公司苗野 2022-08-18 10:04:06 來(lái)源:中房報(bào)
??一則監(jiān)管警示函將大名城拉入了投資者視線。
??因?qū)嶋H業(yè)績(jī)與預(yù)告業(yè)績(jī)相比差距較大,上交所于8月11日對(duì)大名城及有關(guān)責(zé)任人予以監(jiān)管警示。
??警示函顯示,大名城2021年年度業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)計(jì)年度盈利,但實(shí)際業(yè)績(jī)與預(yù)告業(yè)績(jī)相比發(fā)生盈虧方向變化,實(shí)際歸屬母公司股東凈利潤(rùn)、扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司股東凈利潤(rùn)與預(yù)告金額差異分別達(dá)512.34%、522.48%,影響投資者合理預(yù)期,披露不準(zhǔn)確。大名城遲至2021年4月22日才發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告更正公告,更正公告披露不及時(shí),違反了《上海證券交易所股票上市規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定。上交所對(duì)大名城及時(shí)任董事長(zhǎng)俞培俤、財(cái)務(wù)總監(jiān)鄭國(guó)強(qiáng)、董事會(huì)秘書(shū)張燕琦等5名高管予以監(jiān)管警示。
??對(duì)于大名城業(yè)績(jī)變化背后,有市場(chǎng)人士質(zhì)疑,存在“業(yè)績(jī)洗澡”嫌疑,通過(guò)大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失,壓低壞年景的利潤(rùn)導(dǎo)致股價(jià)下跌,進(jìn)而以較低價(jià)格回購(gòu)股份,最終獲利。
??針對(duì)監(jiān)管警示及市場(chǎng)認(rèn)為存在“業(yè)績(jī)洗澡”問(wèn)題,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別向大名城董事會(huì)秘書(shū)及證券事務(wù)代表發(fā)出采訪函。8月17日下午,大名城一何姓法務(wù)經(jīng)理給予回復(fù),稱“敬請(qǐng)閱讀公司在上海證券交易所網(wǎng)站披露的相關(guān)年度報(bào)告及臨時(shí)公告,如有超出披露范圍的解讀和報(bào)道,法務(wù)部將保持關(guān)注。”
??戴上虧損的“帽子”
??上交所監(jiān)管警示函直指大名城兩份公告。
??4月21日,大名城發(fā)布一則業(yè)績(jī)預(yù)告更正公告,原預(yù)告中“預(yù)計(jì)2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)27817.18萬(wàn)元”,變更為“預(yù)計(jì)2021年年度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為-40500萬(wàn)元”。
??一增一減間,大名城出現(xiàn)6.83億元巨額利潤(rùn)差。
??9天后,大名城最終公布了2021年年報(bào),顯示其全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.61億元,同比下降48.36%;實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司凈虧損4.12億元,同比下降192.01%;實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益后歸屬上市公司凈利潤(rùn)-6.12億元,同比下降243.81%。
??業(yè)績(jī)變化的原因,在于大名城于2021年四季度集中計(jì)提了7.71億元資產(chǎn)減值損失,由此戴上了虧損的“帽子”。
??當(dāng)大名城發(fā)出這份重組上市后的首虧業(yè)績(jī)時(shí),引發(fā)上交所監(jiān)管關(guān)注。
??大名城承認(rèn),一次性巨額資產(chǎn)減值是影響其盈利主因之一,但也給出了合理性解釋,出于審慎判斷公司部分存貨在可預(yù)見(jiàn)的銷售周期內(nèi)難以恢復(fù)到以往較高的常規(guī)銷售價(jià)格,為適應(yīng)2022年突發(fā)的嚴(yán)重疫情及行業(yè)變化所帶來(lái)的市場(chǎng)影響,實(shí)現(xiàn)加快現(xiàn)金回款以應(yīng)對(duì)行業(yè)危機(jī)的主動(dòng)經(jīng)營(yíng)策略,所以對(duì)福建名城港灣九區(qū)項(xiàng)目、江西南昌大名城、名城城市廣場(chǎng)、各項(xiàng)目車位等存貨資產(chǎn)計(jì)提減值金額約7.71億元,較業(yè)績(jī)預(yù)告對(duì)應(yīng)的減值金額增加了4.75億元。
??一位不愿署名的券商分析師認(rèn)為,從賬面上看,補(bǔ)充計(jì)提資產(chǎn)減值損失,是大名城當(dāng)期業(yè)績(jī)出現(xiàn)巨虧的主因,這也從側(cè)面反映出大名城在手資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值及按當(dāng)前市價(jià)將物業(yè)變現(xiàn)的能力存在不確定性。也不排除大名城通過(guò)大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失,將凈利潤(rùn)保留至2022年或下一年份。
??中央財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生客座導(dǎo)師、會(huì)計(jì)學(xué)專家馬靖昊曾撰文提到上市公司利用資產(chǎn)減值進(jìn)行財(cái)務(wù)“洗澡”平滑利潤(rùn)的現(xiàn)象:“處于虧損的上市公司可能對(duì)一些待處置資產(chǎn)在虧損當(dāng)年大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備,來(lái)年再處置這些資產(chǎn),通過(guò)處置大幅提高當(dāng)年利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)減值損失的變相轉(zhuǎn)回”。
??大名城是否存在這樣的意圖需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。但截至2021年三季度,計(jì)提資產(chǎn)減值名目下只錄得零。另外,名城城市廣場(chǎng)、大名城尚苑等已是接近售罄的尾盤項(xiàng)目。
??上交所在監(jiān)管警示函中提出,大名城本次業(yè)績(jī)更正的主要原因?yàn)?022年1月業(yè)績(jī)預(yù)告披露后,疊加疫情突發(fā)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況及購(gòu)房需求下滑,影響公司對(duì)行業(yè)及未來(lái)發(fā)展的判斷,進(jìn)而影響了其對(duì)于存貨等資產(chǎn)可變現(xiàn)凈值的估計(jì)。鑒于突發(fā)疫情對(duì)公司前期作出準(zhǔn)確的業(yè)績(jī)預(yù)告確實(shí)造成了一定客觀障礙,可酌情予以考慮給予監(jiān)管警示。
??計(jì)提資產(chǎn)減值企業(yè)增多
??隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行拐點(diǎn)顯現(xiàn),不少房企在2021年計(jì)提資產(chǎn)減值,且計(jì)提規(guī)模增幅顯著,甚至成為部分企業(yè)虧損主因。
??Wind數(shù)據(jù)顯示,截至目前A股房企中約80家計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,減值損失總額近千億元,其中有34家房企在2021年計(jì)提的資產(chǎn)減值損失超2020年兩倍。
??克而瑞研究中心認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷高速增長(zhǎng)期,資產(chǎn)“虛高”的企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性,在市場(chǎng)下行壓力下,驅(qū)動(dòng)了更多房企計(jì)提資產(chǎn)減值。
??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,房企計(jì)提資產(chǎn)減值是根據(jù)行業(yè)變化調(diào)整存貨價(jià)值的必要會(huì)計(jì)動(dòng)作,有利于更加公允、客觀地體現(xiàn)公司資產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)。但不恰當(dāng)?shù)挠?jì)提也有趁機(jī)進(jìn)行“業(yè)績(jī)洗澡”嫌疑,會(huì)使會(huì)計(jì)報(bào)表陷入人為操縱而失去客觀真實(shí)性的情況。
??某房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸空J(rèn)為,大名城回歸地產(chǎn)主業(yè)后,在上海拿地的溢價(jià)率達(dá)20%~30%,獲利空間有限,索性集中計(jì)提7.71億元資產(chǎn)減值損失,一次性砸到底,讓2021年基數(shù)變低,這樣在后續(xù)兩年比較容易取得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
??8月12日,大名城發(fā)布2022年半年度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示,截至2022年6月30日,大名城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.53 億元,較上年同期42.02億元下降51.15%;歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)約2774.8 萬(wàn)元,較上年同期2.38 億元下降88.37%;歸屬上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為0.21億元,較上年同期下降 54.06%。
??大名城表示,因上半年公司新增項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入總額較上年同期減少約50%左右,公司雖采取了開(kāi)源節(jié)流、減員增效等措施,但歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)較上年同期同比減少。另外,本期非經(jīng)常損益影響凈額約為628.22萬(wàn)元,較上年同期的非經(jīng)常性損益影響凈額1.9億元有大幅減少。
??“大名城上半年凈利潤(rùn)驟降5成,疊加去年全年近200%下降幅度,即使是連虧,目前也不會(huì)有被‘上星帶帽’的風(fēng)險(xiǎn)。”前述某券商分析師表示,非經(jīng)常性損益的減少是大名城業(yè)績(jī)下降的主因。這筆在去年上半年轉(zhuǎn)讓子公司55%股權(quán)確認(rèn)的大額投資收益目的就是優(yōu)化大名城債務(wù)結(jié)構(gòu)以滿足“三道紅線”要求,達(dá)標(biāo)的可持續(xù)性仍是問(wèn)題。
??反映到2022年上半年財(cái)報(bào)中,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的1.16 億元現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年同期9.44億元下降87.71%。
??截至報(bào)告期末,大名城流動(dòng)負(fù)債199.75億元,負(fù)債總計(jì)261.68億元,資產(chǎn)負(fù)債率67.31%,扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率 33.6%,凈負(fù)債率32.44%,現(xiàn)金短債比為2.37。目前,大名城身處三道紅線“綠檔”。
??有網(wǎng)友在股吧留言:“大名城這全綠的數(shù)據(jù)絕對(duì)稱得上財(cái)務(wù)安全。但一下子計(jì)提7.71億元壞賬準(zhǔn)備,且44.61%來(lái)源尾盤,直接導(dǎo)致虧損6.11億元,這操作確實(shí)匪夷所思?!?/p>
??在業(yè)界人士看來(lái),房企的庫(kù)存結(jié)構(gòu)和去化效率都是影響存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的因素。大名城對(duì)存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備,反映其對(duì)房地產(chǎn)后市的悲觀態(tài)度,不排除未來(lái)進(jìn)一步降價(jià)出售,也意味其尾盤的存貨周轉(zhuǎn)速度在惡化。
??不只是大名城,據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),出險(xiǎn)房企是資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū)。其中,富力地產(chǎn)是目前計(jì)提資產(chǎn)減值額度最大房企,達(dá)150億元;華夏幸福131.88億元的計(jì)提資產(chǎn)減值,較2020年的73.38億元同比增加79.7%;陽(yáng)光城、藍(lán)光、綠地控股分別計(jì)提資產(chǎn)減值69.29億元、65.76億元和52.44億元,均處于行業(yè)高位區(qū)。此外,新城控股、榮盛發(fā)展、招商蛇口、華僑城等也分別計(jì)提資產(chǎn)減值約48億元、36.47億元、33.9億元和21億元。
??就連一向穩(wěn)健的萬(wàn)科也隨行就市計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值,被外界質(zhì)疑“業(yè)績(jī)洗澡”時(shí),萬(wàn)科集團(tuán)首席執(zhí)行官祝九勝在解釋的同時(shí)打趣道:“一定要說(shuō)跟‘洗澡’有關(guān)系,我們更愿意用沖涼這個(gè)詞。用涼水澆澆自己的頭,沖沖自己的身子,讓自己的體格變得更健壯,讓自己的頭腦更清醒?!?/p>
??那大名城是在“洗澡”,還是在“沖涼”呢?
上海大名城企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913100006073563962 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:247533(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 27 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 119
大名城(福清)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91350181MA2XYX9A5W 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:30000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 6 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 41
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論