解公司的長短板。這種合作就是雙贏,甚至可能是三贏,我們是一方,對方物業(yè)是一方,甚至還有對方的地產(chǎn)母公司,各算各的賬,彼此都覺得這樁生意值得做,那就做。這種機會是市場帶來的,不是刻意就能找到的。
??中國房地產(chǎn)報:以富力物業(yè)的規(guī)模,洽談的時間應該會比較長吧?富力物業(yè)在今年4月份向港交所提交了上市申請,那雙方應該是在4月份之后才接觸的?交易的難度是不是也比較大,預計幾時能完成?
??李長江:跟富力物業(yè)的合作用了不短時間,畢竟公司體量不小,要推進談判,了解項目和團隊情況,各自上會等??赡?月份之前,對方?jīng)]有這個想法,4月份之后,大的房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化,股東的需求跟過去不一樣了,所以就開始談。
??其實每一單業(yè)務的合作、談判都不是那么容易,各自的立場和關注點不一樣,還要評估資產(chǎn)質量和以后的管理效果,也要考慮投資者的看法,以及長遠來講,對公司有沒戰(zhàn)略上的幫助。要看的不僅僅是價格,有些項目看似很便宜,但不符合公司的戰(zhàn)略需求,對業(yè)務也沒幫助,甚至可能還有負面影響,再便宜也不能要。
??我們跟富力物業(yè)的交易,價格應該說是公道的,不存在誰占了便宜。我們跟所有合作者都追求的是價格公道,雙方認同,各取所需。這樣對未來的合作才會有幫助,價格只是其中一個因素。
??根據(jù)協(xié)議,富力物業(yè)很快能完成整合。
??接觸過恒大物業(yè)
??中國房地產(chǎn)報:之前業(yè)內(nèi)傳聞不少物業(yè)公司都跟恒大物業(yè)談過收購,但價格沒談攏,碧桂園服務有沒有談過?
??李長江:恒大物業(yè)之前的確接觸過,當下的確沒有接觸。對于未來是否合作,不能否定有這種可能性,同時,的確主動權不在我們。嚴格說,之前也還沒談到價格問題。
??中國房地產(chǎn)報:你怎么看待當下物業(yè)管理行業(yè)的收并購市場?今年收并購方面的預算是多少?是否還有進一步融資的需求?
??李長江:當下的市場,我們認為機會非常多。但是內(nèi)部在把控的時候,我們對每次機會都審慎看待,風控、合規(guī)性、團隊能力、未來的協(xié)同效益是否匹配等,都是非常重要的把控點,無論是藍光、還是富力的合作,都是基于長遠戰(zhàn)略來組織的。
??我們歷來不做收并購的預算規(guī)劃,完全根據(jù)市場做決定,這兩次在資本市場的融資是基于我們判斷市場機會出現(xiàn),然后做的融資。如果做了預算,團隊為了把錢花出去,就容易出現(xiàn)把控不嚴、為了擴張而擴張的現(xiàn)象,最終并購的質量未必能達到我們的要求。目前沒有再融資的安排,但當市場機會來臨的時候,公司也有很多手段和辦法解決資金需求,目前資金還是充裕的。
??中國房地產(chǎn)報:未來的幾個月是否還會有收并購的交易落地?
??李長江:我們手中始終都有項目在洽談,每一年談過的公司收并購項目,以幾十個甚至上百個為單位,但最后能夠真正達成目標的就那么幾個。下半年還有沒有大宗并購的機會?我覺得一切都有可能,只要手里有資金,當好的機會出現(xiàn)時,我們會果斷把控。但毫無疑問,我們也會用好每一分錢。
??中國房地產(chǎn)報:除了收并購,碧桂園服務也投資入股了不少同行如中梁百悅、長城物業(yè)等,這是出于什么考慮?
??李長江:這屬于小股的財務投資。既然是財務投資,一定是追求回報,而且我們認為這個回報是有保障、符合預期的。第二,我們可能跟被投資的公司形成戰(zhàn)略業(yè)務的協(xié)同,也有可能存在更多合作機會。
??對行業(yè)信心不減 千億營收目標不變
??中國房地產(chǎn)報:根據(jù)碧桂園服務的發(fā)展規(guī)劃,公司希望在2025年達成“千億營收”。在房地產(chǎn)市場銷售增速放緩的前提下,是否還有信心如期達成這個目標?
??李長江:我相信地產(chǎn)行業(yè)只是階段性的遇到了政策執(zhí)行的一個門檻,但是房地產(chǎn)行業(yè)依然存在,那么物業(yè)行業(yè)也會存在。物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在所處的發(fā)展程度,還處于10年前的地產(chǎn)行業(yè)。這一年來的行業(yè)整合只是在推進,沒有大的集中度整合,無論是增值服務還是基礎服務的好多模式也還在逐步摸索,這兩年又受制于新冠疫情,目前真正的行業(yè)巨頭還沒形成。結論就是,無論是房地產(chǎn)還是物業(yè)行業(yè),都還在成長。
??目前行業(yè)仍然是高度分散的,對有志于做大做強的公司都有很大機會。從市占率來看,行業(yè)前百強才30%左右,遠未到高度集中的階段,對每個企業(yè)都有機會。
??千億營收的目標我們已經(jīng)進行了分解,基礎物管服務希望實現(xiàn)500億元收入,增值服務超過300億元,城市服務超過200億元,商業(yè)物業(yè)方面希望過100億元。各個業(yè)務組合的時候,是可以做到的。哪一塊有短板的話,都可以用商業(yè)這一部分去補足,實現(xiàn)。
??中國房地產(chǎn)報:上市以來,碧桂園服務都保持了較高的利潤水平,今年上半年錄得的毛利率為33.39%、凈利率為19.26%。一些投資者難以理解為何物業(yè)管理能夠實現(xiàn)比地產(chǎn)開發(fā)還高的利潤率,你是怎么看的?
??李長江:毛利率要分解來看,基礎物業(yè)管理的毛利率是比較低的,因為物業(yè)管理費調(diào)價難。真正高毛利的業(yè)務來自于業(yè)主的到家服務、經(jīng)紀服務等增值業(yè)務。未來5年,我們希望增值服務能夠貢獻超過300億元的收入,占比30%左右,但它所產(chǎn)生的利潤占比能夠達到60%以上。
??物業(yè)行業(yè)不能簡單的跟地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進行類比。這是一個輕資產(chǎn)的行業(yè),沒有大量的資金成本,最重要的資產(chǎn)就是人了。在市場規(guī)則下,物業(yè)公司通過滿足業(yè)主需求,通過技術手段和專業(yè)能力實現(xiàn)較高的回報是合理的。
??中國房地產(chǎn)報:最近幾個月,物業(yè)上市公司的股價回調(diào)了不少,有機構認為這是價值回歸,你是否認同?碧桂園服務旗下的業(yè)務有沒有分拆上市的計劃?
??李長江:目前沒有分拆的想法。我不認為股價的調(diào)整是價值回歸,近期資本市場的擔憂情緒比較濃,有時候股價漲跌并不完全跟業(yè)績掛鉤。物業(yè)行業(yè)是民生行業(yè),涉及千家萬戶,并沒有那么大的風險。股價的分化也比較厲害,可能在這種市場情況下,投資者更能甄別公司的抗風險能力。我相信,品牌好、團隊優(yōu)秀、經(jīng)營業(yè)績好,技術手段也能跟上的公司,市場會給出合理的估值。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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