中海三季度斥資逾500億元補倉 或受圍標(biāo)事件影響上?!邦w粒未進”

公司劉偉 2021-10-22 08:39:40 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??10月19日,中國海外發(fā)展有限公司(下稱“中?!?,00688.HK)公布了2021年第三季度業(yè)務(wù)回顧、經(jīng)營情況及財務(wù)表現(xiàn)。

??前三季度,中海在內(nèi)地14個城市新增28幅土地,新增總樓面面積455萬平方米,總地價為543.6億元。這在今年前三季度新增土地儲備總地價1001.2億元中,占比超過50%。

??將上述數(shù)據(jù)拆分可以看到,三季度中,中海(含中海宏洋)在9月單月,通過集中招拍掛拿地共25幅,新增總建面達444萬平方米,拿地總價512億元,權(quán)益拿地總價503億元,權(quán)益拿地總價占到前8月的62%。投資集中度之高,由此可見一斑。

??作為一家規(guī)模達數(shù)千億元的頭部房企,根據(jù)市場的變化有選擇性的拓展土儲,是一個再正常不過的舉動。不過,記者通過梳理資料發(fā)現(xiàn),今年以來,投資規(guī)模達千億元的中海并未有在上海公開土地市場拿地的動作。有分析人士認(rèn)為不排除受上?!皣鷺?biāo)”事件影響,目前仍未達到解禁期。不過,去年,中海與上海黃浦區(qū)簽署建國東路舊改項目戰(zhàn)略合作協(xié)議,間接獲得土地項目。

??2020年,四個一線城市為中海貢獻超過1000億元的銷售額。當(dāng)年,在上海市場,中海以227.6億元的權(quán)益金額拿下銷冠的位置,領(lǐng)先第二名萬科27億元,這是中海自1992年進入上海以來的高光時刻。

??對于今年未能在上海公開土地市場拿地等問題,10月21日,記者聯(lián)系了中海等相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)送采訪提綱,但截至發(fā)稿未能收到回復(fù)。

??錯峰拿地 三季度集中補倉

??根據(jù)中海10月19日披露的信息,2021年至今,該公司的銷售和收入規(guī)模同比進一步擴大。

??2021年前9月,中海連同其聯(lián)營公司及合營公司實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為2,753.0億元,同比增長7.0%;收入為1511.2億元,同比上升27.7%,經(jīng)營溢利為394.0億元,同比上升1.5%。

??土地收購方面,今年1-9月,中國海外發(fā)展收購的土地累計應(yīng)占樓面面積約900.88萬平方米,累計應(yīng)付的土地出讓金約為1001.57億元。

??不過,從過程來看,今年三個季度,中海采取的是“前松后緊”的方式來拿地。

??機構(gòu)發(fā)布的一份報告數(shù)據(jù)顯示,今年4月至5月共有16個城市完成首輪集中供地,平均溢價率達16.6%。其中杭州、廈門、深圳及寧波土拍競爭激烈,溢價率均在25%以上,重慶則高達38.8%。

??首輪集中供地中,偏高的土地成本導(dǎo)致房企利潤被進一步壓縮。在這一背景下,中海放緩了拿地步調(diào),其在4月至5月僅拿地5宗。截至6月末,該公司上半年共在14個城市合計新增20幅土地,權(quán)益地價458億元,不及全年1650億元拿地預(yù)算的3成。

??在2021年中報業(yè)績會上,公司董事會主席顏建國表示,第一批集中供地市場很熱,競爭比較激烈,回報也比較低。公司堅守投資刻度,要求合理的回報。不會為買地而買地,不賺錢的地不會去買。

??彼時他預(yù)測:土地端下半年會更加理性一點,諸如中海這樣的企業(yè)“機會會更多一點”。

??到二輪集中供地,在許多城市出現(xiàn)流拍、底溢價率的情況后,中海的機會開始顯現(xiàn),逆市拿地的動作頻頻。這也就有了上述單月拿地超過500億元的舉動。

??從近年來中海的拓儲動作總體來看,盡管動輒斥資逾千億元補倉,但土儲總量仍出現(xiàn)一定的下降。2019年、2020年及2021年,該公司總土儲分別為8923萬平方米、9190萬平方米、9224萬平方米,其中不含中海宏洋部分的權(quán)益土地儲備分別為5367萬平方米、5236萬平方米、4985萬平方米。

??與此同時,該企業(yè)的毛利率也跟隨行業(yè)總體趨勢,逐漸下探。財報數(shù)據(jù)顯示,2018年-2020年,中海的毛利率分別為37.79%、33.66%、30.05%。

??10月20日,美銀證券的報告指出,中海今年第三季收入及經(jīng)營溢利分別按年升46%和5.8%,但營運利潤率按年下降7個百分點,主要由于較低的毛利率和非經(jīng)營性項目,例如較低的投資物業(yè)重估收益所致。報告指出,由于微調(diào)中海外的毛利率,該行將其2021財年盈利預(yù)測下調(diào)了3%。

??新增千億土儲 或受“圍標(biāo)事件”影響未現(xiàn)上海土拍市場

??一線城市向來能夠受到中海管理層的足夠重視。今年8月23日,在中海舉行2021年中期業(yè)績發(fā)布會上,行政總裁張智超指出,會堅持在一線城市按投資策略進行布局和相應(yīng)的投資比重?!耙痪€城市本身是中海一直深耕的,而從回報率看,一線城市的防守性極其強”。

??2020 年,中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額約為 3607 億元,同比增長 12.5%。其中,一線城市北上廣深和香港的合約銷售額為 1126 億元。據(jù)此推算,一線城市銷售占比超過四分之一??梢?,一線城市對中海的的重要性。

??不過,從今年兩輪集中供地的公開信息來看,并未見到中海的身影出現(xiàn)在上海土拍市場。

??今年5月24日,有媒體報道稱,中海、萬科以及華潤三家房企,由于2020年的圍標(biāo)事件,被上海土拍拒收報名參拍資料。

??上述“圍標(biāo)”事件發(fā)生于2020年4月,中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥被上海市公安局經(jīng)偵隊采取刑事強制措施,并已處于被調(diào)查階段。調(diào)查因其涉嫌“圍標(biāo)”上海虹口區(qū)一宗純住宅用地。9月12日,中海地產(chǎn)在內(nèi)部下達通知,免除中海地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理齊大鵬、上海公司總經(jīng)理崔帥職務(wù),由劉慧明擔(dān)任二人職務(wù)。

??優(yōu)淘城總裁認(rèn)為,圍標(biāo)事件的影響比較大。今年的首次輪集中供地里,上海本地有一批實力比較強的國企,所以萬科、中海、華潤可能需要一定的時間和公關(guān)消化影響。政府為避免地價受損,不給這幾個開發(fā)商機會。近年上海房價表現(xiàn)突出,是行業(yè)爭搶的主要優(yōu)質(zhì)市場,中海也就失去拿到今年優(yōu)勢市場地塊的機會。

??一位知情人士對記者稱,“圍標(biāo)”事件發(fā)生后,對企業(yè)最直接的影響就是地拿不到了,后續(xù)的工作沒辦法正常開展,相應(yīng)的,公司整個投拓部門都可以被砍掉。

??中海地產(chǎn)自1992年首次進入上海,截至2020年,共開發(fā)約29個項目,涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等物業(yè)類型,其中住宅約2萬套,面積達600萬平方米,累計投資總額超過1000億港元。

??2020年7月29日,中海與上海市黃浦區(qū)人民政府簽訂合作框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定,由中海地產(chǎn)對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發(fā)建設(shè)。該項目總投資額達590億元,是中海發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項目。這也就意味著中海以間接的方式獲得了在上海的土地。

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