??2021年，不少陷入流動(dòng)性困局的房企遍尋國(guó)企白武士而不得，不曾想，這樣的買(mǎi)賣(mài)卻被一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做成了。2021年12月31日，華南城控股有限公司（01668.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華南城”）宣布將引入國(guó)資股東，深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“特區(qū)建發(fā)集團(tuán)”）擬以約19.09億港元的代價(jià)換取華南城的第一大股東位置。

??2022年1月4日，華南城特地召開(kāi)了兩場(chǎng)投資者電話會(huì)，向投資者介紹新股東的背景，以及這筆交易將給公司帶來(lái)什么好處。在這之前，該公司正被高達(dá)146億港元的短債所困擾，未償付美元高級(jí)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)也被標(biāo)普從“B-”下調(diào)至“CCC+”。而伴隨著國(guó)資股東的進(jìn)入，華南城預(yù)計(jì)自己的債務(wù)壓力將得到有效緩解，且融資成本有望下降2個(gè)百分點(diǎn)以上，每年的利息支出節(jié)約近10億港元。在電話會(huì)中，該公司甚至還對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)沒(méi)有及時(shí)正面評(píng)價(jià)其股東變更，表示了不滿(mǎn)。

??在大部分民營(yíng)房企依然面臨融資難題的背景下，華南城引戰(zhàn)成功的激動(dòng)心情不難理解。除了運(yùn)氣成分，一位機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，該公司本身也具備引戰(zhàn)的有利條件，“沉淀的資產(chǎn)好，儲(chǔ)備的項(xiàng)目地價(jià)便宜，公司規(guī)模雖不大，但債務(wù)相對(duì)清晰，項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰”。

??一次無(wú)心插柳的引戰(zhàn)

??2021年的最后一天，華南城發(fā)布了一份將對(duì)自身經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響的公告。公告顯示，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)擬以總代價(jià)約19.09億港元全額認(rèn)購(gòu)華南城擬發(fā)行的33.5億股股份。認(rèn)購(gòu)交割完成后，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將占華南城經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后已發(fā)行股本29.28%，成為其主要股東兼單一最大股東。而原第一大股東鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東，騰訊的持股比例則由11.81%稀釋至8.35%。

??特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股0.57港元，較認(rèn)購(gòu)協(xié)議日期前最后5個(gè)連續(xù)交易日的平均收市價(jià)折讓了約14.93%。而截至2021年9月底，華南城的每股凈資產(chǎn)達(dá)5.22港元，目前市凈率僅為0.13倍。

??騰訊進(jìn)入的時(shí)間比特區(qū)建發(fā)集團(tuán)早了好幾年。2014年1月，騰訊以策略股東的身份認(rèn)購(gòu)了華南城6.8億股新股，占該公司經(jīng)發(fā)行及配發(fā)認(rèn)購(gòu)股份之?dāng)U大已發(fā)行股本約9.9%，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股2.2港元，總代價(jià)約15億港元。

??兩相對(duì)比，便可知特區(qū)建發(fā)集團(tuán)撿了一個(gè)大便宜。雖然經(jīng)營(yíng)規(guī)模上無(wú)法與騰訊相比，但特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的國(guó)企背景也是一大優(yōu)勢(shì)。該公司為深圳市國(guó)資委下屬企業(yè)，成立于2011年8月，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作、PPP項(xiàng)目實(shí)施等。在“十三五”期間，該公司已躋身深圳23家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)行列。截至2021年12月，其注冊(cè)資本為335.09億元，總資產(chǎn)980.21億元，凈資產(chǎn)429.19億元。

??根據(jù)華南城管理層在電話會(huì)中對(duì)投資者透露的信息，該公司與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的聯(lián)姻實(shí)屬“機(jī)緣巧合”，最初的接觸原本是想談融資業(yè)務(wù)，不料發(fā)現(xiàn)雙方還有更多的合作可能，在做了幾個(gè)月的盡調(diào)后，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)便決定入股。

??雖然是折價(jià)配股引入的大股東，但華南城認(rèn)為這是一筆很劃算的買(mǎi)賣(mài)，表示攜手國(guó)資后公司將全面邁向發(fā)展的新階段。

??除卻價(jià)格因素，對(duì)于特區(qū)建發(fā)集團(tuán)而言，華南城也恰好滿(mǎn)足了其當(dāng)前階段的發(fā)展所需。根據(jù)特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的規(guī)劃，“十四五”期間，該公司將致力成為在全國(guó)具有示范作用的新型城市發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)商，到2025年，集團(tuán)總、凈資產(chǎn)分別達(dá)到1200億元和570億元，完成投資1000億元以上，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收500億元、利潤(rùn)15億元。期內(nèi)，該公司還將以資本運(yùn)作和混改加快整合發(fā)展新資源，實(shí)施“上市公司 +”戰(zhàn)略，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)控股2家上市公司、1家優(yōu)質(zhì)子公司上市。

??而入主華南城后，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)控股2家上市公司的目標(biāo)便達(dá)成了一半，資產(chǎn)和營(yíng)收利潤(rùn)的增長(zhǎng)計(jì)劃也多了一層保障。

??國(guó)資增信 債務(wù)壓力有望緩解

??引戰(zhàn)前，華南城在經(jīng)營(yíng)及資金層面都面臨著不小的壓力。該公司在2021年12月發(fā)布的中期報(bào)告中表示，公司遭受了國(guó)際貿(mào)易摩擦、新冠疫情反復(fù)、鄭州華南城突遇百年大雨等多種不利影響，期內(nèi)合約銷(xiāo)售額減少13%至70.2億港元，收入為61.66億港元，同比下降13.2%。截至2021年9月30日，華南城的總計(jì)息債務(wù)約為366億港元，短債占了4成之多，總額達(dá)146億港元。同期，該公司的現(xiàn)金及銀行存款約為96億港元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。融資成本也在上升，加權(quán)平均融資成本上升至8.51%。

??華南城認(rèn)為，下半財(cái)年，復(fù)雜多變的國(guó)際環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲弱，將對(duì)公司的發(fā)展帶來(lái)待續(xù)影響和調(diào)整，境外融資渠道受阻、融資成本增加也依然是行業(yè)的普遍難題。為了維持財(cái)務(wù)流動(dòng)性，該公司表示將加大力度去庫(kù)存，以力保現(xiàn)金流為首要任務(wù)。

??在標(biāo)普看來(lái)，華南城的流動(dòng)性將在運(yùn)營(yíng)和融資壓力下保持疲弱。該機(jī)構(gòu)表示，2022年2月、6月和11月華南城有三筆到期的大額離岸款項(xiàng)，總計(jì)9.7億美元，由于離岸資本市場(chǎng)對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)已經(jīng)受限，該公司發(fā)行新的離岸債務(wù)進(jìn)行再融資的可能性仍然很小，且嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境也限制了其從銷(xiāo)售流入中補(bǔ)充流動(dòng)性的能力。因此，華南城可能會(huì)相對(duì)依賴(lài)于資產(chǎn)處置和國(guó)內(nèi)銀行融資，以提高其流動(dòng)性，應(yīng)對(duì)離岸到期債務(wù)情況。

??據(jù)了解，華南城已就一些非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)的貨幣化和買(mǎi)家進(jìn)行了深入談判，包括物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)和西安的商業(yè)土地儲(chǔ)備，但標(biāo)普認(rèn)為有些提案的進(jìn)展比之前預(yù)期的要慢。

??而特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入，令華南城看到了解開(kāi)流動(dòng)性難題的希望。華南城表示，近年來(lái)公司的債務(wù)問(wèn)題一直受到市場(chǎng)較大關(guān)注，是因?yàn)楣镜纳虡I(yè)模式在前期商貿(mào)城發(fā)展上需要較大資金投入，由此帶來(lái)了一定的重資產(chǎn)屬性。外部再融資環(huán)境持續(xù)惡化，使得金融機(jī)構(gòu)信貸資源不斷向國(guó)企傾斜，在此背景下，該公司認(rèn)為自己背靠實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)企背景股東，有望憑借良好的信用資質(zhì)獲取更多融資機(jī)會(huì)。

??華南城管理層對(duì)投資者表示，今年2月份到期的美元債，該公司打算用資產(chǎn)出售的回款及境內(nèi)銀行融資來(lái)兌付，與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的股權(quán)交易預(yù)計(jì)可在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)完成，屆時(shí)收到的資金也將用于境外到期債務(wù)的償還，債務(wù)壓力將得到有效緩解。

??以華南城當(dāng)前8.51%的融資利率來(lái)看，該公司每年的利息成本超過(guò)30億港元。但有了國(guó)企股東的背書(shū)，其預(yù)計(jì)未來(lái)的融資成本有望下降至到5%-6%，每年的利息支出也可縮減至20億港元，資產(chǎn)負(fù)債率由70%降到50%。

??只不過(guò)，這些都是華南城為投資者描繪的美好畫(huà)面，最終該公司能否兌現(xiàn)業(yè)績(jī)迎來(lái)新跨越式發(fā)展的承諾，尚待時(shí)間檢驗(yàn)。