公司許倩 2022-06-10 12:11:38 來(lái)源:中房報(bào)
??中國(guó)最大的央企建筑商正在土地市場(chǎng)上四處出擊。
??5月30日,中國(guó)建筑發(fā)布公告,同意子公司中國(guó)建筑第八工程局(以下簡(jiǎn)稱“中建八局”)投資濟(jì)南市歷下區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由7宗地塊組成,總投資82.16億元,其中地價(jià)款38億元,開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)4年。
??6月1日晚,中國(guó)建筑再發(fā)公告稱,同意子公司中國(guó)建筑第二工程局(以下簡(jiǎn)稱“中建二局”)投資北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資約81.57億元,其中地價(jià)款約66.82億元,開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)3年。
??就在6月1日北京第二輪集中供地中,中國(guó)建筑第一工程局(以下簡(jiǎn)稱“中建一局”)旗下企業(yè)中建智地,還以29.8億元拿下了朝陽(yáng)區(qū)崔各莊一宗地塊。
??隨后,在6月2日、6月6日上海首輪集中供地中,中建八局又先后以23.886億元、8.64億元成功競(jìng)得兩宗地塊。
??一周內(nèi),中建系房企(除中海地產(chǎn))在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上已拿地約226億元。
??“應(yīng)是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化制定的拿地策略?,F(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策逐步優(yōu)化,金融系統(tǒng)也在加大對(duì)地產(chǎn)扶持力度,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,這是根據(jù)國(guó)家政策而進(jìn)行的同步的策略調(diào)整?!睂?duì)于頻繁拿地舉動(dòng),相關(guān)知情人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
??迅猛拿地下,中建系地產(chǎn)版圖越鋪越大。
??隱形“地主”中建系再擴(kuò)儲(chǔ)
??中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)建筑”)是中國(guó)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)和中國(guó)最大國(guó)際承包商。鮮為人知的是,它還是中國(guó)最大的地產(chǎn)隱形“航母”。
??中國(guó)建筑旗下?lián)碛兄泻5禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌,其中,中建地產(chǎn)是中國(guó)建筑各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)所使用的品牌。中國(guó)建筑旗下有8個(gè)基建工程局(即“中建一局至八局”)和7個(gè)設(shè)計(jì)研究院,8個(gè)基建局各自都有相應(yīng)地產(chǎn)業(yè)務(wù),就連設(shè)計(jì)研究院也有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??在這些地產(chǎn)平臺(tái)中,規(guī)模最大的是中海地產(chǎn),其次是中建八局旗下的中建東孚、中建三局地產(chǎn),以及中建五局旗下的中建信和地產(chǎn)。
??數(shù)據(jù)顯示,中建東孚2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)446億元,在百?gòu)?qiáng)房企排名中位列75名;中建三局地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售額為326億元,排在102名;中建信和地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售額為213.7億元,排在127名;中建一局旗下中建智地,2021年銷(xiāo)售額為181億元;中建七局地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售額為91.6億元。
??“開(kāi)枝散葉”下,整個(gè)中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍幾乎遍及全國(guó)各省市。進(jìn)入2022年,在國(guó)企、央企房企成為拿地“主角”環(huán)境下,中建系房企拿地速度更為迅猛。
??6月1日,北京第二輪集中供地中,中建二局旗下中建玖合以上限價(jià)格66.815億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)一宗居住用地,溢價(jià)率為15%,折合成交樓面價(jià)約8.8萬(wàn)元/平方米。該地塊周邊個(gè)別項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格已達(dá)16萬(wàn)元/平方米。
??當(dāng)日,中建一局旗下中建智地還以29.8億元拿下朝陽(yáng)區(qū)崔各莊一宗地塊,溢價(jià)率達(dá)13.31%,成交樓面價(jià)約5.25萬(wàn)元/平方米;該地塊周邊在售新房?jī)r(jià)格約9萬(wàn)元~11萬(wàn)元/平方米。
??5月26日,中建三局旗下中建壹品聯(lián)合聯(lián)投置業(yè)成功收購(gòu)北京大興黃村項(xiàng)目公司79.25%股權(quán),總投資額逾70億元。該宗地于今年2月曾被北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)以底價(jià)48.2億元摘得。
??在今年北京首輪集中供地中,中建系(除中海地產(chǎn))獲得2宗地塊,拿地主體同樣是以建筑為主業(yè)的中建各局。它們是中建三局旗下中建壹品和北京興創(chuàng)房地產(chǎn)聯(lián)合體,以35.7億元底價(jià)拿下大興西紅門(mén)地塊;中建一局旗下中建智地,以8.1億元底價(jià)拿下房山地塊。
??經(jīng)記者統(tǒng)計(jì),截至2022年6月初,中建系(除中海地產(chǎn))在北京拿地投資額超過(guò)300億元。中建系房企在其他熱點(diǎn)城市也展開(kāi)了大規(guī)模布局。
??幾日前,中建八局出資82.16億元,拿下濟(jì)南歷下區(qū)7宗地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。6月2日,中建八局又在上海拿下寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)地塊,土地款23.89億元;6月6日,又競(jìng)得奉賢區(qū)一宗地塊,地價(jià)為8.64億元。由此可見(jiàn),中建八局深耕上海的意圖非常明顯。
??“無(wú)論是中海地產(chǎn)還是中建地產(chǎn),拿地總體策略都是向一線城市和核心二線城市傾斜?!鄙鲜鱿嚓P(guān)知情人士稱。
??在克而瑞發(fā)布的前5月房企新增土地貨值百?gòu)?qiáng)榜中,中海地產(chǎn)排名第3,中建東孚排名第11,中建三局排名第45,中建國(guó)際排名第79;4家中建系房企共新增土地貨值959.6億元,超過(guò)第一名萬(wàn)科地產(chǎn)(865.4億元)。
??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,當(dāng)前正值房地產(chǎn)行業(yè)下行期,樓市和土地市場(chǎng)都相對(duì)清淡,正是遵循“順周期出貨,逆周期拿地”的房企有效控制拿地成本以保證未來(lái)盈利空間的好時(shí)機(jī),這也是中國(guó)建筑這一類具有較好現(xiàn)金流的企業(yè)此時(shí)加倉(cāng)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、加大拿地力度的主因。
??“在當(dāng)前土地市場(chǎng)清淡而致各地政府土地財(cái)政收入承壓,以及民營(yíng)房企普遍存在流動(dòng)性緊張的情況下,‘受邀’為地方政府‘站臺(tái)’并便宜拿地,也是中國(guó)建筑等央企維護(hù)地方政府關(guān)系一舉兩得的事情;且中建系所拿地塊多布局一二線核心城市,去化風(fēng)險(xiǎn)小,未來(lái)盈利空間可期。”柏文喜說(shuō)。
??中國(guó)建筑的“兩難”
??雖然建筑板塊是中國(guó)建筑主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)源,但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)卻為其貢獻(xiàn)了近半利潤(rùn)。
??中國(guó)建筑2021年財(cái)報(bào)顯示,“房屋建筑工程”營(yíng)業(yè)收入為11470.9億元,占比為59.5%,毛利率為7.8%;“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資”營(yíng)業(yè)收入為3309億元,占比僅17.18%,毛利率達(dá)21%。
??在各板塊利潤(rùn)占比中,“房屋建筑工程”利潤(rùn)為897億元,在中國(guó)建筑總利潤(rùn)中占比為41.87%;“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資”利潤(rùn)為697億元,在總利潤(rùn)中占比為32.55%。
??中國(guó)建筑是中海地產(chǎn)第一大股東,持有56%股份。2021年財(cái)報(bào)中,中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入在中國(guó)建筑總營(yíng)業(yè)收入中占比13%,但中海地產(chǎn)卻貢獻(xiàn)了402億元?dú)w屬母公司凈利潤(rùn),毛利率達(dá)23.5%。中國(guó)建筑當(dāng)年凈利潤(rùn)也不過(guò)514億元。
??高利潤(rùn)回報(bào),促使中國(guó)建筑將更多投資放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上。2021年,中國(guó)建筑完成投資額4436億元,其中,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目投資占比為74.5%,同比增長(zhǎng)6.3%,是各板塊中唯一投資正增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。
??據(jù)一位業(yè)內(nèi)知情人士介紹,因建筑業(yè)毛利率很低,且央企管理成本很高,中建各局需要以地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)較高的利潤(rùn)平衡業(yè)績(jī)與報(bào)表,同時(shí)自身項(xiàng)目也能給施工主業(yè)帶來(lái)“一魚(yú)兩吃”的局面。如果剝離掉地產(chǎn)業(yè)務(wù),各局業(yè)績(jī)報(bào)表看起來(lái)就會(huì)很難看。
??正如電視劇《理想之城》中所言,工程的毛利率最高不過(guò)20%;地產(chǎn)毛利率,高峰期能達(dá)50%,下行時(shí)期也能到20%。
??雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率在下降,但對(duì)于央企而言,融資成本低、拿地門(mén)檻也低,反而是逆周期布局一二線城市的機(jī)會(huì)。
??上述相關(guān)知情人士表示,從長(zhǎng)期來(lái)看,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間,“房住不炒”是調(diào)控主基調(diào),短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)抄底反彈趨勢(shì),但市場(chǎng)并不會(huì)一直下行,總體會(huì)以穩(wěn)健為主。作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展的。
??但是,一個(gè)集團(tuán)擁有多家上市地產(chǎn)公司,母公司資源如何投放、子公司之間能否差異化發(fā)展,都是中建系不得不面對(duì)的難題。原因是依照資本市場(chǎng)原則,同一個(gè)實(shí)際控制人旗下的上市公司間不能存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。
??2013年8月5日,中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱,母公司中國(guó)建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn),原則上,中建地產(chǎn)未來(lái)將不再新增從事純粹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。
??整合,意味著利益格局的重新劃分和人事調(diào)整,對(duì)于中國(guó)建筑而言,復(fù)雜性和難度都很大。幾年過(guò)去,顯然中海地產(chǎn)對(duì)中建地產(chǎn)的整合過(guò)程并不順暢,中建各局依然在“各自為營(yíng)”擴(kuò)張自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
??“消除中海地產(chǎn)與其母公司中國(guó)建筑之間在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是必須的,這個(gè)大方向沒(méi)有改變。只不過(guò),中國(guó)建筑旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分布于各局和地產(chǎn)業(yè)務(wù)事業(yè)部,規(guī)模較大且相對(duì)龐雜,整合起來(lái)并完全注入中海地產(chǎn)存在較大難度,也需要較長(zhǎng)時(shí)間,期間注重一些機(jī)會(huì)性投資項(xiàng)目也在情理之中?!卑匚南舱J(rèn)為。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論