公司苗野 2022-04-01 09:31:22 來源:中房報
??今年,正榮地產(chǎn)不設(shè)立任何具體銷售目標(biāo)。
??3月31日,正榮地產(chǎn)召開2021年業(yè)績會,公司董事會主席兼行政總裁黃仙枝對正榮當(dāng)下及未來發(fā)展作了闡述,直面正榮流動性危機(jī)。
??他說,2021年對正榮乃至整個中國房地產(chǎn)行業(yè)而言,都是非常不同的一年。自四季度起,包括正榮在內(nèi)很多公司的銷售受到影響,也無法在公開資本市場再融資。但正榮一直在努力自救,目前正在以合作方協(xié)商提前退出部分合作項目,出售物業(yè),盤活項目受限資金。
??報告期內(nèi),正榮地產(chǎn)累計合約銷售金額為1456億元,同比增長2.6%;實現(xiàn)收入369.92億元,同比增長2.4%;毛利53.82億元,同比減少22.04%;歸屬股東凈利潤8.09億元,同比減少69.48%;核心純利22.84億元,同比減少30.9%。
??“我們對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展前景還是持有審慎態(tài)度,未來房地產(chǎn)行業(yè)仍會面臨‘控負(fù)債、降杠桿’的政策基調(diào)以及在面對資本市場信心重塑上的壓力?!秉S仙枝說,但我們認(rèn)為政策已經(jīng)見底,后續(xù)預(yù)計會慢慢回暖。相信給予公司一年時間,正榮可以逐步穩(wěn)定經(jīng)營,流動性會得以修復(fù),債務(wù)問題得以妥善解決。
??梳理20-30個合作項目洽談轉(zhuǎn)讓
??自遭遇“股債雙殺”深陷流動性危機(jī)以來,正榮地產(chǎn)資金狀況及如何自救,一直是市場關(guān)注焦點。
??除與投資人協(xié)商交換要約外,正榮地產(chǎn)正在通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自救。
??3月27日,繼正榮地產(chǎn)將多個項目轉(zhuǎn)讓予合作方美的置業(yè)后,又以1.56億元將佛山一項目所持51%股權(quán)賣給了新希望地產(chǎn)。
??正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋表示,目前公司已經(jīng)梳理和鋪排了20-30個合作項目,也在積極和合作方包括一些地方國企、央企進(jìn)行洽談和股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。另外公司自持的一些商業(yè)物業(yè),目前約有12個總體建筑面積接近80萬平方米公司支持的投資型項目,這些整體的投資型物業(yè)的供應(yīng)價值大概有100億元,凈值約有40億元。
??“公司希望通過提前退出部分項目,盤活受限資金。同時出售這些項目和資產(chǎn)實現(xiàn)資金提早回籠,降低整體負(fù)債規(guī)模?!崩钛笳f。
??財報數(shù)據(jù)顯示,正榮地產(chǎn)剔除合約負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率下降1.7個百分點至74.9%,現(xiàn)金短債比為1.14倍,凈負(fù)債率85.5%。
??受境外資本市場和經(jīng)營環(huán)境巨變,美元債在總?cè)谫Y中占比29%的正榮地產(chǎn)受到不小影響。截至2021年年末,正榮地產(chǎn)未來一年內(nèi)到期的債務(wù)約344億元,境外債約64.9億,境內(nèi)債則至今無任何實質(zhì)性違約的情況。
??據(jù)介紹,正榮地產(chǎn)的境外債2021年已完成61.8億票據(jù)的置換,2022年3月29日完成了5筆優(yōu)先票據(jù)的交換要約和1筆永續(xù)資本證券的展期,通過修訂條款避免了發(fā)生交叉違約的風(fēng)險,境內(nèi)也在3月完成了一筆ABS的展期。
??正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健表示,其他的短期債務(wù),公司會根據(jù)銷售回款、自身現(xiàn)金流情況安排,并且會積極與金融機(jī)構(gòu)友好協(xié)商。
??從整場業(yè)績會來看,保交付、搶回款、售資產(chǎn)、緩拿地、調(diào)結(jié)構(gòu)、活債務(wù)已成為正榮地產(chǎn)2022年工作的主基調(diào)。
??黃仙枝認(rèn)為,今年以來,信貸環(huán)境保持比較寬松的狀態(tài),市場經(jīng)歷降息,近期央行及銀保監(jiān)聯(lián)合指出金融機(jī)構(gòu)需配合相關(guān)部門,共同維護(hù)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展,六大部委更是集中表態(tài)稱將在新增貸款上保持適度增長,化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險等,相信政策的適當(dāng)調(diào)整將會更合理地保持房地產(chǎn)市場整體的流動性,但整體市場的恢復(fù)以及重新建立信心還需要時間。
??“我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場可能還需要3-5個月時間修復(fù)。”黃仙枝說,目前行業(yè)已經(jīng)不再一味追求“高杠桿、沖規(guī)?!钡碾A段,我們判斷房地產(chǎn)的發(fā)展模式會慢慢轉(zhuǎn)向“重質(zhì)效、重品質(zhì)、提效益、重服務(wù)、輕重并舉”,以高質(zhì)量為驅(qū)動的平穩(wěn)發(fā)展時期。
??今年暫緩新增拿地
??為最大程度保存現(xiàn)金,正榮地產(chǎn)宣稱今年暫緩新增拿地,控制規(guī)模。
??截至2021年底,正榮地產(chǎn)的總土儲規(guī)模為2595萬平方米,對應(yīng)貨值約為4300億元。其中82%的土儲比例位于一二線核心城市,創(chuàng)造了約90%銷售額。
??“目前正榮地產(chǎn)聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營和回款兩大工作,戰(zhàn)略上以‘保交付、保供貨、保品質(zhì)、促銷售、促回款’為核心目標(biāo)?!秉S仙枝說。
??據(jù)介紹,2021年正榮新開工面積達(dá)到506萬平方米,竣工面積接近800萬平方米,年底在建1901萬平方米。2021年正榮已合計交付63個項目、88個批次、5萬多戶,2022年一季度順利完成4600多戶的交付,預(yù)計二季度交付量會超過19000戶。
??正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會副主席劉偉亮表示,在目前的大環(huán)境下,憑借高杠桿高周轉(zhuǎn)進(jìn)行快速擴(kuò)張的資本紅利時代基本宣告結(jié)束。正榮地產(chǎn)主要布局的是一、二線城市,整體流動性較好,目前可售貨值有1300億元左右。由于政策傳導(dǎo)到項目的時間有滯后性,我們預(yù)計銷售可能在5、6月份之后逐步站穩(wěn)。
??“公司年底時仍有120億元在途資金,我們會加快在途資金的回籠,確保經(jīng)營穩(wěn)定,爭取受限資金比例逐步降低,安排資金盡快回籠?!眲チ琳f,今年正榮將暫緩拿地,精簡架構(gòu),以保存現(xiàn)金,解決流動性問題。
??在此之前,正榮地產(chǎn)已經(jīng)從內(nèi)部進(jìn)行了一輪調(diào)整,從原先11個區(qū)域和城市公司架構(gòu)整合為7大區(qū)域,實現(xiàn)分級授權(quán)。同時精簡人員架構(gòu),開展“降本增效”。
??黃仙枝說:“正榮會堅持以盤活可用資金和優(yōu)化現(xiàn)金流為總體經(jīng)營方針,全力恢復(fù)企業(yè)自身‘造血’功能,期待逐步企穩(wěn)向好?!?/p>
??雖然整場業(yè)績會不斷向外傳達(dá)正榮管理層不斷向好的決心,但投資者更為關(guān)注正榮地產(chǎn)將2022年到期的美元債都延期到明年3月,是否有信心和能力到期償還?
??對此,正榮管理層回應(yīng),正榮將2022年到期的美元債悉數(shù)延期到2023年3月份,在做交易之前也留意到政策開始放松。融資放松可以改善項目層面的現(xiàn)金資源,改善流動性;而項目融資如果能夠得到合理地滿足,也可以保障開發(fā)建設(shè),順利開盤,加速銷售及現(xiàn)金回籠。
??“我們預(yù)計政策的落地需要時間,政策最終傳導(dǎo)到大部分項目也需要時間,而購房者信心重塑也是有一個過程的,我們要做的是用時間換空間?!眲チ琳f,公司目前在項目層面沉淀的資金還是很大的。一方面穩(wěn)定項目生產(chǎn),爭取盡快釋放受限資金;另一方面也在爭取轉(zhuǎn)讓部分項目來改善流動性,盡最大的可能盤活一切可以盤活的資金。在以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的策略下,正榮一方面加強(qiáng)嚴(yán)控成本,一方面狠抓現(xiàn)金,我們有信心能在明年3月前解決短期流動性問題,償還新的票據(jù)。
正榮地產(chǎn)控股有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:913101123508402537 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:820000(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 769 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 496
青島正榮地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:913702815878463705 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1043(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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