??盈利狀況不佳，似乎并不影響資金持續(xù)涌入中交地產(chǎn)（000736.SZ）。

??4月18日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”）發(fā)布股票交易異常波動暨風險提示公告稱，該公司股票在連續(xù)3個交易日內(nèi)（4月13日、4月14日、4月15日）收盤價格漲幅偏離值累計超過20％，根據(jù)深交所有關(guān)規(guī)定，屬于股票交易異常波動情況。

??公告顯示，截至4月15日收盤，中交地產(chǎn)股票收盤價格為24.42元，換手率14%，靜態(tài)市盈率72.07，市凈率5.21。根據(jù)中證指數(shù)有限公司相關(guān)分類數(shù)據(jù)，中交地產(chǎn)所屬證監(jiān)會行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)最新靜態(tài)市盈率8.15，市凈率1.07。

??近一個月（3月15日-4月15日），中交地產(chǎn)股價上漲了274％，創(chuàng)歷史新高。

??4月14日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布了年度業(yè)績報告，2021年中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入145.42億元，同比增長8.23%；歸屬上市公司股東凈利潤2.36億元，同比下滑32.19%。

??就在這份并不亮眼的業(yè)績報告發(fā)布的第二天，中交地產(chǎn)漲幅10％，位列當日35只上漲地產(chǎn)股首位。為此，中交地產(chǎn)曾多次發(fā)布股價異動公告并收到深交所關(guān)注函。4月份至今，中交地產(chǎn)已3次發(fā)布股票交易異常波動提示。

??對此，盤古智庫高級研究員江瀚在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，一般情況下，這類基本面不太好的地產(chǎn)股出現(xiàn)如此大規(guī)模上漲現(xiàn)象，極有可能成為了炒作“標的股”，甚至有些人故意在炒熱度。“中交地產(chǎn)當前最大的一個特點是買入資金都是分散的，賣出資金都是大額的，可以看出是機構(gòu)在大規(guī)模賣出，吸引散戶買入，交易方式有一定風險?！?/p>

??截至4月18日收盤，中交地產(chǎn)報收于22元，下跌9.91%；換手率18.55%，成交量129.01萬手，成交額31.83億元。

??資金流向數(shù)據(jù)方面，當日主力資金凈流出2.09億元，游資資金凈流出1.59億元；散戶資金凈流入2.71億元。

??業(yè)績連年下滑 二股東撤退

??從業(yè)績報告來看，中交地產(chǎn)表現(xiàn)與連續(xù)上漲的股價似乎并不匹配。

??中交地產(chǎn)2021年度業(yè)績報告顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入145.2億元，同比增長18.23%；利潤總額15.22億元，但凈利潤僅有7.39億元，同比下降17.5%。

??中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤則只有2.36億元，同比減少32.19%；少數(shù)股東則分走了5.03億元利潤。同時，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率下降3.53個百分點至22.73%，維持在行業(yè)平均水平。

??自2019年起，中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤已經(jīng)連續(xù)3年下滑超過30%。此外2021年扣除非經(jīng)常性損益（以下簡稱“扣非”）后歸屬股東凈虧損4.32億元，這是3年內(nèi)首次扣非后凈虧損。

??經(jīng)營方面，全年實現(xiàn)簽約銷售金額560億元、權(quán)益銷售金額398億元，分別同比微增5.07%、7.28%，全年實現(xiàn)銷售回款591億元；代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)簽約銷售面積2.23萬平方米、簽約銷售金額10.2億元。

??銷售費用方面，截至2021年三季度末，中交地產(chǎn)銷售費用為4.1億元，去年同期為2.82億元，增長了1.28億元。對于銷售費用大幅增加，中交地產(chǎn)方面表示，主要為本期預售項目增加，廣告宣傳及策劃費用增加。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠告訴記者，中交地產(chǎn)凈利潤率、毛利率下滑主要是由于前兩年高價拿地，以及市場下行下多采用降價促銷方式，導致利潤空間收窄出現(xiàn)增收不增利，這也是2021年房企業(yè)績表現(xiàn)的一個普遍性現(xiàn)象；另外，與中交地產(chǎn)盈利能力偏弱也有較大關(guān)聯(lián)，特別是公司扣非后歸屬母公司凈利潤出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，可以看出中交地產(chǎn)2021年業(yè)績表現(xiàn)并不景氣，企業(yè)發(fā)展面臨一定困境。

??“中交地產(chǎn)2021年業(yè)績呈下降與其基本面不佳、內(nèi)部整合乏力、運營能力尚待提升、抵御能力欠佳有關(guān)。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴記者。

??去年以來，中交地產(chǎn)還經(jīng)歷了頻繁調(diào)整高管團隊，試圖通過對管理團隊的調(diào)整扭轉(zhuǎn)業(yè)績頹勢。

??公開資料顯示，2021年12月，高慎豪由于個人原因申請辭去公司副總裁職務(wù)，同日，中交地產(chǎn)宣布聘任徐愛國為公司執(zhí)行總裁。同年6月，李永前辭去公司總裁職務(wù)，公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，中交地產(chǎn)5年四度換帥。

??今年1月21日，有媒體稱，中交地產(chǎn)將扣發(fā)管理層及總部所有員工2021年度年終獎。這一消息，進一步突顯了中交地產(chǎn)陷入困局。

??值得注意的是，在中交地產(chǎn)股價連連上漲的同時，其二股東重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“重慶渝富”）開始陸續(xù)減持中交地產(chǎn)股份。

??根據(jù)公告披露，截至4月12日，二股東重慶渝富的減持實施已到期，其間已累計減持1197萬股，減持比例為1.72%，減持均價為7.07元/股。

??12個漲停背后

??實際上，4月以來A股房地產(chǎn)板塊持續(xù)上揚，尤其是中交地產(chǎn)、渝開發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等地產(chǎn)股均有漲停。

??截至4月15日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊近一周漲幅-6.54％，近一月漲幅-2.18％，近一季度漲幅-2.18％，下行趨勢放緩。

??在梁楠看來，中交地產(chǎn)股價持續(xù)走高原因，一是隨著房地產(chǎn)政策層面持續(xù)釋放利好信號，市場預期增強，地產(chǎn)股整體迎來反彈；二是或與中交地產(chǎn)央企背景有關(guān)，作為央企其具有一定融資優(yōu)勢，市場更為看好。

??不過，梁楠也認為，地產(chǎn)板塊股價整體上漲主要是受政策面改善影響，但中交地產(chǎn)漲勢較為兇猛，其2021年業(yè)績不足以支撐，這或與其股價預期透支、投機炒作等因素有關(guān)。

??柏文喜則認為，業(yè)績難言理想的中交地產(chǎn)迎來12個漲停，在排除了宏觀政策層面因素外，通常情況下可能存在尚未公布的重大利好消息。

??央視財經(jīng)評論員薛建雄表示，在房地產(chǎn)市場，國企、央企承擔著穩(wěn)樓市任務(wù)，前景被看好也較正常。不過，也不排除私募沉積炒作可能。

??有機構(gòu)指出，在進入中交地產(chǎn)的“游資”中，包括上海江蘇路營業(yè)部，其是江浙頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）級游資章盟主的席位；湖州鳳凰路營業(yè)部，曾和章盟主聯(lián)手封板；國泰君安上海分公司，是頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）級游資葛衛(wèi)東席位；上海虹橋路營業(yè)部則是頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）級游資徐曉席位。

??該機構(gòu)認為，“游資”之所以選中中交地產(chǎn)或許有幾方面考量，目前A股上市房企中央企開發(fā)商主要有5家，分別是招商蛇口、保利發(fā)展、大悅城控股、中交地產(chǎn)、華僑城A，這之中中交地產(chǎn)盤子最輕，對游資來說容易拉起。

??對此，江瀚提醒，對于此類有刻意炒作的公司，投資者一定要關(guān)注其中存在的巨大風險。