公司克而瑞物管 2022-04-07 09:10:50 來源:丁祖昱評樓市
??2021年是物業(yè)管理行業(yè)充滿變數(shù)和蘊(yùn)含機(jī)遇的一年,受地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩波及,物業(yè)行業(yè)猶如坐了一趟“過山車”,起起伏伏。有的企業(yè)抓住機(jī)會高歌猛進(jìn),也有企業(yè)落寞退場,行業(yè)經(jīng)歷了新一輪的洗牌。
??2022年3-4月一直都是上市物業(yè)企業(yè)發(fā)布上一年業(yè)績的時(shí)間,今年受行業(yè)環(huán)境影響,上市物企交卷的速度變慢,不少企業(yè)與地產(chǎn)母公司一樣推遲了其年報(bào)發(fā)布時(shí)間,但從目前已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的企業(yè)中,我們依然驚喜地看到不少物企歷經(jīng)艱難的一年,仍然取得不錯(cuò)的成績。
??通過數(shù)據(jù)的對比分析,歷經(jīng)2021年的競爭、激戰(zhàn)和隱忍,部分企業(yè)依然領(lǐng)跑在前,也有不少企業(yè)放緩了自身的節(jié)奏。
??2022年一季度,隨著疫情的反復(fù),人們對物業(yè)管理的關(guān)注再一次被提到了前所未有的高度,隨著各大上市物企的不斷競爭和發(fā)展,新格局正在逐步形成。
??01
??市值:碧桂園服務(wù)依舊穩(wěn)居第一
??2021年,是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年,也是資本市場回歸理性的一年。上半年,行業(yè)在資本市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象,而這種景象在下半年戛然而止,物業(yè)行業(yè)指數(shù)一路下行,上市物企估值一度腰斬,物業(yè)企業(yè)上市進(jìn)程受挫,資本市場低迷。
??進(jìn)入2022年,恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)也一直呈現(xiàn)波動(dòng)下滑態(tài)勢,并于2022年3月15日降至最低點(diǎn)3544.84點(diǎn),相較最高點(diǎn)(2021年6月30日)10607.56點(diǎn)下降66.58%,至3月底,恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)達(dá)4504.56點(diǎn)。
??整體來看,物業(yè)板塊總體市值曾破萬億港元。截止目前,上市物企市值總數(shù)為5304.42億港元,相較最高點(diǎn)幾近折半。
??具體到上市物企來看,碧桂園服務(wù)一直穩(wěn)居市值首位, 曾多次超過2千億港元,截止2022年3月31日數(shù)據(jù),碧桂園服務(wù)市值為1130.50億港元,下滑明顯,但仍顯著領(lǐng)先于其他上市物企。
??其次是華潤萬象生活,截止2022年3月31日數(shù)據(jù),市值為884.47億港元,同樣顯著領(lǐng)先于其他上市物企。
??從上市物企的市盈率也出現(xiàn)明顯回落,截至3月31日,上市物企市盈率均值為14.61倍,估值較上年同期腰斬。
??特發(fā)服務(wù)、華潤萬象生活和招商積余三家市盈率最高,分別為51.39倍、41.92倍和36.49倍。特發(fā)服務(wù)與華潤萬象生活市盈率也是少有的超過40倍的上市物企。
??從每股收益上看, 56家上市物企每股收益均值為0.42元,雅生活服務(wù)每股收益最高為1.63元,其次是金科服務(wù)和保利物業(yè),分別為1.62元和1.53元。這三家每股收益明顯高于其他上市物企。
??02
??規(guī)模:在管規(guī)模超過億㎡物企達(dá)16家
??經(jīng)歷資本市場的跌宕起伏,物企的對于上市也有了更多的思考。提升規(guī)模保證絕對實(shí)力成為企業(yè)的共識,頭部的競爭早已是搶跑的狀態(tài)。完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企,其在管面積總值已由24.80億平方米增長至52.59億平方米,在管面積均值由5276.53萬平方米增長至1.12億平方米,復(fù)合增長率45.62%。
??上市物企市場集中度持續(xù)提升,2019年至2021年47家上市物企在行業(yè)中的市場份額由8.00%增長至約14.98%。
??2021年披露年度在管面積的49家上市物企中,在管規(guī)模超過億平方米量級的物企達(dá)16家,超過均值(1.10億平方米)的物企為14家。其中,碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)7.66億平方米,躍居上市物企在管規(guī)模之首;雅生活服務(wù)、保利物業(yè)和綠城服務(wù)在管面積均超過3億平方米;在管面積前五的企業(yè)規(guī)模總值達(dá)23.05億平方米,在上市物企中總規(guī)模占比超四成,上市物企的分化日益加大。
??從增速上看,2021年有5家上市物企在管面積實(shí)現(xiàn)翻倍增長。其中,合景悠活在管面積增速最快,達(dá)到395.82%。碧桂園服務(wù)在高體量(3.77億平方米)的基礎(chǔ)上仍實(shí)現(xiàn)102.95%的增長。
??03
??收入:百億營收陣營增至5家
??隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大和服務(wù)的多元化,物企經(jīng)營業(yè)績持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展,多家物企表現(xiàn)亮眼,營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)跨越式增長。50家上市物企營業(yè)收入總值由2019年的855.67億元增長至1771.28億元,均值由17.11億元增至35.43億元,復(fù)合增長率達(dá)43.88%。上市物企營業(yè)收入的市場集中度持續(xù)提升,2019年至2021年,50家上市物企在行業(yè)中的市場份額由8.14%增長至約13.35%。
??百億營收陣營增至5家,碧桂園服務(wù)穩(wěn)居上市物企營收首位。2021年,保利物業(yè)和招商積余營業(yè)收入首破百億,晉升百億陣營。碧桂園服務(wù)收入來源多元化,2021年?duì)I業(yè)收入高達(dá)288.43億元,實(shí)現(xiàn)跨越式增長,穩(wěn)居上市物企首位,也超越剛剛遞表上市的萬物云(237.05億元),躍居營收行業(yè)第一。
??增速方面,合景悠活和方圓生活服務(wù)營收增速均翻倍,分別同比增長114.57%和106.49%。碧桂園服務(wù)在156.0億元的高基數(shù)上仍實(shí)現(xiàn)迅猛的增長,同比增速達(dá)84.89%。
??04
??盈利:凈利潤高于10億元的有6家
??收入的提升使得上市物企盈利能力持續(xù)提升,2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45億元增長至9.54億元,凈利潤均值由1.97億元增長至4.74億元,復(fù)合增長率分別為46.33%和51.62%,均保持高速的增長。
??2021年上市物企凈利潤高于10億元的有6家。其中,碧桂園服務(wù)在上年27.82億元的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)56.36%的高速增長至43.49億元,穩(wěn)坐凈利潤第一。華發(fā)物業(yè)服務(wù)凈利潤增速最快,達(dá)681.56%。
??毛利超過10億元的物企有9家,較上年增加4家。其中,毛利最高的仍為碧桂園服務(wù),達(dá)88.64億元。華發(fā)物業(yè)服務(wù)凈利潤增速最快,達(dá)681.56%。
??從盈利結(jié)構(gòu)上看,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是毛利貢獻(xiàn)中的主力,超四成毛利來源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。同時(shí),社區(qū)增值服務(wù)毛利占比持提升,社區(qū)增值服務(wù)毛利率持續(xù)維持在40%以上的高位,是物企重要的盈利來源。
??增值服務(wù)毛利率高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率,且社區(qū)增值服務(wù)的毛利率更高。其中,佳源服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率最高,達(dá)30.37%,濱江服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)毛利率最高,為71.31%,建業(yè)新生活非業(yè)主增值服務(wù)毛利率最高,達(dá)49.64%。
??05
??運(yùn)營:人均管理面積大于2萬㎡的有3家
??近年來上市物企運(yùn)營效率也在不斷地提升,目前人均管理面積大于2萬平方米的有3家。其中,建業(yè)新生活人均管理面積最大,達(dá)22620.78平方米/人。
??人均產(chǎn)出高于50萬元的有6家,人均凈利潤高于10萬元的有3家。其中,星盛商業(yè)一直追求穩(wěn)健發(fā)展,加速行業(yè)布局,運(yùn)營實(shí)力持續(xù)提升,2021年,星盛商業(yè)人均產(chǎn)出、人均凈利潤和單位面積營收均最高,分別為131.24萬元/人、42.18萬元/人和315.09元/平方米。
??2021年,受宏觀經(jīng)濟(jì)氣候、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場表現(xiàn)轉(zhuǎn)冷,估值下調(diào),但行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒有發(fā)生改變。
??近期,隨著疫情在此反復(fù),行業(yè)的社會屬性再次突出,在基層社會治理體系中逐漸發(fā)揮更大的價(jià)值??v然外部環(huán)境形勢嚴(yán)峻,行業(yè)競爭不斷升級,但我們認(rèn)為,物業(yè)管理行業(yè)仍處于上升期,在增量供應(yīng)和存量挖掘兩大渠道支撐下,市場空間將延續(xù)快速增長態(tài)勢。
??且近期,國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會會議定調(diào),多部委集體表態(tài),共同維護(hù)資本市場穩(wěn)定發(fā)展,釋放了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心重要信號,也為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了良好發(fā)展市場環(huán)境。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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