公司曾冬梅 2022-01-14 09:40:46 來源:中房報
??1月12日,招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(001979.SZ 以下簡稱“招商蛇口”)2022年度第一期中期票據(jù)(并購)完成注冊。最終版的募集說明書顯示,此次該公司擬募集25.8億元的資金,12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力。
??這是2022年地產(chǎn)行業(yè)的第一筆并購融資,但卻并未投向出險房企。據(jù)了解,該公司打算用這筆資金置換一個舊改項目的前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。2021年8月,招商蛇口下屬子公司獲得了上海市虹口區(qū)17街坊舊改項目40.8%的股權,合作股東還包括上海虹口城市更新建設發(fā)展有限公司及綠城集團。招商蛇口認為,該項目體量巨大,公司積極參與其并購,注入資金,為行業(yè)的健康發(fā)展樹立了良好的示范作用。
??1月10日,有消息指出,央行要求保利、招商蛇口等9家開發(fā)商通過收并購項目的方式為11家房企提供流動性支持。招商蛇口的收并購動向也因此備受關注,對此,該公司的相關人士回應稱并未收到相關的通知,“理論上來說,收并購是相對市場化的行為。”
??為上海舊改項目輸血
??按照招商蛇口披露的發(fā)行文件,其擬注冊的中期票據(jù)規(guī)模為30億元,其中15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力(包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式),目前已明確并購的用途為12.9億元,剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目;15億元用于償還公司的銀行貸款。
??其2022年度第一期中期票據(jù)的發(fā)行規(guī)模為25.8億元,品種一的期限為3年期,初始發(fā)行規(guī)模12.9億元,品種二期限為5年期,初始發(fā)行規(guī)模12.9億元。
??用于并購用途的12.9億元將投向一個城市更新項目。2021年8月9日,招商蛇口的子公司競得了這個項目公司的80%股權及債權,并最終持有40.8%的股權,成為第一大股東,另外兩個股東的持股比例分別為39.2%、20%。招商蛇口為此付出了約21.5億元的收購價款,這次中票發(fā)行募集的12.9億元沒有超過并購總價款的60%,將用于置換該公司的前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。
??招商蛇口并未透露項目和合作股東的名稱,只表示由于本次住宅項目體量巨大,故需引進較強的資金及運營能力的開發(fā)商加入才能確保項目順利推進,避免出現(xiàn)項目中途擱淺?!鞍l(fā)行人作為行業(yè)標桿,積極參與該住宅項目的并購,為該重大項目注入資金,同時為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展樹立了良好的示范作用。”
??根據(jù)招商蛇口公布的2021年8月份購地情況,可發(fā)現(xiàn)該公司在當月獲取了上海市虹口區(qū)17街坊舊改項目,持有 41%權益,土地面積約3.7萬平方米,計容建筑面積約為4.1萬平方米。
??公開資料顯示,2019年3月,上海地產(chǎn)集團旗下上海城市更新發(fā)展公司和上海虹房(集團)有限公司,按照60%和40%比例分別出資,成立上海虹口城市更新建設發(fā)展有限公司,負責虹口區(qū)17街坊舊改項目的改造實施工作。2021年7月,上海虹口城市更新建設發(fā)展有限公司將上海弘安里企業(yè)發(fā)展有限公司80%股權及債權掛牌轉(zhuǎn)讓。2021年8月9日,在十余家有購買意向的企業(yè)里,招商蛇口下屬蘇州招愷置業(yè)有限公司最終被確定為上海弘安里企業(yè)發(fā)展有限公司的股轉(zhuǎn)合作企業(yè)。
??據(jù)了解,蘇州招愷置業(yè)有限公司由招商蛇口持有51%的股權,蘇州融志銘置業(yè)有限責任公司持有另外的49%,蘇州融志銘置業(yè)有限責任公司現(xiàn)由綠城集團持有80%的股權。也就是說,目前上海弘安里企業(yè)發(fā)展有限公司分別由招商蛇口、綠城集團及上海虹口城市更新建設發(fā)展有限公司持有40.8%、39.2%、20%的股權。
??雷聲大雨點小的并購融資
??招商蛇口這筆并購中票在披露計劃之初就備受關注。2021年12月10日,中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。會上透露,交易商協(xié)會將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務融資工具,募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權收購。不久后,招商蛇口便公布了30億元的中票發(fā)行計劃,并透露其中15億元將用于并購用途。
??2021年12月20日,人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》流出,其中提及支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具,募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務融資工具提供服務,提高發(fā)行效率。
??1月10日的市場消息指出,央行要求保利、華僑城、招商蛇口等9家國企、央企通過收并購項目的方式為11家房企提供流動性支持。
??也因此,業(yè)內(nèi)都在觀望招商蛇口的這筆中票是否會用于出險房企的項目并購。事實證明,雖然資金投向的項目確實是該公司并購來的,但并非來自出險房企。據(jù)了解,招商蛇口此前曾接觸過部分出險房企的項目,但并未有落實的交易。
??“我們也希望有國企、央企進來,最好是當戰(zhàn)投,一勞永逸?!?月13日,某出險房企的管理層對中國房地產(chǎn)報記者表示,公司希望能引入戰(zhàn)投,但國企、央企顯然更傾向于進行項目并購,“老實說,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)我們不可能打折賣,這解決不了公司長期發(fā)展的問題,但是他們也不是慈善家,也有自己的考核標準,而且審批流程太慢了,所以現(xiàn)在都還在談?!?/p>
??在國泰君安分析師謝皓宇看來,當前地產(chǎn)行業(yè)的收并購存在兩個難題。一是盡管央企、國企、民企為獨立主體,但在項目層面則是呈現(xiàn)了明顯的權益交叉滲透情況,這使得被并購方并非單一主體,在談判實施起來就會有一定阻礙。其次,正常情況下,開發(fā)商發(fā)生資金危機時會打折賣掉旗下資產(chǎn),但在當前保交樓和股權交叉滲透的背景下,不排除企業(yè)會被要求溢價收購出險合作方的股權。這兩個因素使得并購貸款無論在實施范圍還是效果上,都會受到一定影響。他預計,國企、央企和民企之間的并購,將是小范圍實施,難以大面積市場化運作。
招商蛇口(天津)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91120104797263982R 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:150000(萬元)
招商蛇口(宜昌)置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91420500MA494UTX07 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:119000(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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