公司CRIC證券 2021-10-15 08:57:49 來源:丁祖昱評樓市
??2021年以來,房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā),進入四季度花樣年、新力控股等房企美元債構(gòu)成實質(zhì)性違約,將此輪美元債信用危機推向高潮。
??受此影響,多家主流房企債券價格連日暴跌,邁向上市以來的新低,中資地產(chǎn)美元債券創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。自2021年9月30日至10月12日,Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計下跌12.62%,在各債券品種中跌幅領(lǐng)先。
??地產(chǎn)美元債二級市場的大幅震蕩,真實的反映了房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨的考驗,行業(yè)信用風(fēng)險加速暴露。
??房企未來到期債務(wù)壓力究竟多大?克而瑞證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,未來15個月,彭博口徑的房企美元債到期未償還債務(wù)規(guī)模多達627.23億美元,另據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),未來三個季度房企到期債券近4900億。
??在當(dāng)前市場下,留給行業(yè)的問題是,融資政策能否邊際放松?房企如何實現(xiàn)自救?
??01
??美元債償債壓力與日俱增
??10月4日,花樣年一則公告引爆此輪美元債危機。根據(jù)公告,花樣年于2016年發(fā)行的5年期優(yōu)先票據(jù)到期,剩余未償還本金約2.06億美元,構(gòu)成實質(zhì)性違約。
??在此之前,9月30日,新力控股公告,未能于相關(guān)到期日或之前就兩項境內(nèi)融資安排于2021年9月18日支付應(yīng)付利息合共人民幣3874萬元;緊接著10月11日,新力控股再發(fā)公告,于10月18日到期的2.5億美元債及最后一期利息可能會違約,并面臨與其他債券交叉違約的情況。同一日,當(dāng)代置業(yè)宣布,10月25日到期的2億美元的債券余額延期兌付,目前正在尋求投資人的諒解和同意。
??上述三家房企只是美元債信用危機中的縮影。
??據(jù)克而瑞證券監(jiān)測,截止10月12日,重點監(jiān)測的170家房地產(chǎn)公司2018年以來發(fā)行的存量美元債共395筆,美元債存量規(guī)模達到1607億美元;彭博口徑的中資美元債存量規(guī)模也達到2210.7億美元。
??2021年房企償債壓力聚焦在今年四季度和2022年,按照彭博口徑,10月14日至12月31日到期未償還規(guī)模達到79.37億美元,2022年到期規(guī)模547.86億美元。這意味著,未來15個月內(nèi),將有627.23億美元到期未償還的債務(wù)。
??鑒于房企美元債到期日多集中在12月和2022年前3月,目前已有多家房企發(fā)布公告擬發(fā)行海外債融資,如弘陽地產(chǎn)宣布擬發(fā)行9.5%2億美元優(yōu)先綠色票據(jù)用于償還一年內(nèi)到期的境外債務(wù)及再融資。
??但總體上,中資地產(chǎn)美元債境外新發(fā)仍處于相對停滯的狀態(tài),主要是由于債券的二級市場價格波動大,影響了房企的再融資,同時房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策收緊,百強房企頻頻暴雷,也影響了投資人對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。
??02
??未來三個季度到期債券近4900億
??銷售回款承壓,疊加再融資壓力加劇,房企現(xiàn)金流入遭遇重創(chuàng),二季度以來民營房企信用風(fēng)險事件持續(xù)發(fā)酵,嚴(yán)重影響整體市場的穩(wěn)定。
??未來,房地產(chǎn)到期債務(wù)壓力究竟多大?
??信托方面來看,根據(jù)信托業(yè)協(xié)會2021年中期公布的全行業(yè)未來一年信托到期規(guī)模分布的官方數(shù)據(jù),假定以房地產(chǎn)資金信托余額占比來估計房地產(chǎn)信托到期規(guī)模占比,今年四季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模1570億元,明年一季度到期1248億元,二季度到期1673億元,每季度平均到期規(guī)模接近1500億元。
??到期壓力雖較前期高峰時期有所緩和,但在現(xiàn)金流緊縮背景下,償還壓力仍然不小。
??聚焦債券層面,2020下半年開始迎來房企信用債到期潮。
??根據(jù)監(jiān)測的95家樣本房企債券到期和回售情況來看,2021年前三季度每季度平均到期規(guī)模2151億元,四季度到期情況稍有放緩,到期規(guī)模1384億元,同比減少27.5%。但明年上半年償還壓力依舊較大,一季度到期規(guī)模1815億元,二季度到期1689億元。
??四季度債券到期壓力向規(guī)模房企集中,即將到期的信用債中77.7%主體均是民企,其中TOP30占比68.6%。后續(xù)高杠桿弱資質(zhì)規(guī)模房企信用債兌付承壓。
??03
??現(xiàn)金流入重挫下房企難自救,政策決定行業(yè)走向
??房地產(chǎn)企業(yè)正面臨銷售和融資兩端持續(xù)惡化的困境。
??銷售端,熱點城市銀行按揭額度緊張,放貸周期放緩,房貸利率接連上調(diào),疊加部分三四線城市相繼出臺“限跌令”限制房企降價行為,下半年以來房地產(chǎn)單月銷售下行壓力加劇,房企銷售回款遭受重挫。
??此外,高壓的融資政策導(dǎo)致房企再融資難度加劇。
??據(jù)CRIC監(jiān)測的95家樣本房企債券融資來看,2021年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%,新發(fā)行明顯縮量。疊加前三季度償債高峰的來臨,很多房企較難實現(xiàn)“借新還舊”,只能利用自有資金來償還舊債,凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài),2021年三季度樣本房企凈發(fā)債額-607.4億元,而去年同期則為734.3億元。
??隨著近期房企信用風(fēng)險事件頻發(fā),未來債券融資也難見回升空間。
??此外,開發(fā)貸和信托也不容樂觀。
??2020年房地產(chǎn)開發(fā)貸告別雙位數(shù)增長,增速大幅回落,至2021年二季度末,開發(fā)貸余額12.3萬億,同比增長2.8%,增速創(chuàng)下歷史最低值。房地產(chǎn)信托余額自2020年后進入負(fù)增長區(qū)間,截至今年二季度末房地產(chǎn)資金信托余額2.08萬億,同比下滑16.94%,創(chuàng)下歷史最大跌幅。
??行業(yè)信用風(fēng)險加速暴露,房企積極開展種種自救行為,多家房企短期積極增持股票與回購債券,部分房企就近期到期的債權(quán)尋求展期,也有企業(yè)出售旗下物業(yè)資產(chǎn)。但實際效果在市場下行壓力之下可謂杯水車薪。
??實際上,無論是從項目股權(quán)出售,亦或引入財務(wù)實力強的戰(zhàn)投,還是進入債務(wù)重組階段,在銷售回款轉(zhuǎn)弱、融資收緊、資金鏈吃緊的現(xiàn)狀之下,如果政策端仍未有邊際改善,困難房企自救壓力仍然有增無減。
??此次美元債引發(fā)的償債危機,也暴露出企業(yè)在經(jīng)營過程中資金流動性的問題,核心是企業(yè)杠桿過高,加上項目本身的問題,抵抗市場波動的能力弱化。
??市場恢復(fù)與政策面的改善、房企的銷售能力息息相關(guān),預(yù)計今年底明年初,境外債市場會有一定的邊際改善。
??自央行貨幣政策委員會罕見提及房地產(chǎn),并提出“兩維護”之后,部分城市房貸利率有所下調(diào),政策變化對居民按揭貸款做出邊際調(diào)整,房企銷售回款情況將有所改善;倘若四季度融資政策不發(fā)生邊際放松,未來房企違約風(fēng)險可能仍將接踵而至。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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