??眾多房企生存艱難之際，“蓋房子的裁縫”雅戈爾卻在房地產(chǎn)行業(yè)游刃有余。

??11月3日，在寧波第二批集中供地中，雅戈爾經(jīng)過 6 輪競價，以19.42億元、溢價率1.57%，競得1宗建筑面積9.32萬平方米住宅用地。

??從獎贈奧運冠軍楊倩一套房，到減持寧波銀行股份大賺22億元，這半年來雅戈爾頻繁沖上熱搜話題。

??這兩日又因大手筆拿地引發(fā)關(guān)注。今年10月，雅戈爾豪擲17.56億元拿下上海臨港一宗普通住宅用地，這是繼2010年上海普陀長風(fēng)地塊后，雅戈爾再次進(jìn)軍上海房地產(chǎn)。

??這兩塊地總支出已超出雅戈爾前三季度凈利潤額度，其三季度凈利潤為21.38億元，同比下降21.05%。雅戈爾證券部相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，雅戈爾集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)還是服裝，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只要看到合適的投資機(jī)會和市場機(jī)會，并能產(chǎn)生合理利潤，我們還是會去拿地，投拓范圍主要集中在長三角區(qū)域，以寧波居多。

??《商業(yè)周刊》一度這樣評價雅戈爾：“除股票和地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)外，該公司的其他業(yè)務(wù)都已變得無足輕重。”盡管這讓雅戈爾董事長李如成深受打擊，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然撐起了雅戈爾主營業(yè)務(wù)“半壁江山”。

??在雅戈爾前三季度100.4億元營收中，有52.33億元來自房地產(chǎn)板塊，占比達(dá)52.12%。與新鴻基、榮和集團(tuán)、建屋發(fā)展集團(tuán)處于同一陣營，超過中洲控股、三巽集團(tuán)、上海地產(chǎn)等多家房企。

??“第三季度因為江上花園一期集中交付，導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊確認(rèn)營收較高，這是周期性營收，不具備可比性。至于投入，在其他權(quán)益工具中雅戈爾有比較多的金融資產(chǎn)，它的變現(xiàn)能力比較強(qiáng)，可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)需求進(jìn)行調(diào)整，這好比‘蓄水池’，是雅戈爾資金流動性保障?！毖鸥隊栕C券部相關(guān)人士說。

??不追求規(guī)模，拿地只為賺錢

??在許多人印象里，雅戈爾是一家賣西裝的公司。其實，這家老牌服裝企業(yè)早在上個世紀(jì)90年代就開始涉足房地產(chǎn)和金融投資，最終構(gòu)建了“服裝+房地產(chǎn)+投資”三大業(yè)務(wù)版圖。

??靠投資中信證券，雅戈爾一度獲得投資收益超過96億元。超高的投資回報率，讓雅戈爾董事長李如成一度被稱為“服裝界的巴菲特”。

??李如成1992年就開始投資房地產(chǎn)，但發(fā)展速度并不快，始終停留在小型區(qū)域房企規(guī)模，直到2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)預(yù)售金額只有129億元，但這卻是雅戈爾實現(xiàn)利潤增長的關(guān)鍵。在2007年至2020年，雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤累計約137億元，2015年以來該板塊每年均能為公司帶來超過10億元的凈利潤。也因此有了“服裝界的地產(chǎn)小霸王”的稱謂。

??截至2021年三季度末，雅戈爾在建項目15個，在建面積181.49萬平方米；新開工項目1個，新開工面積5.17萬平方米。年初至報告期末，累計完成預(yù)售面積27.2萬平方米，實現(xiàn)預(yù)售收入58.8億元，分別較上年同期下降19.6%和43.47%。

??雅戈爾證券部相關(guān)人士表示，雅戈爾對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從來沒有規(guī)模追求。它是受周期性影響較大的行業(yè)，我們樓盤是交付一個算一個，沒有像其他大房企滾動開發(fā)來確保收入，所以不能保證每年房地產(chǎn)營收占比都上升，有交付營收就高，沒有交付營收就低。在地產(chǎn)行業(yè)有賺錢的機(jī)會，我們就去做，主要還是看利潤。

??實際上，雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也曾有過做大的夢想，但因其在房地產(chǎn)市場頻頻入場和高價拿地，一度制約了雅戈爾自身發(fā)展。

??從2004年開始，雅戈爾嘗試從寧波走出去，在蘇州、杭州、上海等地闊綽出手屢獲“地王”稱號，此后，雅戈爾一直高歌猛進(jìn)，在2010年將房地產(chǎn)預(yù)售金額做到了118億元。但因新增項目平均樓面價高出項目平均價30%，加上全國房地產(chǎn)市場調(diào)整，這些“高價地”不但沒有為雅戈爾帶來想象中的收益，如何消化高樓面價成為其彼時最大的難題。

??2013年，杭州申花“地王”退地，雅戈爾4.84億元定金打了水漂，這次“割肉”直接拖累當(dāng)年公司凈利潤同比下降14.88%。此后，雅戈爾在土拍市場很少有激進(jìn)動作。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至2021年10月，雅戈爾通過掛牌、拍賣等方式共拿了16宗土地，主要分布在寧波、上海、蘭州、德宏等地。

??中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生認(rèn)為，前幾年雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)更多是股權(quán)投資模式，它不操盤，規(guī)模和利潤有所壓縮。第二批集中供地降溫后，對出身制造業(yè)的雅戈爾來說是一個拿地機(jī)會，它肯定不會放棄，利潤仍然是核心指標(biāo)之一。

??蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金認(rèn)為，從雅戈爾自身經(jīng)營看，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局節(jié)奏并未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)換，在房地產(chǎn)土拍市場冷清時間節(jié)點，以相對較合理價格拍得較好地段的土地，至少獲得了潛在的成本節(jié)省。若未來房地產(chǎn)調(diào)控邊際調(diào)整，或可獲得更大盈利空間。不過從長期趨勢看，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)嚴(yán)格，供需兩端杠桿水平繼續(xù)下降的概率依然較大。在總體下行趨勢下，繼續(xù)大規(guī)模布局地產(chǎn)板塊風(fēng)險值得關(guān)注。

??未來繼續(xù)“不務(wù)正業(yè)”

??長期以來，雅戈爾都飽受“不務(wù)正業(yè)”爭議。

??懷揣100億元資金，帶著20個人的團(tuán)隊，全國各地找項目，”曾經(jīng)是李如成給外界的典型印象之一。

??1999年，雅戈爾以3.2億元成本認(rèn)購2億股中信證券，獲得9.61%股份，成為其第二大股東。2003年中信證券上市，到了2007年中信證券股價飆升到100元以上，雅戈爾當(dāng)年投資收益同比增長50多倍，超過主業(yè)帶動凈利潤增長220%。之后，李如成參股投資了寧波銀行、交通銀行、金馬股份等公司，股權(quán)投資業(yè)務(wù)的資產(chǎn)規(guī)模一度超過200億元。

??李如成直言：“在我20多年的投資生涯中，通過炒股賺了近400億元，而雅戈爾從創(chuàng)立至今，只讓我賺了180億元。”直到現(xiàn)在，他依然頂著“裁縫股神”的帽子。

??企查查數(shù)據(jù)顯示，雅戈爾目前參與控股企業(yè)有91家，李如成掌控企業(yè)有82家。截至2020年底，雅戈爾累計投資金額為259.07億元；從1999年到2020年這22年，雅戈爾利潤總額在580億元左右，炒股等投資收益貢獻(xiàn)了約400億元，占比接近7成。

??曾處于男裝頭部地位的雅戈爾，如今最為人津津樂道的不是它的西裝，而是其22年投資史。

??“整個投資板塊收益還不錯，金融資產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。比如前期股權(quán)投資核算的寧波銀行，還有我們在盛泰持有的原始股，以及其他投資上市公司的股份在二級市場流通性都非常好。雖然根據(jù)持有目的不同，計入在不同的報表項目中，卻是除貨幣資金外的最大資金來源?！毖鸥隊栕C券部相關(guān)人士說?！笆裁粗鳂I(yè)不主業(yè)的，賺錢就是我的主業(yè)?！崩钊绯稍绱嘶貞?yīng)外界對雅戈爾的質(zhì)疑。除了在資本市場的野心一直沒有改變外，房地產(chǎn)這個副業(yè)也是雅戈爾主要的營收來源。

??梳理雅戈爾2016~2020年的財報數(shù)據(jù)可知，這5年雅戈爾地產(chǎn)板塊營收分別為102.65億元、48.55億元、39.91億元、60.8億、50.71億元，在雅戈爾總營收占比分別為 68.92%、49.34%、41.42%、48.95%、44.19%。

??再看其主營業(yè)務(wù)服裝板塊，近10年的營收幾乎是零增長。早在2009年，雅戈爾服裝業(yè)務(wù)營收就達(dá)到了55.27億元，10年后的2019年服裝板塊營收依然只有55.98億元。

??陶金表示，2016年后雅戈爾地產(chǎn)板塊營收占比有比較明顯的下降，但這并非雅戈爾主動調(diào)整，因為從其營業(yè)成本構(gòu)成看，地產(chǎn)板塊依然占有較大比重，布局收縮速度也相對較慢。由于房地產(chǎn)總體降杠桿的趨勢很難逆轉(zhuǎn)，對房企的投融資和資金使用效率提出了越來越高的要求，在杠桿水平和盈利空間同時下降的情況下，雅戈爾也要防止地產(chǎn)對現(xiàn)金流侵蝕威脅的變大。

??“盡管一個房地產(chǎn)項目利潤動輒5億元、10億元，但紡織服裝是可以一直做下去的產(chǎn)業(yè)，靠一件件賣衣服賺來的錢更穩(wěn)健、更長久?！边@是李如成通過炒股和地產(chǎn)賺得盆滿缽滿后發(fā)出的感慨。于是2019年，雅戈爾宣布“不再開展非主業(yè)領(lǐng)域的財務(wù)性股權(quán)投資，進(jìn)一步聚焦服裝主業(yè)發(fā)展”。但從數(shù)據(jù)和行業(yè)趨勢上看，未來一段時間雅戈爾還是要靠炒股和地產(chǎn)“養(yǎng)家”。