??一筆2億美元永續(xù)債回購風波，讓正榮地產遭遇“股債雙殺”。

??2月15日，正榮地產報0.88港元，跌幅15.385%；正榮服務報1.31港元，跌幅12.081%。這已是“正榮系”股價連續(xù)三個交易日下跌。債券市場上“正榮系”多只美元債也頻繁跌蕩，其中境內公司債“20正榮03”接連兩日下跌后于15日跌逾20%，觸發(fā)臨時停牌。

??前一天，正榮地產曾發(fā)布公告，對之前有關正榮重組及拋售境外債的相關傳言進行否認，稱關于公司及控股股東歐宗榮離岸債券的報道“不實且虛假”，集團營運仍屬正常。

??但從正榮地產及關聯公司的股債走勢來看，該澄清公告并未打消市場的疑慮。上周五暴跌66%的正榮地產仍未止跌，市值僅剩38.87億港元，正榮服務市值余13.7億港元。

??2月14日，穆迪將正榮地產的公司家族評級由“B1”下調至“B3”，將其高級無抵押評級由“B2”下調至“Caa1”，評級展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”。

??穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示:“評級下調反映出正榮地產的再融資和違約風險加劇，原因是該公司業(yè)務疲軟、融資渠道惡化以及未來12個月的大量債務到期。負面展望反映出正榮地產在未來6-12個月內解決債務到期問題的能力存在不確定性?！?/p>

??Wind數據顯示，正榮地產當前有15筆處于存續(xù)期的境外債，余額合計約48.92億美元。2022年有5筆境外債到期，金額合計23.33億美元。另有9筆境內信用債，合計存量規(guī)模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進入回售期。

??截至目前，是否重組美元債，正榮并沒有給出確切答案。但據中國房地產報記者從知情人士處獲悉，正榮地產內部正在就此進行討論，暫時未有落地信息。針對市場消息稱正榮地產已經聘請鐘港資本作為財務顧問，協助處理債務問題，該知情人士予以否認。

??股債大跌，源起美元債

??這一場“股債雙殺”，源于一則市場傳聞。

??據業(yè)內流出的消息稱，正榮將不按此前計劃在3月5日贖回一筆2億美元的永續(xù)債，同時公司實控人歐宗榮要求香港公司清空全部“正榮系”債券，宣布重組美元債，且已失去償債意愿，打算“躺平”。

??隨即，“正榮系”兩家上市公司股價于2月11日午間突遭大幅跳水，短短兩個小時內兩家上市公司股價暴跌近9成，合計市值蒸發(fā)超130億港元。其中正榮地產創(chuàng)下最大跌幅紀錄，最高跌幅81.42%，截至當日收盤跌幅收窄至66.39%，報1.23港元/股，市值半日蒸發(fā)超過百億港元。正榮服務更是一度跌逾85%。

??某股票平臺里哀嚎一片。有股民虧損50%發(fā)帖尋找同伴求安慰，有網友戲稱：“我不敢看！”

??事實上，針對這筆2億美元的永續(xù)債，正榮此前曾在投資人會議中表示，由于永續(xù)債跳息后費用過高，從10.25%的票息跳至15%，因此計劃在近期贖回其2億美元規(guī)模的永續(xù)債。1月4日即正式公告稱，將于2022年3月5日贖回2億美元的永續(xù)債，且已告知委托人和債券持有人。

??公開資料顯示，這筆永續(xù)美元債的ISIN編碼為XS2013512608，通用代碼

??為201351260，證券代碼為4596.HK，發(fā)行于2019年6月19日，總規(guī)模為2億美元，票息為10.25%，將于2079年6月3日到期。

??就在永續(xù)債官宣贖回后的第二天，正榮地產美元債還上漲了超6%，這筆美元債的價格也穩(wěn)定在了90美分以上。緊接著1月5日，正榮對外稱，于2021年底獲得中國銀行91.4億元的授信額度；1月7日，正榮償還1300萬美元的境外債利息。整體正向的行情一直持續(xù)到2月10日。

??“市場傳言難辨真假，股價崩盤是投資者對正榮地產的信心不足。高杠桿是正榮履遭詬病的地方，規(guī)模、財務安全、盈利無法均衡且長期依靠融資性現金流，資金緊張的傳聞一直都有，此刻爆發(fā)也是出于正榮的一系列動作，未來正榮的降債取決于整個市場表現和窗口期。”某房地產觀察人士認為。

??對于傳聞，正榮地產予以否認，稱公司將按照原計劃贖回2億美元永續(xù)債，股價大跌或由于有機構惡意做空再買入，公司正在進一步了解股價下跌原因。

??公告無利于市場表現。2月14日，在上一個交易日已閃崩66%的正榮地產股價放量下跌15.45%報1.04港元，兩個交易日崩跌71.5%。有12筆美元債價格跌幅普遍在41%-65%，目前價格均維持在20美分左右?！?0正榮03”在兩個交易日價格從80元左右跌到54元，累計跌幅32%。

??積極應對，力求化解償債隱憂

??突如其來的股債大跌，讓市場對正榮地產的償債能力愈發(fā)擔憂。

??穆迪認為，正榮地產獲得資金的渠道將大大削弱。因此，該公司不太可能以合理的成本籌集新資金，為未來6-12個月到期的債務再融資。正榮對其合資企業(yè)的敞口也很高，這可能會限制其控制現金流的能力。因此穆迪將其對正榮流動性狀況的評估，從“充足”調整為“較弱”。

??以“三道紅線”標準來看，到去年中期，正榮剔除預收賬款的資產負債率為72.4%，凈負債率為57.2%，現金短債比2.19，踩中一條紅線歸為“黃檔”房企。

??業(yè)內人士提出，房企陷入流動性困局最根本的原因在于過去高周轉、高杠桿的模式，與當下強監(jiān)管的市場形勢相違背導致的。加之樓市遇冷，購房者預期被扭轉，巨額到期債務疊加去化難題加速了企業(yè)出險。

??標普日前發(fā)布報告稱，2022年，116家樣本企業(yè)年內國內債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務重壓將更大。

??正榮在公告中稱，最近三個月沒有到期公司債券，僅有三筆合計規(guī)模10.04億元的ABS到期。相比其他到期債務，正榮最棘手的還是美元債，6筆將于年內到期的美元債，利率均在5.98%-9.15%。

??“如果正榮無法切實有效執(zhí)行銷售和現金回款計劃，其償債能力或將受到削弱?！蹦橙谭治稣J為，這對正榮的投融資和資金使用效率提出了更高的要求，短暫的信用風險事件對債券投資熱情的打擊會持續(xù)，正榮按計劃在2022年上半年完成“轉綠”還是有挑戰(zhàn)的。

??實際上，正榮也一直在為降杠桿和即將到來的償債高峰而努力。融資方面，2021年正榮共發(fā)行5筆美元債，年末還順利獲得5.5億港元雙邊貸款額度及中國銀行91.4億元授信額度。為了防范“暴雷”和提振市場信心，正榮多次提前贖回債務，僅去年11月，正榮先后四次回購優(yōu)先票據，回購規(guī)模合計2555萬美元。去年四季度，正榮于天津、蘇州、南京等多個城市進行打折促銷，加快搶收速度，截至2021年年末，累計合約銷售金額實現1465億元，同比增長3%。

??今年1月，正榮陸續(xù)開始出售項目股權回籠資金。1月30日，正榮（廈門）置業(yè)有限公司轉讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權，平安信托有限責任公司接盤。同期，成都正榮置業(yè)也出質了成都榮惠煜1530萬元股權權益數額，該項目為去年10月取得預售許可的正榮潤錦府。

??“在房地產行業(yè)融資渠道有所松動的當下，正榮地產要重拾市場信心，采取‘外科手術’和‘定向爆破’等多手段并用籌集新資金度過短暫困難期后，就會有喘息的機會?！鄙鲜瞿撤康禺a觀察人士說。

??正如正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝一直強調的“財務安全、利潤提升和規(guī)模增長”這個不可能實現的三角是正榮要實現的。而眼下正榮最先要解決好的就是債務問題，資金能力能否助力正榮順利度過即將到來的償債高峰期已成焦點。