公司曾冬梅 2021-11-17 09:32:47 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??面對波及整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)性緊張,地產(chǎn)上市公司不得不早做準(zhǔn)備。11月14日晚,中國奧園集團(tuán)股份有限公司(03883.HK 以下簡稱“中國奧園”)發(fā)布了一則資產(chǎn)出售公告,透露將以9億港元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓香港一個(gè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)錄得約1.77億港元的虧損。該公司在公告中表示,這筆交易所獲資金將用于償還貸款融資,有利于提高流動(dòng)性。
??今年下半年以來,國際評級機(jī)構(gòu)突然大面積下調(diào)上市房企的評級,令不少房企措手不及,償債壓力陡然上升。按照惠譽(yù)的測算,到2022年底,中國奧園有88億元的公開資本市場債務(wù)到期或可回售。穆迪認(rèn)為,在當(dāng)前融資條件緊張的情況下,該公司將不得不使用內(nèi)部現(xiàn)金償還部分即將到期的債務(wù)。
??此前,中國奧園已經(jīng)公布了近10億港元的配股計(jì)劃,旗下物業(yè)上市公司——奧園健康也已在洽談資產(chǎn)出售。11月14日,該公司轉(zhuǎn)讓了廣州市東塱村舊村項(xiàng)目公司49%的股權(quán)給世紀(jì)金源。知情人士透露,其位于黃埔區(qū)的舊改項(xiàng)目也有計(jì)劃轉(zhuǎn)售股權(quán),目前正在跟接盤方協(xié)商。
??據(jù)香港業(yè)內(nèi)消息,中國奧園計(jì)劃出售總額為8億美元到10億美元的資產(chǎn),以緩解流動(dòng)性壓力。
??折價(jià)轉(zhuǎn)讓香港舊改項(xiàng)目
??公告顯示,11月12日,中國奧園與新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議,轉(zhuǎn)讓包括名萬投資、雙福、??翟趦?nèi)的三家公司全部股份及股東貸款,總代價(jià)為9億港元。這三家公司主要從事投資控股,旗下持有位于香港羅便臣道63號、65號、67號的物業(yè)資產(chǎn)。
??這些物業(yè)均為香港豪宅樓盤——燕貽大廈的住宅單位及車位。據(jù)了解,燕貽大廈建于1967年,樓高8層,共有32套房,占地面積約1012平方米,可重建的建筑面積約5063平方米。2018年3月,中國奧園花了約8000萬港元購入燕貽大廈的三個(gè)單位,隨后分幾次不斷購入,用了不到一年時(shí)間就拿到了超過85%的業(yè)權(quán)。為了重新改造發(fā)展,2019年3月,中國奧園向香港土地審裁處申請強(qiáng)拍燕貽大廈,預(yù)計(jì)2022年2月可獲審理。
??9億港元的交易對價(jià)分為兩次支付,首筆款項(xiàng)5000萬港元,自訂立協(xié)議日期起45日內(nèi)或雙方共同約定的其他日期,買方再向中國奧園支付另外8.5億港元。這筆資金將被該公司用于償還貸款融資及一般營運(yùn)用途。
??出售燕貽大廈的相關(guān)資產(chǎn)將錄得約1.77億港元的虧損,但中國奧園認(rèn)為,考慮到當(dāng)下的市況,資產(chǎn)變現(xiàn)對增加營運(yùn)資金、提升流動(dòng)性有幫助。
??除了這個(gè)已經(jīng)落地的項(xiàng)目,中國奧園還有不少資產(chǎn)在變現(xiàn)的途中。奧園健康在11月4日的公告中透露,計(jì)劃出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益。據(jù)了解,目前這筆交易正在推進(jìn)中。被列入轉(zhuǎn)讓名單的還有中國奧園在廣州的一些開發(fā)項(xiàng)目。今年9月份,位于廣州市番禺區(qū)的廣州奧園恒基學(xué)苑壹號進(jìn)入銷售階段,開盤當(dāng)天2個(gè)小時(shí)就賣了10億元,這是中國奧園與恒基(中國)投資有限公司合作開發(fā)的項(xiàng)目,各自持有50%的股權(quán)。根據(jù)業(yè)內(nèi)消息,中國奧園有意出售奧園恒基學(xué)苑壹號的股權(quán),作價(jià)10億元。
??11月14日,奧園集團(tuán)有限公司在廣州奧譽(yù)荔塱置業(yè)有限公司的持股比例由100%下降為51%,認(rèn)繳資本從1億元減少至5100萬元,承接其49%股權(quán)的是世紀(jì)金源旗下的廣州金源鴻大置業(yè)有限公司。廣州奧譽(yù)荔塱置業(yè)有限公司持有廣州市東塱村改造項(xiàng)目,這是中國奧園儲備的一個(gè)大型舊改項(xiàng)目,總貨值約402億元。
??此外,一位知情人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,中國奧園位于廣州市黃埔區(qū)的部分舊改項(xiàng)目也有轉(zhuǎn)讓股權(quán)的計(jì)劃。中期業(yè)績報(bào)告顯示,該公司在黃埔區(qū)共有4個(gè)舊改項(xiàng)目,其中文沖項(xiàng)目有約506億元貨值,新田村項(xiàng)目約261億元貨值,旺村項(xiàng)目127億元貨值,嘉利碼頭項(xiàng)目已轉(zhuǎn)化可售資源140億元。
??行業(yè)資金面未改善 短期壓力較大
??資產(chǎn)的變現(xiàn)源于償債的需求和流動(dòng)性壓力。今年上半年,中國奧園已經(jīng)有意識的開始收縮投資、加快銷售回款,新增土地的權(quán)益地價(jià)僅為42億元,全年也計(jì)劃控制在當(dāng)年合同銷售額的20%以內(nèi)。截至2021年6月底,該公司的總借貸為1113億元,其中境內(nèi)占比67% ,境外占比33%。凈負(fù)債率為80.7%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%,現(xiàn)金短債比為1.3倍,“三道紅線”踩了一道。
??上半年,中國奧園還能從公開市場獲得融資支持,公開發(fā)行合共7.38億美元境外債及18.2億元境內(nèi)公司債,獲得12家商業(yè)銀行提供境外銀團(tuán)貸款超21億港元。但細(xì)心的投資者發(fā)現(xiàn),融資通道正在收窄,上半年中國奧園的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈流出122.37億元。
??下半年以來,融資環(huán)境更是急劇惡化,幾家民營房企的連續(xù)暴雷引發(fā)了國際評級機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂,進(jìn)而導(dǎo)致了民營上市房企的大面積評級下調(diào),疊加境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)貸及預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等的嚴(yán)監(jiān)管,最終形成了全行業(yè)的流動(dòng)性緊張。中國奧園也受到了波及,標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪均下調(diào)了該公司評級。
??惠譽(yù)估計(jì),到2022年底,中國奧園有88億元的公開資本市場債務(wù)到期或可回售,包括2022年1月到期的6.88億美元高級票據(jù)和2022年6月可回售的2億美元高級票據(jù),以及2022年9月到期的2.5億美元債券和15億元債券。在惠譽(yù)看來,該公司略高于1倍的現(xiàn)金短債比可能不足以緩沖當(dāng)前動(dòng)蕩的市場環(huán)境。
??近期,雖然開發(fā)貸及按揭貸款有了放松的信號,但仍難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面。長江證券認(rèn)為,雖然按揭恢復(fù)正常導(dǎo)致回款率改善,但主要還是解決此前的積壓問題,而銷售額同比仍顯著下降,回款并沒有改善。并且,各地基于保交付和防風(fēng)險(xiǎn)的考慮,趨勢上仍在從嚴(yán)執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),回款并不能流暢地轉(zhuǎn)化為自由現(xiàn)金。銀行和債券市場風(fēng)險(xiǎn)偏好的修復(fù)也還需要一個(gè)過程,所以部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)的暴露并未根本性消除,基本面在未來一段時(shí)間內(nèi)下行壓力仍較大。
??在此背景下,出售資產(chǎn)、為上市公司輸血成為了房企們補(bǔ)充流動(dòng)性、應(yīng)對短債壓力的主要手段。中國奧園已經(jīng)公布了將近10億港元的配股計(jì)劃,有消息指,該公司還計(jì)劃出售總額為8億美元到10億美元的資產(chǎn)。融創(chuàng)中國在過去的幾個(gè)月里也賣掉了貝殼5591.7萬股,雖然年內(nèi)要錄得27.2億元的虧損,但獲得了38億元的現(xiàn)金。11月14日,該公司還宣布要配股融資73.43億港元,一半用于償債。
??“我們沒有海外債務(wù),但壓力同樣很大?!币患疑鲜蟹科髮χ袊康禺a(chǎn)報(bào)記者表示,今年該公司已經(jīng)凍結(jié)了40%的預(yù)算,明年的預(yù)算到現(xiàn)在都不知道怎么做。“無法預(yù)測明年的行情是會轉(zhuǎn)好還是更差,當(dāng)務(wù)之急,還是要加快銷售,降價(jià)也要賣?!?/p>
奧園集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440101707660360J 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:611000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 32 變更提醒 254 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440101331341264W 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:300000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 9 變更提醒 631 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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