公司劉偉 2022-08-05 10:09:52 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??深耕大灣區(qū)房地產(chǎn)市場十?dāng)?shù)年的林曦(化名),已經(jīng)對這個(gè)區(qū)域地產(chǎn)圈子非常熟稔了,但近期參與佳兆業(yè)項(xiàng)目紓困背后企業(yè)的來歷,卻讓她一直摸不著頭腦。
??這家在深圳打著中信的旗號(hào),鯨吞佳兆業(yè)總貨值約500億元的四個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)名稱是中信城開。8月1日,林曦對記者稱:“熟悉中國房地產(chǎn)發(fā)展史的人不會(huì)不知道,中信地產(chǎn)早已將全部股權(quán)轉(zhuǎn)手予以中海。”
??中信地產(chǎn)已不復(fù)存在,中信城開又是誰?
??一位中信城開·紅樹林項(xiàng)目的工作人員告訴記者,開發(fā)商確是“中信系”企業(yè)。
??根據(jù)公開資料,中信城開為中信集團(tuán)一級全資子公司,由中信股份(00267.HK)100%持股,2016年設(shè)立之初即被定義為“城市開發(fā)運(yùn)營平臺(tái)”,以“金融+地產(chǎn)”的輕資產(chǎn)模式開展業(yè)務(wù)。
??時(shí)間回到2016年,受困于同業(yè)競爭問題多年的中信集團(tuán),終于完成對旗下中信地產(chǎn)的剝離,后者的全部股權(quán)被售予中海地產(chǎn)。幾乎在同一時(shí)間誕生的中信城開,此后以中信地產(chǎn)繼任者的身份繼續(xù)在地產(chǎn)江湖開疆拓土,但其品牌知名度已無法與其前任同日而語。
??從另一個(gè)角度看,中信集團(tuán)的地產(chǎn)同業(yè)競爭問題彼時(shí)解決了,但現(xiàn)今該問題似乎重現(xiàn)。
??就相關(guān)問題,記者聯(lián)系到了中信城開深圳公司的一位管理層,但其表示不便接受采訪;截至發(fā)稿,中信城開一位品牌部人士亦未通過記者的采訪要求。
??隱形央企巨頭中信城開此時(shí)被市場注意到,離不開諸多民企需要被紓困的大背景。接近中信集團(tuán)的人士對記者表示,中信城開接盤佳兆業(yè)并非其主動(dòng)發(fā)力,而是后者債權(quán)人中信銀行聯(lián)合中信城開幫助其進(jìn)行資產(chǎn)處置。
??中信地產(chǎn)承繼者“浮出水面”
??中信集團(tuán)全稱為中國中信集團(tuán)有限公司,是我國早年經(jīng)濟(jì)改革的試點(diǎn)和對外開放的重要窗口。1979年成立之初,中信集團(tuán)便設(shè)有房產(chǎn)部門。1986年中信房地產(chǎn)公司成立,它也是中國首批具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。
??上世紀(jì)八九十年代,中信絕對是塊十足赤金的招牌。落成于1985年的國際大廈,1991年的京城大廈,以及2008年的國家體育場“鳥巢”,三座名動(dòng)京城的劃時(shí)代標(biāo)志建筑,足以奠定中信在中國房地產(chǎn)歷史上的“大哥”地位。
??官網(wǎng)顯示,中信集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前分為:中信泰富地產(chǎn)、中信城開、中信和業(yè)三大板塊。
??根據(jù)“中信城開華南”微信公眾號(hào)公開的信息,中信城開承繼了原中信地產(chǎn)30年的全國規(guī)?;_發(fā)經(jīng)驗(yàn),涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假、教育地產(chǎn)、地鐵上蓋等業(yè)態(tài),在全國30多個(gè)城市累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近百個(gè),開發(fā)面積超過2000萬平方米。這一規(guī)模足以稱為一家具有央企背景的地產(chǎn)巨頭。
??而在近期,深陷流動(dòng)性危機(jī)的佳兆業(yè)與中信系開展多維合作,后者將盤活其位于深圳的南山東角頭項(xiàng)目、金沙灣國際樂園、航運(yùn)紅樹灣以及佳兆業(yè)科技中心等核心資產(chǎn)。
??據(jù)媒體報(bào)道,佳兆業(yè)于6月下旬將深圳東角頭項(xiàng)目、金沙灣國際樂園項(xiàng)目相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓至中信城開主導(dǎo)的平臺(tái)公司名下。同時(shí)于6月25日,佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣已更名為“中信城開·紅樹灣”,并在7月入市。
??目前,中信城開已累計(jì)接手佳兆業(yè)位于深圳的4個(gè)項(xiàng)目。按佳兆業(yè)去年披露的處置資產(chǎn)清單,東角頭項(xiàng)目的權(quán)益貨值約298.35億元,金沙灣國際樂園項(xiàng)目(不含萬豪酒店部分)權(quán)益貨值106.08億元,佳兆業(yè)科技中心項(xiàng)目則為81.67億元。
??同業(yè)競爭問題重現(xiàn)
??2016年以前,作為“中信系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩個(gè)主要平臺(tái),中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)在中信整體上市后都納入了同一家上市公司——中信股份,但在很長一段時(shí)間里,兩者并沒有解決業(yè)務(wù)和布局高度重疊的問題。這也為以后中信地產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)讓埋下伏筆。
??2016年3月,中海地產(chǎn)全面收購中信集團(tuán)旗下住宅物業(yè)組合。在這筆交易中,中信集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)整合后的子公司中信地產(chǎn)的全部股權(quán),以及另一家子公司中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn),交易對價(jià)的金額為310億元。
??與此同時(shí),中海將旗下上海寰宇天下商業(yè)項(xiàng)目、南京中海商業(yè)與寫字樓項(xiàng)目、沈陽環(huán)宇城及寫字樓商業(yè)項(xiàng)目、濟(jì)南華山商業(yè)項(xiàng)目四處物業(yè),以61.5億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中信。
??彼時(shí),業(yè)內(nèi)紛紛猜測,中信以住宅置換商業(yè),后續(xù)有可能要大力向商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。但后來事實(shí)證明,中信其實(shí)要走的是“城市綜合開發(fā)運(yùn)營”這條路。
??這起世紀(jì)大并購發(fā)生前不久,中信集團(tuán)于2015年5月成立了北京信雅房地產(chǎn),管理余下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2016年4月,北京信雅的注冊資本,由200萬元瞬間提升到78.6億元,猛漲3929倍,北京信雅也正式更名為中信城開(全稱“中信城市開發(fā)運(yùn)營有限責(zé)任公司”)。
??此前,中信城開的經(jīng)營范疇,雖然包含房地產(chǎn)開發(fā),但此后卻寫明了限制條件:不含土地成片開發(fā)高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)議中心的建設(shè)、經(jīng)營;大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營。但自2018年7月后,這些限制條件已不復(fù)存在。
??由此可以看出,從中信地產(chǎn)的退出到中信城開的承繼,新瓶裝舊酒的方式并未真正解決中信集團(tuán)內(nèi)部的地產(chǎn)同業(yè)競爭問題。
??有熟悉央企運(yùn)作模式的人士告訴記者,許多央企本身承擔(dān)著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域開發(fā)扶貧、鄉(xiāng)村振興等重要領(lǐng)域攻堅(jiān)克難的職能,這些具有社會(huì)公共屬性職能的執(zhí)行離不開大量資金的支持,而過去很多年里,由于利潤高企,地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮的作用很明顯。
??一位央企地產(chǎn)人士對記者分析同業(yè)競爭問題時(shí)稱,該問題在央企隊(duì)伍里并不少見。他解釋道,在一些企業(yè)內(nèi)部,誰干得好誰上,以此形成狼性競爭機(jī)制,干得好的資源多,干得不好的就差點(diǎn)。
??三方合作助力紓困
??在中信城開和佳兆業(yè)的合作中,合作雙方并非簡單的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和出售,而是中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務(wù)信托的模式進(jìn)行的合作,中信銀行實(shí)際仍然是以債權(quán)人身份存在;中信城開則是融資代建的角色,提供一定盤活資金,用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營;而項(xiàng)目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對應(yīng)收益后最終仍歸屬佳兆業(yè)所有。
??“中信銀行為保住自己的債權(quán)才會(huì)出現(xiàn)這一次的三方合作,這完全是一次市場行為?!币晃唤咏颜讟I(yè)的人士說。
??據(jù)媒體報(bào)道,具體到項(xiàng)目的經(jīng)營決策層面,中信城開則將作為主導(dǎo)一方,但佳兆業(yè)也有權(quán)參與部分決策。實(shí)際上,這從目前城開信銀的董事結(jié)構(gòu)分配也可見一斑。
??企查查顯示,城開信銀的董事之中,中信系雖占絕半壁江山,但佳兆業(yè)方面也有聯(lián)席總裁李海鳴、佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司副董事長劉立好兩位董事派駐。
??目前,在對外的品牌輸出上,均使用中信城開的招牌,主要考慮到現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的信心問題,佳兆業(yè)由于已經(jīng)遭遇流動(dòng)性困難,消費(fèi)者對之也會(huì)比較悲觀,而中信城開的背書有利于恢復(fù)市場信心,這樣便于后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)及銷售。
??某智庫研究員宋丁認(rèn)為,在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的形勢下,不少項(xiàng)目因缺乏現(xiàn)金流陷入復(fù)工難的境地,考慮到土地及其相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目是基礎(chǔ)性的國家資源,央企應(yīng)該盡量把資產(chǎn)包拿到手里,避免在社會(huì)上流失。
??參與到佳兆業(yè)的紓困中,中信城開方面認(rèn)為,中信城開大廈(此前名為“佳兆業(yè)科技中心”)的全面復(fù)工也是中信集團(tuán)化解金融風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)定社會(huì)基本面,充分發(fā)揮央企擔(dān)當(dāng)與社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn),是邁出探索房企紓困新合作模式的一大步,成為提振房地產(chǎn)市場信心的一劑強(qiáng)心針。
中信城開投資集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300MA5FMLFW4Q 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:50000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 10 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
中信城開(寧波)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91330283MA2CMQ3B1K 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:10000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 9 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300715201631K 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:347600(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 15 變更提醒 583 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
佳兆業(yè)地產(chǎn)(武漢)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91420100574940720U 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:110612(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 29 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 39
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論