公司許倩 2022-06-30 10:04:12 來源:中房報(bào)
??萬科沒有走出獨(dú)立行情。
??今年前5個(gè)月,萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積981.1萬平方米,合同銷售金額1681.1億元,同比減少41.4%。銷售情況嚴(yán)峻。
??“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時(shí)間?!?月28日,萬科召開2021年度股東大會(huì),萬科董事會(huì)主席郁亮坦言,當(dāng)前房地產(chǎn)市場所處環(huán)境已與過去不同。
??為了了解市場真實(shí)情況,郁亮前段時(shí)間走訪了大灣區(qū)受影響最大的市場惠州、江門,市場上的一些積極變化給了郁亮信心,“短期看房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底?!?/p>
??郁亮的判斷主要基于一些數(shù)據(jù):今年前4個(gè)月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)嚴(yán)峻,但5月份銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比回升。
??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,5月份,全國商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%,為近4個(gè)月首次環(huán)比轉(zhuǎn)正;商品房銷售額環(huán)比增長29.7%。這是一個(gè)積極信號(hào)。
??對于市場走勢,郁亮判斷,6月份主要一二線城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)會(huì)出現(xiàn)比較明顯環(huán)比上升:第一,從中央到地方,政府為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調(diào)整了一些政策,將給行業(yè)帶來積極影響;第二,因疫情被延誤的住房需求會(huì)在6月份得到一定回補(bǔ);第三,6月份歷來是房地產(chǎn)行業(yè)銷售高峰,房企為沖上半年業(yè)績通常會(huì)加大銷售力度;第四,5月份銷售基數(shù)較低。
??“市場觸底并不意味著反彈,市場從底部慢慢往上走仍然需要較長時(shí)間。”郁亮表示,過去高峰時(shí)期的增長已經(jīng)過去,市場很難回到過去,也不允許回到過去。
??對于企業(yè)發(fā)展,郁亮表示,只要一個(gè)企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶,做出好產(chǎn)品和好服務(wù),還是可以熬過去的。
??郁亮的言論為資本市場傳遞了信心。6月29日,地產(chǎn)股逆市走強(qiáng),金地集團(tuán)、魯商發(fā)展、濱江集團(tuán)等漲停;中交地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等跟漲;截至收盤,萬科A漲幅6.4%,股價(jià)至19.63元/股。
??一線市場調(diào)查
??在這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中,頭部房企萬科未能獨(dú)善其身。
??今年前5個(gè)月,萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積981.1萬平方米,合同銷售金額1681.1億元,同比減少41.4%。2021年,萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元,同比增長8%;權(quán)益凈利潤225.2億元,同比下降45.7%;歸屬母公司凈利潤同比下降45.7%。下滑主因是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)凈利潤大幅下降所致。
??“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時(shí)間。”郁亮坦陳,目前人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平以及國家對行業(yè)的指導(dǎo)原則出現(xiàn)巨大變化,行業(yè)要進(jìn)入新發(fā)展階段,所以不能再沿著過去邏輯發(fā)展,包括期待回到過去高峰時(shí)刻。
??萬科將怎么辦?
??為了找到答案,郁亮專門跑到大灣區(qū)受影響最大的市場惠州、江門了解情況,“看了之后,我還有點(diǎn)信心?!?/p>
??信心在哪里?
??郁亮介紹,目前惠州房價(jià)約在1萬元/平方米,與深圳相比差距較大,市場上很多客戶來自深圳外溢需求,
??郁亮調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),惠州項(xiàng)目的售樓員都跑到深圳城中村去賣房子,他們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)獨(dú)特客群,兩口子在深圳打拼時(shí)多住在城中村,當(dāng)孩子讀小學(xué)時(shí)面臨一個(gè)非常大的選擇,是把孩子送回老家還是放在身邊不分開?這些打工者一般手里積蓄有30萬元,在惠州可以支付購房首付;且惠州又是一個(gè)非常重視教育的地方,有一部分會(huì)在惠州購房。
??郁亮自嘲道,為什么萬科在深圳城中村有優(yōu)勢?是因?yàn)槿f科長租公寓有相當(dāng)一部分房子在深圳城中村,我們熟門熟路,知道哪些客戶有孩子要讀書了,就重點(diǎn)去跟蹤,所以這個(gè)市場還是在的。
??“看了惠州市場后,我覺得惠州至少能活下去,房子還能賣?!庇袅帘硎尽?/p>
??根據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示,5月惠州新房住宅網(wǎng)簽成交5315套,成交面積為53.73萬平方米,環(huán)比上升27.1%,同比下滑49.82%。
??在江門,郁亮表示調(diào)查后也很滿意。“一年前去江門時(shí)是不滿意的,第一個(gè)項(xiàng)目做得很一般。這次看過后很滿意,交付前我們的工程師在工地上住了3個(gè)多月,從效果看客戶非常滿意,交付成功后帶來了很多銷售。只要我們造出好產(chǎn)品,客戶是會(huì)買單的?!?/p>
??據(jù)江門市房協(xié)公布信息顯示,5月江門市區(qū)商品房網(wǎng)上簽約共3887套,簽約面積262721.13平方米,銷售金額為2278069665.24元,均價(jià)8671.05元/平方米。其中住宅網(wǎng)上簽約1755套,簽約面積為195859.71平方米,銷售金額為1985393642.24元,均價(jià)10136.81元/平方米。全市一手住宅成交3686套,住宅成交均價(jià)8299.35元/平方米;二手商品房網(wǎng)簽1909套,簽約面積205695.98平方米,均價(jià)4796.34元/平方米。
??親赴一線給了郁亮很大信心。對于萬科未來他的回答是:新發(fā)展階段需要摸索新的能力,市場客戶還在,我們需要找到客戶。
??“房地產(chǎn)行業(yè)不是最艱難的,我們沒有任何理由躺平,行業(yè)有著超10萬億元級市場規(guī)模,房地產(chǎn)行業(yè)有千年歷史,常做常新、常做常有。在這個(gè)10萬億元級規(guī)模市場中,我們一定可以找到能夠做的事情,靠出色的產(chǎn)品和服務(wù)找到市場新機(jī)會(huì)?!泵鎸蓶|、投資者郁亮表示。
??股東的疑慮與萬科的行動(dòng)
??相比于郁亮的反思,萬科究竟要做些什么是股東們最想知道的。
??一位股東問道:我們比較關(guān)心公司業(yè)績以及公司股價(jià),請問深圳地鐵作為大股東,有沒有給你們(萬科)提一些要求?對股價(jià)和業(yè)績又有什么評價(jià)?
??問題直擊萬科“短處”。
??萬科董事會(huì)秘書朱旭回應(yīng)道,由于疫情影響,深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰未到現(xiàn)場參會(huì),對于萬科業(yè)績和股價(jià),辛杰委托朱旭轉(zhuǎn)達(dá)了他的看法。
??辛杰表示,在萬科轉(zhuǎn)型過程中看到了很多新亮點(diǎn),物業(yè)服務(wù)、租賃住房、商業(yè)、物流、冰雪等經(jīng)營性業(yè)務(wù)一直保持快速增長,增速高于住宅開發(fā)業(yè)務(wù),總體營業(yè)收入規(guī)模接近400億元。新賽道將構(gòu)成萬科新利潤增長點(diǎn)。
??辛杰認(rèn)為,萬科是有責(zé)任感的企業(yè),面對市場壓力看到了萬科管理層的決心和魄力,比如管理層自我主動(dòng)降薪、增持公司股份、節(jié)衣縮食等舉措,并承諾2022年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。
??“企業(yè)好不好關(guān)鍵是管理層,萬科的管理層是值得信賴的,相信郁亮主席所帶領(lǐng)的萬科團(tuán)隊(duì)一定能披荊斬棘,乘風(fēng)破浪,兌現(xiàn)市場承諾。”辛杰表示。
??3月30日業(yè)績會(huì)上,萬科曾公布回購計(jì)劃:擬自籌資金以集中競價(jià)方式回購公司普通股(A股),回購資金總額不超過25億元且不低于20億元,回購價(jià)格不超過18.27元/股,預(yù)計(jì)回購股份數(shù)量約1.37億股,時(shí)間為自3月30日起3個(gè)月內(nèi)。
??現(xiàn)在來看,距離萬科承諾回購時(shí)間已臨近。截至目前,萬科僅回購了12.9億元,距離“不低于20億元”承諾仍有不小差距。
??這也是此次股東大會(huì)上股東關(guān)心的問題。
??朱旭回應(yīng)道:“這次回購總時(shí)間只有3個(gè)月,其中定期報(bào)告前1個(gè)月是不能回購的,事實(shí)上能夠回購的天數(shù)只有40多天,中間還有一些交易日因價(jià)格在回購限價(jià)之上,也不能回購;此外回購還有一些時(shí)點(diǎn)限制。接下來如果股價(jià)滿足條件,我們會(huì)盡力去回購,如果沒有滿足條件會(huì)向董事會(huì)作報(bào)告,也會(huì)向監(jiān)管部門作說明。”
??萬科的銷售業(yè)績能否穩(wěn)住,也是不能回避的問題。
??有股東發(fā)問,萬科今年業(yè)績目標(biāo)是企穩(wěn)回升,但一些百強(qiáng)房企上半年銷售數(shù)據(jù)下滑幅度超過50%,再疊加疫情影響,可能導(dǎo)致行業(yè)部分項(xiàng)目銷售有所延期。這種情況下會(huì)不會(huì)影響萬科整年業(yè)績實(shí)現(xiàn)?未來2~3年,萬科業(yè)績預(yù)期是怎樣的?
??這個(gè)問題最終交由萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝回答。
??祝九勝表示,年初或3月份時(shí)我們對于市場下行有預(yù)估,但沒有想過這么嚴(yán)重。相對于百強(qiáng)房企表現(xiàn),萬科1~5月銷售額下降41%,但行業(yè)中也有表現(xiàn)更好的企業(yè),這確實(shí)帶來了更大挑戰(zhàn)。但我們會(huì)用更積極的銷售、更具體的應(yīng)對兌現(xiàn)“業(yè)績止跌企穩(wěn)”承諾。
??“靠單一的住宅開發(fā)肯定是不夠的,必須在能力范圍內(nèi)做點(diǎn)別的。”郁亮補(bǔ)充道。
??郁亮亦坦承,萬物云做到今天為止不到300億元收入,指望收入達(dá)到幾千億元是其所在的行業(yè)不支持的,服務(wù)行業(yè)應(yīng)是一個(gè)普通盈利水平的行業(yè),這也包括物流行業(yè),未來萬科經(jīng)營服務(wù)板塊想要在營業(yè)收入及利潤上占到很大比重是有難度的。
??“3年前,我提過海天醬油,其收入和利潤都低于萬科,但市值很高,所以一個(gè)業(yè)務(wù)的市場價(jià)值可能與利潤、收入有關(guān)聯(lián),但不是唯一關(guān)聯(lián),也與它的稀缺程度、社會(huì)所需要程度有關(guān)。這些因素結(jié)合在一起,衡量萬科業(yè)務(wù)能不能轉(zhuǎn)型成功可能需要用一些新概念,比如市場化價(jià)值來衡量,而不能僅用收入占比衡量?!?/p>
??萬科的戰(zhàn)略定力是什么?
??“不貪婪不恐懼?!庇袅琳f,市場好的時(shí)候,要留一份清醒在,不要去賺最后一個(gè)銅板,所以,萬科總是扮演不合時(shí)宜的說“狼來了”的孩子。市場壞的時(shí)候,我們也不恐懼,要有一份信心。
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300192181490G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1099521(萬元)
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央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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