??物業(yè)股正展現(xiàn)出其脆弱的一面。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截止7月31日，59家上市物管企業(yè)股價(jià)有46家較月初下跌，最大跌幅達(dá)到68%。

??年初以來，59家上市物企股價(jià)下跌的數(shù)量達(dá)到了51家，僅有3家物企小幅上漲。

??受房地產(chǎn)行業(yè)下行波及，物業(yè)股一騎絕塵的上漲動力再次被壓制。

??1

??物業(yè)股“全線”下跌

??物管企業(yè)上市正在“退潮”。

??據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，截止2022年7月31日，物管行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)達(dá)到了59家，年內(nèi)成功上市的物企有4家，另有8家遞表企業(yè)正在排隊(duì)。

??7月，物業(yè)股普遍下跌。

??從下面這張圖可以很直觀的看出，核心指數(shù)及物企股價(jià)自月初逐日下行，7月22日左右有小幅回調(diào)，但至7月27日，物企股價(jià)再次直線下跌。整體情況而言，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌30.1%，跌幅均大于恒生指數(shù)（-7.8%）和滬深300（-7.0%）。

??聚焦59家上市物企，7月股價(jià)平均降幅達(dá)到了17.4%。

??其中，46家股價(jià)下跌，下降比例接近八成；股價(jià)上漲的企業(yè)只有7家。降幅最大的是力高健康生活，降幅達(dá)到68.0%，此外方圓生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)股價(jià)降幅也在50%以上。

??對比2022年年初，情況更不樂觀。59家物企中，有51家股價(jià)下跌，跌幅超五成的物企就有17家。

??正榮服務(wù)跌得最慘，年初至7月31日跌幅達(dá)到了86.8%，對比巔峰時(shí)期股價(jià)，目前正榮服務(wù)股價(jià)已下跌了90.58%。

??2020年下半年可以說是物管企業(yè)的高光時(shí)刻，多數(shù)物企在彼時(shí)股價(jià)達(dá)到峰值，2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩的影響，物業(yè)股迅速回調(diào)。截止到2022年7月31日，股價(jià)距高位跌破70%的比比皆是。

??我們對29家上市物企最新股價(jià)與巔峰時(shí)期股價(jià)作了對比，結(jié)果在意料之中，29家物企股價(jià)較巔峰時(shí)期平均下滑了61%。

??距巔峰時(shí)股價(jià)下降80%以上的物企有6家，分別是時(shí)代鄰里、正榮服務(wù)、佳兆業(yè)美好、寶龍商業(yè)、彩生活、燁星集團(tuán)。其中，時(shí)代鄰里股價(jià)較巔峰時(shí)降幅最大，下降了90.71%，即便是較上市首日股價(jià)下跌了78.6%。

??2

??59家物企總市值較年初跌三成

??與物業(yè)股股價(jià)相對應(yīng)的是，59家上市物企估值再次下降。

??截止7月31日，59家上市物企總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多達(dá)44家。市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分別為11.4倍和11.6倍，均較上月末（13.9倍和14.1倍）下降。

??2022年年初，碧桂園服務(wù)總市值達(dá)到1285億元，也是當(dāng)時(shí)唯一一個市值破千億的物企。隨后，碧桂園服務(wù)股價(jià)下調(diào)，市值一路下降至7月初的1007億元。7月19日，華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務(wù)，躍居首位。截止7月31日，碧桂園市值較月初“腰斬”，僅有505.9億元。市值較月初降幅排在59家物企第三位。

??對比年初，59家上市物企總市值下降32%，市值較年初下降的物企達(dá)到了47家，其中正榮服務(wù)市值較年初跌幅最大，達(dá)到了86.2%。市值較年初上漲的物企僅有8家，其中越秀服務(wù)市值較年初上漲了15.5%。

??對比上市首日市值變化，44家物企市值較上市首日下跌，最大跌幅達(dá)到89.4%，為正榮服務(wù)，燁星集團(tuán)以86.3%的跌幅緊隨其后。

??值得注意的是，截止7月31日，仍有15家物企市值高于上市首日。其中，中海物業(yè)漲幅最高，市值較上市首日漲幅達(dá)到了710%。綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)和濱江服務(wù)市值漲幅也在200%以上。

??縱觀59家上市物企資本市場表現(xiàn)，不少物業(yè)股受地產(chǎn)主業(yè)震蕩非常明顯，這也是物管行業(yè)在資本市場表現(xiàn)中脆弱的一面，尤其是地產(chǎn)母公司遭遇流動性危機(jī)的情況下，物業(yè)股更是遭到全面壓制，跌幅領(lǐng)先行業(yè)，反觀地產(chǎn)母公司強(qiáng)勁的物管企業(yè)，整體資本市場表現(xiàn)也是一路領(lǐng)先。

??整體來看，物管行業(yè)仍然與房地產(chǎn)主業(yè)唇齒相依，行業(yè)穩(wěn)定性格局仍然有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

??自去年下半年以來資本市場急劇降溫，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復(fù)過高的估值以外，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力傳導(dǎo)也成為重要原因。

??房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷艱難的下行周期，市場信心的缺失而引發(fā)的不確定性情緒，已延伸至物管行業(yè)，整體資本市場表現(xiàn)不盡如人意，股價(jià)、估值一路下行，隨著物管行業(yè)“走下神壇”，未來，行業(yè)繼續(xù)“擠泡沫”的同時(shí)，還需要穩(wěn)固根本。