??籌謀多時(shí)，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀地產(chǎn)”，00123.HK）終于邁出了TOD業(yè)務(wù)外拓的第一步。

??5月10日，越秀地產(chǎn)宣布將斥資17億元收購(gòu)杭州一個(gè)項(xiàng)目公司51%的股權(quán)，獲得杭州地鐵勾莊TOD項(xiàng)目，這是其在廣東省外的第一個(gè)TOD項(xiàng)目。一個(gè)多月前，該公司剛透露計(jì)劃以50.1億元的代價(jià)取得廣州琶洲南TOD項(xiàng)目的49%權(quán)益。

??待這兩筆收購(gòu)?fù)瓿珊螅叫愕禺a(chǎn)將擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目最多的開(kāi)發(fā)商之一。

??據(jù)了解，TOD項(xiàng)目被這家地方國(guó)企視為達(dá)成“十四五”目標(biāo)的重要抓手，為此將不斷追加投資。5月11日，越秀地產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，未來(lái)公司將繼續(xù)在一二線(xiàn)城市獲取更多TOD項(xiàng)目，視投資機(jī)會(huì)每年新增一兩個(gè)項(xiàng)目，按總投資額的10%~20%來(lái)鋪排。

??“特別希望能夠走出廣州”

??公告顯示，越秀地產(chǎn)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式從杭州地鐵開(kāi)發(fā)有限公司手里收購(gòu)杭州北匯置業(yè)有限公司51%股權(quán)，交易總額17億元。杭州北匯置業(yè)有限公司持有杭州地鐵勾莊TOD項(xiàng)目，占地面積約為19.49萬(wàn)平方米，許可建筑面積(GFA)約為22.59萬(wàn)平方米，未來(lái)將建成一個(gè)大型綜合商住項(xiàng)目，包括5棟高層住宅、27棟中層住宅、12棟洋房以及一棟公租房。

??這個(gè)項(xiàng)目是杭州地鐵集團(tuán)在2021年5月杭州的集中供地中競(jìng)得的，總成交價(jià)為29.82億元，樓面地價(jià)約13200元/平方米。地塊有銷(xiāo)售限價(jià)的要求，所建商品住房毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于26090元/平方米，如實(shí)施裝修銷(xiāo)售的，裝修價(jià)格不高于3000元/平方米。拿地后不久，杭州北匯置業(yè)有限公司便成立，成為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。

??2022年4月2日，杭州北匯置業(yè)有限公司51%股權(quán)在杭州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓底價(jià)為7301萬(wàn)元，但受讓方同時(shí)也須受讓對(duì)應(yīng)的債權(quán)。受讓方還被要求，必須至少擁有1個(gè)地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，且項(xiàng)目地上建筑面積不少于25萬(wàn)平方米。

??此前，杭州地鐵集團(tuán)已轉(zhuǎn)讓過(guò)不少TOD項(xiàng)目的股權(quán)，合作對(duì)象包括萬(wàn)科、綠城等。

??這一次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jìng)得人是越秀地產(chǎn)，股權(quán)加債權(quán)的成交總額約為17億元。該公司表示，勾莊TOD項(xiàng)目是杭州場(chǎng)段類(lèi)TOD項(xiàng)目中難得以住宅為主的項(xiàng)目，商業(yè)及辦公的物業(yè)占比低，具有較高的市場(chǎng)價(jià)值，且在區(qū)位和配套等方面也占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

??雖然杭州地鐵集團(tuán)拿地已經(jīng)將近1年時(shí)間，但至今尚未開(kāi)工建設(shè)。據(jù)越秀地產(chǎn)方面透露，該項(xiàng)目有六七十億元的貨值，計(jì)劃在2022年底上市銷(xiāo)售。

??在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)曾表示：“特別希望能夠走出廣州，拓展廣州以外的TOD項(xiàng)目，如果有好的機(jī)會(huì)，越秀地產(chǎn)也會(huì)采取積極的態(tài)度推進(jìn)這項(xiàng)工作?！比缃褚菜闶堑脙斔?。

??此前，為了走出廣州，越秀地產(chǎn)做了不少準(zhǔn)備工作。早在2020年6月，其母公司廣州越秀集團(tuán)就與長(zhǎng)沙軌道交通集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)在湖南長(zhǎng)沙簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，希望能盡快踏出“軌交+物業(yè)”全國(guó)化的第一步。

??公開(kāi)資料顯示，除了長(zhǎng)沙、杭州，越秀地產(chǎn)還積極在其他城市進(jìn)行TOD項(xiàng)目的拓展。2021年11月，在重慶市軌道交通6號(hào)線(xiàn)線(xiàn)路總體策劃、示范站點(diǎn)TOD綜合開(kāi)發(fā)策劃和城市設(shè)計(jì)方案征集中，林同棪國(guó)際工程咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司+廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司+重慶市軌道交通設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司獲得了評(píng)選的第一名，廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司即為越秀地產(chǎn)旗下子公司。

??TOD是一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域

??越秀地產(chǎn)的TOD業(yè)務(wù)開(kāi)啟于2019年，那一年，廣州地鐵集團(tuán)成為了該公司的二股東，二者攜手探索“軌交+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式。合作推進(jìn)的很迅速，2019年，越秀地產(chǎn)已有13.2%的土地儲(chǔ)備以及50.8億元的合約銷(xiāo)售額來(lái)自TOD項(xiàng)目。

??2020年，越秀地產(chǎn)再度出手收購(gòu)2個(gè)TOD項(xiàng)目，將此類(lèi)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備建筑面積增加至388萬(wàn)平方米，占了總土地儲(chǔ)備的15.8%。當(dāng)年，TOD項(xiàng)目在銷(xiāo)售端獲得了大豐收，5個(gè)項(xiàng)目全年貢獻(xiàn)了約170億元的銷(xiāo)售額。

??2021年，該公司僅新增了廣州星航TOD項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)土地儲(chǔ)備建筑面積21萬(wàn)平方米。截至2021年末，其TOD項(xiàng)目土地儲(chǔ)備的總建筑面積為376萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的13.9%。TOD項(xiàng)目的銷(xiāo)售額為179億元，占總銷(xiāo)售金額的15.5%。

??在林昭遠(yuǎn)看來(lái)，未來(lái)TOD項(xiàng)目的銷(xiāo)售額有機(jī)會(huì)可穩(wěn)定在200億元以上。在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，他表示目前有開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目能力的企業(yè)確實(shí)還不算太多，所以競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，“我們有一定的優(yōu)勢(shì)?！睋?jù)其介紹，在越秀地產(chǎn)的“十四五”目標(biāo)中，TOD是作為一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行關(guān)注。

??研究機(jī)構(gòu)關(guān)注到了越秀地產(chǎn)大力拓展TOD項(xiàng)目背后的驅(qū)動(dòng)力。興業(yè)證券認(rèn)為，該公司的TOD項(xiàng)目具有周轉(zhuǎn)快、毛利率高的特點(diǎn)。項(xiàng)目具體的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)沒(méi)有在年報(bào)中披露，但越秀地產(chǎn)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前該公司的TOD項(xiàng)目在地理位置和交通方面均有明顯優(yōu)勢(shì)，是客戶(hù)購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，盈利指標(biāo)都比較好，比多數(shù)普通的住宅項(xiàng)目毛利率要高。

??分析越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目的收購(gòu)節(jié)點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，周轉(zhuǎn)快、毛利率高有一部分是因?yàn)閺V州越秀集團(tuán)發(fā)揮了重要的孵化作用，在項(xiàng)目具備銷(xiāo)售條件前才注入越秀地產(chǎn)，大大縮短了項(xiàng)目的投資回報(bào)周期。例如，廣州地鐵集團(tuán)在2021年2月以82.34億元拿下了琶洲南TOD項(xiàng)目的地塊，2021年6月開(kāi)始動(dòng)工，7月份引入廣州越秀集團(tuán)旗下公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)。2022年4月6日，越秀地產(chǎn)宣布將收購(gòu)該項(xiàng)目49%的股權(quán)，20天后，項(xiàng)目便拿下了首期三棟樓共288套產(chǎn)品的預(yù)售證。

??不過(guò)，相較廣州本地的項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)在杭州拿下的勾莊TOD項(xiàng)目就沒(méi)有這樣的優(yōu)待了，雖然是在項(xiàng)目拿地一年后才收購(gòu)，但并非一進(jìn)入就可銷(xiāo)售，還需等到年底才有現(xiàn)金回籠。因此，快周轉(zhuǎn)、高毛利的優(yōu)勢(shì)能否延續(xù)到省外項(xiàng)目，還有待檢驗(yàn)。