多家房企戰(zhàn)略精簡,降本增效抵御市場“寒冬”

公司克而瑞研究中心 2021-12-22 08:21:15 來源:丁祖昱評樓市

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???三條紅線以來,行業(yè)進入管理紅利時代,房企紛紛對其組織架構(gòu)進行調(diào)整,裂變與合并是重點調(diào)整方向,核心是向管理要效益,實現(xiàn)區(qū)域深耕。四季度開始,房企再次掀起組織架構(gòu)精簡熱潮,包含事業(yè)部整合、區(qū)域公司合并、撤銷部分區(qū)域公司等。

??近日,有消息稱,弘陽地產(chǎn)完成了新一輪的區(qū)域公司合并和人事調(diào)整,區(qū)域架構(gòu)由原來的10個區(qū)域公司合并為7個區(qū)域公司。在此之前,12月初,旭輝和新城也相繼進行組織架構(gòu)調(diào)整,其核心均在于整合區(qū)域事業(yè)部,精簡架構(gòu)。

??房地產(chǎn)市場持續(xù)下行已接近半年時間,政策端不斷釋放積極信號,窗口期下房企戰(zhàn)略精簡是主動應(yīng)對市場變化的必要舉措,同時,也是緩解流動性壓力下,“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。

??房企戰(zhàn)略精簡并非首次

??據(jù)不完全統(tǒng)計,自7月以來已有8家品牌房企進行進行不低于10次組織架構(gòu)調(diào)整。其中,旭輝、綠城、龍湖等房企并非首次進行組織架構(gòu)調(diào)整。從調(diào)整內(nèi)容來看,本質(zhì)是收縮、精簡戰(zhàn)略框架。

??以旭輝為例,自2017年提出“區(qū)域集團化”戰(zhàn)略起,經(jīng)歷了組織架構(gòu)從擴張到收縮的轉(zhuǎn)變,2019確立“大平臺+小集團+項目集群”模式,管理權(quán)限下放至區(qū)域公司;2020年進行組織架構(gòu)再調(diào)整,12月初,旭輝再次整合區(qū)域公司,控制合理的管理半徑,以更好地輸出“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略。

??此外,綠城中國也曾于2019年實施架構(gòu)精簡,將16家子公司整合縮減為11家,如今進行二次區(qū)域整合升級。

??房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時,均涉及人員配置精簡及戰(zhàn)略的聚焦。比如,弘陽地產(chǎn)在縮減合并區(qū)域的同時,涉及七大區(qū)域負責人和人員調(diào)整變動,中層員工則根據(jù)區(qū)域新的組織架構(gòu)轉(zhuǎn)崗、更換城市或個人意愿進行小比例調(diào)整,管理團隊更為精簡。此外,新城控股也于12月初將住宅開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部進行大區(qū)合并,整合為十個大區(qū),同時伴隨人員調(diào)整,事業(yè)部總部開啟縮編、轉(zhuǎn)崗和分流。

表:近期部分房企組織架構(gòu)精簡情況

資料來源:公開資料、CRIC整理

??應(yīng)對市場之變,緩解流動性壓力

??實際上,本輪戰(zhàn)略精簡的大背景不容忽視。

??2021年下半年以來,受政策調(diào)控及市場降溫影響,房企流動性承壓。

??首先,銷售端持續(xù)轉(zhuǎn)冷,百強房企操盤業(yè)績單月及累計同比持續(xù)下行;預(yù)售監(jiān)管資金政策從嚴,房企回款速度放緩加劇資金鏈緊張;同時“三條紅線”監(jiān)管持續(xù),降杠桿壓力長期存在。

??此外,房企迎來債務(wù)集中到期高峰。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的98家樣本房企數(shù)據(jù),2021年與2022年債務(wù)到期規(guī)模分別為約13.8萬億元和12.6萬億元,為近十年來的小高峰;其中,2022年1月到期債務(wù)規(guī)模約1793億元,為近期月度小高峰。同時,房企債務(wù)展期、違約等事件頻出,現(xiàn)金流動性壓力可見一斑。

??在此背景下,房企組織框架的收縮精簡,可以控制成本,將有限的資金更精準投放,是主動應(yīng)對市場環(huán)境變化,緩解流動性壓力,“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。

??例如近期陷入理財產(chǎn)品兌付困難、4億美元票據(jù)展期失敗等流動性危機中的佳兆業(yè),出于“節(jié)流”、“回血”的需要,選擇收縮距離大本營較遠、區(qū)域整體表現(xiàn)一般的兩大區(qū)域。

圖:2021-2012年樣本房企月度債務(wù)到期規(guī)模(人民幣,億元)

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測

??降本增效,助力投拓戰(zhàn)略

??在“三條紅線”、土地“兩集中”影響下,房企金融紅利和土地紅利逐步退去,行業(yè)進入管理紅利時代。

??管理紅利時代下,精簡組織架構(gòu),適當縮短管理鏈條,合并部分區(qū)域、城市公司,剝離非必要業(yè)務(wù),得以減少中間環(huán)節(jié),提升管理效率,已成為“向管理要效益”的重要手段;同時,精簡架構(gòu)有利于權(quán)力下放,增加區(qū)域部門的自主權(quán)與靈活度,而且整合相似職權(quán)部門有助于減少內(nèi)耗。

??此外,隨著政策窗口期來臨,房企通過戰(zhàn)略“瘦身”,得以趁機調(diào)整布局,推進區(qū)域深耕戰(zhàn)略,蓄勢待發(fā)迎接下一輪投拓。例如旭輝集團,一直以來堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略,多次調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu),控制管理半徑,以提高效能、更好地配合區(qū)域深耕落地。2021年上半年,旭輝顯著增加了長三角及環(huán)渤海的投資力度,新增土地建筑面積占比分別較2020年全提升16和15個百分點。

圖:旭輝集團2020年及1H2021新增土儲建面區(qū)域占比

注:內(nèi)圈為2020年,外圈為1H2021  數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC

??值得注意的是,房企組織架構(gòu)調(diào)整的另一重要抓手是平臺化發(fā)展,通過平臺賦能,在精簡、輕量化集團總部的同時,打通各事業(yè)部管理路徑,更高效地協(xié)調(diào)管理;同時從集團層面戰(zhàn)略性統(tǒng)籌各多元賽道戰(zhàn)略,實現(xiàn)資源配置優(yōu)化。比如龍湖成立了龍湖集團賦能平臺,定位于專家能力支持協(xié)同而非管控,實現(xiàn)組織扁平化、敏捷化。

??近期房企較為集中性地組織架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略精簡,其核心在于“降本增效”,在緩解流動性壓力的同時,向管理要效益;同時在可以預(yù)見的“政策底”窗口期,提前布局,無論是投拓方面的區(qū)域聚焦,還是多元賽道方面的戰(zhàn)略性賦能,為后續(xù)發(fā)展蓄能。

??需要注意的是,房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時,面臨一系列的附帶問題,比如管理層的調(diào)整與變動,或面臨其管理團隊人員的連帶變動、人才流失;部分成員對公司組織架構(gòu)調(diào)整目標不清晰,從而配合度不高;調(diào)整后面臨內(nèi)部人員的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、外部各部門之間的銜接等幾大問題,,能否妥善協(xié)調(diào)處理,對后續(xù)發(fā)展非常重要。

旭輝集團股份有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:913100001321468885    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:350000(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  516    關(guān)聯(lián)風險  134

蘇州旭輝高科置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91320505697907381A    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:64900(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  7    關(guān)聯(lián)風險  1

臨沂奧德花卉新城控股有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91371311MA3N3BC57J    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:5000(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  13    關(guān)聯(lián)風險  5

重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91500000202879682L    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:130800(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  319    關(guān)聯(lián)風險  167

濟南龍湖泰熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91370100MA3F8BCG7X    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:444622(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  29    關(guān)聯(lián)風險  3

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