??“融信系”的資金危機已影響至一線樓盤和公司員工。

??6月中旬，上海市嘉定區(qū)融信海納印象項目的多名業(yè)主向中國房地產(chǎn)報記者反映，他們于去年購買的海納印象項目已停工超過7個月。該項目為“融信系”獨立操盤，已于去年清盤（共4期），均價59000元/平方米。開發(fā)企業(yè)為上海融嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，股權(quán)穿透關(guān)系為蘇州融廷置業(yè)有限公司100%持股——該公司大股東系融信(福建)投資集團有限公司。

??業(yè)主們多方查證發(fā)現(xiàn)，融信海納項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額僅約6億元，而尚未發(fā)放的三四期業(yè)主按揭貸款約為5.97億元，可以初步估算出項目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額，恐無法支撐樓盤完工、辦理產(chǎn)證、償還開發(fā)貸，存在的爛尾風(fēng)險。

??記者在項目現(xiàn)場看到，工地大門緊閉，未有施工現(xiàn)象。

??與此同時，多名融信中國控股有限公司(03301.HK,以下簡稱“融信中國”)前員工也于6月上旬向記者反映，公司反復(fù)暗示此前他們投入的“跟投款”兌付無具體時間表，只能通過抵房的方式返還。

??此外，據(jù)其透露，“融信系”在杭州的多個項目已經(jīng)被拋售和出讓股權(quán)的情況。

??伴隨著樓盤停工、項目轉(zhuǎn)讓、拖欠跟投款、裁員疑云等消息頻出，內(nèi)憂外困之下融信中國的深層經(jīng)營風(fēng)險一觸即發(fā)。

??2022年一季度，融信中國多筆債券價格大跌，股價驟降，同時遭遇三大國際評級機構(gòu)集體下調(diào)評級，無異于釜底抽薪。

??就“監(jiān)管賬戶資金問題”，記者曾致函融信中國控股投資者關(guān)系部，截稿前，未收到回應(yīng)。杭州銀行也拒絕了記者采訪。

??6月29日，業(yè)主代表、融信中國客服代表、施工方上海元訊建設(shè)發(fā)展有限公司代表，杭州銀行上海分行代表再次協(xié)商復(fù)工和解押等事宜。業(yè)主歷經(jīng)10多個小時的據(jù)理力爭, 終于在6月30日凌晨獲得幾方承諾，施工方承諾在7月15日復(fù)工，杭州銀行承諾于未來3月內(nèi)完成解押登記，融信方面則承諾在解押完成的10日內(nèi)做預(yù)告登記。不過，業(yè)主也向記者坦誠：“目前僅是階段性勝利，最終能否兌現(xiàn)承諾還有待觀察?！?/p>

??上海嘉定項目：預(yù)售資金“失蹤”之謎

??上海疫情之前，張巖聽說他買的融信海納印象停工了。

??疫情期間，張巖專門找到了業(yè)主群，獲知項目已經(jīng)停工很久了，并非僅是受疫情影響。

??業(yè)主們查證后提出質(zhì)疑，融信海納項目總售房款約74.3億元，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額僅約6億元（以上均含業(yè)主按揭貸款金額），而尚未發(fā)放的三四期業(yè)主按揭貸款約為5.97億元，監(jiān)管賬戶資金余額是否能支撐樓盤完工成了未知數(shù)。

??業(yè)主們順藤摸瓜又發(fā)現(xiàn)更大的問題——開發(fā)商設(shè)立監(jiān)管賬戶和認(rèn)籌資金賬戶，其中，融信海納印象一二期業(yè)主交首付和購房款的賬號是“尾號為1959的農(nóng)業(yè)銀行嘉定支行”，而合同中的監(jiān)管賬戶是“杭州銀行青浦支行”，后者同時是融信海納35億元開發(fā)貸銀行。

??張巖認(rèn)為，開發(fā)商利用業(yè)主對專業(yè)名詞認(rèn)知不夠，用所謂“認(rèn)籌資金監(jiān)管賬戶”意在規(guī)避監(jiān)管，實現(xiàn)了預(yù)售資金出逃，已構(gòu)成違規(guī)。

??而作為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶所在銀行杭州銀行青浦支行（以下簡稱“青浦支行”），以“開發(fā)貸還款進度到期”為由，劃走了預(yù)售監(jiān)管賬戶中的約28億元資金?！胺抗芫指嬖V我們，融信還有7個億元開發(fā)貸未還，我們推算出，杭州銀行從監(jiān)管賬戶上劃走約28億元資金?！睆垘r告訴記者。

??業(yè)主們普遍擔(dān)心的是，如果沒有后續(xù)資金進入到海納印象的監(jiān)管賬戶，項目或?qū)⒚媾R爛尾。

??不過，青浦支行并不認(rèn)同這一說法。記者從業(yè)主與青浦支行一位自稱客戶回訪的工作人員的通話錄音中得知，青浦支行方面認(rèn)為對于進入監(jiān)管賬戶資金的房款，盡到了監(jiān)管義務(wù)和責(zé)任。

??對于沒有進入監(jiān)管賬戶的購房款，該銀行職員表示，“青浦支行已經(jīng)多次督促融信將購房款打入監(jiān)管賬戶，也在督促其將未回籠資金進行劃回?！?/p>

??而對于青浦支行劃走監(jiān)管賬戶資金的問題，該工作人員表示：“監(jiān)管賬戶資金是用于工程款、稅費支出，以及償還開發(fā)貸本息，而且資金監(jiān)管里有協(xié)議,銀行劃走資金是按照監(jiān)管協(xié)議約定合理合法提取，不存在挪用一說?！?/p>

??開發(fā)貸銀行是否可以劃走監(jiān)管賬戶資金用于清償貸款？融信海納印象預(yù)售資金是否涉嫌違規(guī)劃轉(zhuǎn)？

??根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第37條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管，專項用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。監(jiān)管機構(gòu)對預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

??58安居客研究院分院院長張波接受記者采訪時表示，在現(xiàn)實操作中，確實存在銀行放貸資金沒有進入資金監(jiān)管賬戶的情況。“有關(guān)部門應(yīng)該進行相應(yīng)的處罰，如果大家都這么做，監(jiān)管賬戶就形同虛設(shè)了?！?/p>

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示：“應(yīng)該嚴(yán)格審查涉事方（青浦支行、上海融嘉房地產(chǎn)）的借貸關(guān)系是否屬于開發(fā)建設(shè)的資金借貸，如果不符合規(guī)定，預(yù)售資金不能挪作他用，僅僅只能用于項目的開發(fā)建設(shè)?！?/p>

??他認(rèn)為：“如果開發(fā)商轉(zhuǎn)移了預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)予以相應(yīng)處罰，就必須進行整改；同時在網(wǎng)簽備案合同里，即使是監(jiān)管銀行，也沒有權(quán)利去挪用，只能按照預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，更不能私下去挪用。”

??停工的另一個解釋：“施工糾紛”

??6月3日，張巖等業(yè)主集體來到海納印象工地現(xiàn)場尋求維權(quán)、討要說法。但兩個地塊的工地大門都緊閉，沒有一絲施工的跡象。

??記者于6月中旬來到項目現(xiàn)場進行走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)工地大門依然緊鎖，留守工人表示項目在去年就已停工，工人的過年工資都沒有發(fā)。

??對于海納印象停工的原因，業(yè)主向記者表示，融信中國的客服和項目公司相關(guān)人員都曾給出了另一個解釋——“施工糾紛”。

??融信中國的客服表示：“此前已經(jīng)向施工方元訊支付了項目82%的資金，但施工方要求融信再借5000萬元給他們，雙方就這樣陷入了糾紛。”

??對于融信中國的說法，記者致電融信海納項目的施工方之一上海元訊建設(shè)發(fā)展有限公司，一位項目經(jīng)理向記者表示，融信拖欠的工程款在3000余萬元左右，至今已經(jīng)半年有余，“最近房管局協(xié)調(diào)過，我們的要求很簡單，按要求付清施工款，我們復(fù)工?！?/p>

??據(jù)記者了解，目前上海市房管局等單位已約談了開發(fā)商、銀行和施工總包方。

??對于監(jiān)管賬戶資金被挪用的問題，記者致電負責(zé)協(xié)調(diào)的嘉定區(qū)住房保障和房屋管局市場科，科室負責(zé)人表示：“已經(jīng)收到相關(guān)的舉報，目前正在處理中?！?/p>

??相較于工程款糾紛，業(yè)主們更擔(dān)心預(yù)售資金挪用的后果——“6億元資金基本能保障項目剩余工程完工，關(guān)鍵是錢沒有下放、什么時候下放、歸還開發(fā)貸后，是否還有后續(xù)資金去建房嗎？”

??6月8日，業(yè)主代表再度與融信的項目公司、融信中國總部客服部進行協(xié)商，得到的回復(fù)是，“6月20日，小地塊復(fù)工、6月30日大地塊復(fù)工，沒有解押的客戶按照網(wǎng)簽信息解押。”

??根據(jù)6月13日海納印象出具的業(yè)主《告知函》顯示，目前項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額約6億元（含在途按揭貸款等），與杭州銀行的開發(fā)貸約7億元。項目總戶數(shù)1200多戶，沒有解押的房源約50%。

??而此次事件的另一個涉事方杭州銀行青浦支行在接到記者打去的電話后，對方表示需要采訪函，在記者提供相關(guān)函件后仍然拒絕采訪。

??杭州多項目開工緩慢 “瘋狂”拿地難消化

??除了上海，在融信中國的重倉之地杭州，也面臨危機。

??2021年的5月，融信中國浙江公司曾豪擲142.3億元在杭州斬獲7宗地塊，多是高溢價、自持比例較高的限價盤。

??但杭州出讓的不少地塊，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“不賺錢”。以融信中國所摘得的杭政儲出[2021年]6號地塊為例，稅后凈利潤率僅有1.65%左右。與融信聯(lián)合拿下杭州四宗地的濱江集團主席在發(fā)布會上曾表示，“努力做到1%~2%的凈利潤水平”。

??知情人士向記者透露，“選擇杭州是因為杭州剛好符合融信的戰(zhàn)略。”

??融信中國曾在2020年業(yè)績會上表示，拿地以招拍掛為主，投資將重點放在長三角區(qū)域的一二線城市核心區(qū)域。

??彼時，2021年上半年的杭州樓市獨領(lǐng)風(fēng)騷，當(dāng)年末，杭州樓市共出現(xiàn)了32次“萬人搖號”的盛況，涌現(xiàn)出一大批“限售網(wǎng)紅盤”。

??“鑒于杭州市場的銷售情況，開發(fā)商普遍認(rèn)為，市場會繼續(xù)火下去，限價還會繼續(xù)放松。這次拍地，讓融信中國幾乎賭上了集團所有資金?！鼻笆鲋槿耸空f。

??奈何天不遂人愿，涼意來得太快。自去年7月份開始，行情急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)融資也降入冰點。

??受此影響的結(jié)果是，融信中國在杭州的多個項目開工進展緩慢。

??杭州當(dāng)?shù)匾晃环科笕耸扛嬖V記者：“融信很多項目拿地后幾個月遲遲未能開工，一是方案報規(guī)沒有通過審核，二是房企沒繳齊土地款?！?/p>

??接近“融信中國”的知情人士告訴記者，融信中國的所有資金都是集團整體管控，前期杭州七個項目的資金籌劃脫節(jié)，導(dǎo)致土地款沒有繳齊，開發(fā)貸延遲。

??屋漏偏逢連夜雨，“當(dāng)補足土地出讓金，可以正常開發(fā)時，此時，恰逢美元債節(jié)點，靠高周轉(zhuǎn)高速擴張的融信，運轉(zhuǎn)速度放緩，待到預(yù)售節(jié)點，又趕上杭州有史以來最嚴(yán)的限簽?！?/p>

??但是，“當(dāng)時，融信內(nèi)部上下依舊信心滿滿，覺得項目可以在半年內(nèi)現(xiàn)金流回正。”前述知情人士告訴記者，“一個點慢了，后面所有節(jié)點都會慢。然后其它區(qū)域公司連帶著資金使用都受影響?！?/p>

??也正是這次拍地，讓浙江區(qū)域在融信內(nèi)部成了“眾矢之的”，本是重倉之地的杭州讓融信陷入了泥潭。

??開發(fā)周期拉長，預(yù)售資金回攏變慢，維持公司正常運營的正向現(xiàn)金流回流減緩，由此導(dǎo)致的后果是，在拿地僅幾個月后，融信從買買買轉(zhuǎn)為“賣賣賣”。

??目前，融信在杭州拿下的7塊地完全自持的僅剩1塊，其余地塊有的股權(quán)比例降低，部分完全退出。

??唯一自持的“融信傲世邸”自去年9月開工，曾一度陷入停工和轉(zhuǎn)售傳聞，于今年6月才正式預(yù)售。

??員工“跟投款”難兌付 借機“清庫存”

??公司運營面臨問題，員工往往成為最先被優(yōu)化的對象。

??劉敏是融信中國蘇滬區(qū)域的一名中層老員工，他于年初離職，此前的項目跟投款，一直沒拿到本息。

??6月20日，劉敏等原員工被通知趕往上海融信總部簽訂一份“跟投清算協(xié)議”，要求員工自愿同意與公司解除跟投相關(guān)協(xié)議，同意以抵房的形式來償還員工跟投的本金，劉敏認(rèn)為融信是在變相去庫存。

??“融信方面暗示跟投款償還遙遙無期，現(xiàn)在只有抵房可以選，但抵房的標(biāo)的大部分是SOHO公寓，住宅極少只有幾套，這對普通員工來說根本無法承受?！彼f。

??“即使能抵住宅，根據(jù)城市限購政策，還要經(jīng)過資格審定和搖號，而且在疫情+失業(yè)的當(dāng)下很多人連首付都拿不出?！?/p>

??“比如南京項目，一套住宅總價400萬元，首付比例高達30%。也就是說要先付給公司120萬元的首付，才能救自己的跟投。有幾個人一次性給得起120萬元現(xiàn)金？”

??劉敏認(rèn)為，這是逼著大家選SOHO公寓，但按照現(xiàn)在的行情， SOHO公寓的二手房的價格至少在原價基層上打8折，還需要扣除稅費再折損10%，還未必能賣掉。

??劉敏告訴記者：“大家都擔(dān)心如果融信真的暴雷了，未來跟投款根本不知道找誰去解決。目前抵房是唯一可選的方式，員工們以后還得自己想辦法追回跟投?？芍^前后都無路可走?！?/p>

??融信失速 行業(yè)高杠桿壓力警示

??強監(jiān)管讓融信中國資金愈發(fā)的趨緊。

??從項目停工到員工跟投難兌付、從融資遇困到經(jīng)營失察，融信面臨的一系列問題，折射了當(dāng)下諸多房企的現(xiàn)狀。

??張波表示：“這不是融信中國一家的問題，是整個房地產(chǎn)市場的資金回流都受到了限制?！?/p>

??億翰智庫宏觀首席研究員張化東告訴記者：“融信中國目前面臨的困境，其一是因為去年拿地太多，沒有及時踩剎車；其二是當(dāng)前行業(yè)環(huán)境惡化，各級地方政府、金融機構(gòu)、合作伙伴都不信任開發(fā)商，開發(fā)商的現(xiàn)金流變緊了，融信此時還加杠桿狂奔，必然有問題。

??也正是因為杭州的失利，打亂了融信的整個資金排布節(jié)奏，也就有了后來的滬蘇項目資金被抽調(diào)，監(jiān)管資金被挪用的情況。

??前述接近融信中國的知情人士告訴記者：“融信手上本就沒那么多錢，卻還敢拼命拿地，這一切是基于能夠快周轉(zhuǎn)的前提做的投資測算，一切的前提是把資金發(fā)揮到極致，讓每一分錢都要快速運轉(zhuǎn)起來。”

??“融信中國的管理層可以說是孤注一擲了，一直賭市場會好、監(jiān)管會放松。”他說。

??他例舉杭州，如果杭州七個項目按照正常流程，土地款付完過6~8個月就可以預(yù)售，但實際情況是，由于土地款沒有繳齊，導(dǎo)致開發(fā)貸延遲。

??他說：“原來監(jiān)管比較松的時候，房企在繳納第一筆土地款之后，便能獲得商業(yè)銀行的開發(fā)貸，但強監(jiān)管之下，用便宜的錢置換貴的錢的游戲方式已然行不通。”

??他坦誠道：“融信骨子里具有‘閔系’企業(yè)的鮮明特點，賭性大，在順風(fēng)的時候更喜歡all in，融信賭得是杭州的市場，包括去年，如果金融監(jiān)管沒這么厲害，杭州能夠提高資產(chǎn)價值和市場信譽度。只能說，融信中國的管理層唯一沒料到的是金融監(jiān)管，賭對了市場，卻沒有料到整個行業(yè)大環(huán)境的變化?！?/p>

??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示， 2021年上半年市場太好，同時融資相對寬松，在疫情后國家刺激經(jīng)濟的大背景下，盡管當(dāng)時已經(jīng)有了“三道紅線”，但開發(fā)商普遍沒有引起重視。

??張波認(rèn)為，歸根結(jié)底還是企業(yè)本身運營的問題。高杠桿、高周轉(zhuǎn)，資金一旦斷了就很難了。

??“在這種情況下，沒有企業(yè)會預(yù)見接下來發(fā)生的事。而且這對任何行業(yè)都是無法承受的，更別說資金密集型和高杠桿房企了?！彼f。

??強監(jiān)管，讓被譽為“地王收割機”的融信，高周轉(zhuǎn)策略失速，高杠桿壓力陡增，當(dāng)前市場下，這是行業(yè)縮影，也是行業(yè)警示。

??（應(yīng)受采訪者要求 ，文中劉敏、張巖均為化名）