公司付珊珊 2022-08-25 08:43:29 來源:中房報
??當前,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。旭輝控股董事局主席林中曾表示,2022年是其從事房地產(chǎn)行業(yè)30年以來最艱難的一年。房企2022年中期業(yè)績更是印證了這一點。
??8月中下旬一直是上市房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布中期業(yè)績報告的時間,但今年,房企密集發(fā)布的業(yè)績預告取代了原本應該發(fā)布的中期報告。從發(fā)布房企的業(yè)績預告來看,利潤下降或虧損的房企在不斷增加。
??8月24日,寶龍地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績預告稱,預計公司上半年利潤同比下跌68%~76%,公司擁有人應占核心盈利也同比下跌29%~37%;8月23日晚間,融信中國也發(fā)布業(yè)績預告表示,公司上半年預期凈虧損43億元~48億元,公司擁有人應占凈虧損為43億元~48億元。
??隨著房企密集發(fā)布中期業(yè)績預告,過往的高增長不再,取而代之的是業(yè)績的集體下滑、虧損。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計,截至8月23日,A股至少有35家房企今年上半年業(yè)績下滑,其中27家房企期內(nèi)歸屬上市公司股東凈利潤為負數(shù),其中藍光發(fā)展、華夏幸福、首開股份等房企赫然在列;港股至少有27家房企今年上半年業(yè)績下滑,其中10家房企公告期內(nèi)股東應占溢利或凈利潤出現(xiàn)虧損,包括建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、遠洋集團等過往標桿房企。
??在一位出險房企人士看來,以前房企的靚麗業(yè)績都存在“泡沫”,如今房企半年業(yè)績集體“洗澡”也是企業(yè)和行業(yè)在逐步出清風險。此輪出清過后,相信房地產(chǎn)行業(yè)一定會迎來重生,行業(yè)發(fā)展將更理性,企業(yè)經(jīng)營也將更穩(wěn)健。
??多數(shù)房企觀望 中報發(fā)布扎堆8月底
??8月是上市房企密集發(fā)布中期業(yè)績報告的時間,但今年情況有所不同。一方面,仍有部分房企2021年年報未發(fā)出而處于停牌狀態(tài),中報發(fā)布遙遙無期;另一方面,能夠發(fā)出中期業(yè)績的房企也都在觀望,扎堆月底發(fā)布。
??“從房企發(fā)業(yè)績報告的時間一定程度上能判斷企業(yè)業(yè)績好壞。一般來說,業(yè)績好的更愿意早點發(fā)布,業(yè)績不好的可能會晚一些發(fā)布?!痹谝晃婚L期觀察房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的人士看來,房企業(yè)績發(fā)布時間也存在一定“學問”。
??雖然房企業(yè)績發(fā)布時間并不是業(yè)績的衡量標準,但總體而言,今年上市房企發(fā)布中報的時間普遍延后。
??例如去年8月19日,寶龍地產(chǎn)已經(jīng)披露了2021年中期業(yè)績,而今年8月24日,寶龍地產(chǎn)披露中期業(yè)績預告,正式的中期報告發(fā)布時間推遲到了8月30日。過去幾年,時代中國控股一直都是港股上市房企中率先發(fā)布業(yè)績報告的企業(yè)之一,2019年至2021年,時代中國控股披露中報業(yè)績的時間分別為8月6日、8月18日、8月17日,而今年8月19日晚間,時代中國控股僅發(fā)布中期盈利預警,預期上半年公司擁有人應占凈利潤同比下降約98%至99%。
??一位房企投資者關系部門的人士表示,由于今年疫情以及市場變化,房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績審計工作較為復雜,有的房企推遲中報發(fā)布時間,不排除審計工作未完成的原因。
??相比上述原因,不少房企內(nèi)部人士則表示,中報延后發(fā)布更多是為了觀望。
??“現(xiàn)在大家基本上都扎堆在8月最后兩天發(fā)布。”一位房企品牌人士笑言,房企都想躲在“大哥”背后,剛好碧桂園是8月30日發(fā)布,萬科則是8月31日發(fā)布,希望自家企業(yè)不被過分關注,平穩(wěn)度過中期業(yè)績發(fā)布期。
??據(jù)民生證券研究院、wind數(shù)據(jù)匯總,8月30日至少有20家典型房企發(fā)布中期報告,包括碧桂園、旭輝控股、中國金茂、時代中國控股、新城控股、招商蛇口、寶龍地產(chǎn)等典型企業(yè),而8月31日也有萬科、建業(yè)地產(chǎn)、禹洲集團等50強房企發(fā)布中期業(yè)績。
??超60家上市房企發(fā)業(yè)績預告
??其中近30家虧損
??上市房企相比以前普遍推遲中報發(fā)布時間,這背后一定程度上是房企業(yè)績增長乏力、利潤大幅下滑甚至虧損的體現(xiàn)。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者粗略統(tǒng)計,自8月以來,截至8月23日,A股和港股已有超60家上市房企發(fā)布業(yè)績預告,其中約30家房企公告利潤虧損。
??民營房企中,多數(shù)出險房企業(yè)績虧損無疑。
??例如,藍光發(fā)展在公告中預計,今年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損46億元,歸屬上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損43億元左右,預計2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負值。陽光城也在其業(yè)績預告中表示,預計公司上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損35億元~45億元,上年同期陽光城還盈利19.9億元。正榮地產(chǎn)也公告預計上半年母公司擁有人應占溢利為虧損25億元~30億元。
??即使是尚未出現(xiàn)公開違約的企業(yè),業(yè)績也承受較大壓力。一直被稱為民企“優(yōu)等生”的旭輝控股也于8月19日晚間發(fā)布業(yè)績預告稱,預計公司2022年上半年凈利潤介乎約人民幣15億元至人民幣22億元,股東權益應占核心凈利潤介乎約人民幣15億元至人民幣20億元,同比跌幅33%~55%。
??頭部房企碧桂園發(fā)布公告稱,預計公司上半年核心凈利潤45億元~50億元,股東應占盈利2億元~10億元,而2021年同期碧桂園股東應占溢利達150億元,今年盈利情況出現(xiàn)大幅下跌。
??相比民營房企,具有國企或央企背景的房地產(chǎn)上市企業(yè)雖然沒有大面積利潤虧損,但業(yè)績大幅下滑也是不爭的事實。
??8月19日晚間,具有國資背景的房企遠洋集團披露中期盈利警告顯示,預期上半年公司擁有人應占虧損介乎約10億元~12億元,而去年同期公司擁有人應占溢利約人民幣10.1億元。
??即使是招商蛇口這樣第一陣營的房企,上半年業(yè)績也出現(xiàn)下滑。7月14日,招商蛇口發(fā)布公告稱,預計2022年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤為15億~21億元,同比降幅達到50.60%~64.71%。
??4大原因致虧
??在超60份上市房企發(fā)布的業(yè)績預告中,導致房企業(yè)績集體下滑或虧損的原因主要指向四個方面:疫情疊加市場下行導致銷售遇阻結算收入減少、結轉項目毛利低導致毛利率大幅下降、計提的資產(chǎn)減值規(guī)模增加以及外匯波動造成凈匯兌損失。
??其中,金科股份、榮盛發(fā)展、碧桂園、旭輝控股等26家房企均在業(yè)績預告中提及到疫情和市場下行因素導致工程進度出現(xiàn)延遲,進而導致上半年收入確認金額下降。
??招商蛇口、華僑城A、華遠地產(chǎn)、中華企業(yè)等10家房企在業(yè)績預告中表示利潤下降原因是地產(chǎn)業(yè)務毛利減少導致毛利率同比下降。
??相比上述兩項常規(guī)原因,今年上半年導致房企虧損原因中,不少企業(yè)提到了匯兌損失。例如,碧桂園、旭輝控股、時代中國、正榮地產(chǎn)、雅居樂等超15家房企在其業(yè)績預告中提到匯兌損失這一利潤下降或虧損原因。
??“匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示,截至2022年6月底,人民幣兌美元中間價月度平均匯率,從去年12月6.37貶至6.73附近,幅度在5.2%。因此,年內(nèi)到期償還美元債務的房企在這塊是有影響的。
??馬泓進一步分析稱,今年下半年房企還有130多億美元到期的離岸美元債,相較于發(fā)行階段的匯率水平而言,承擔了更多的匯兌風險。盡管匯兌損失占整體凈利潤的比例比較小,但考慮到當前房企流動性比較緊張,因此增加了房企的財務壓力。
??此外,業(yè)績下滑或虧損的原因中,提到計提資產(chǎn)減值規(guī)模增加的房企也不在少數(shù),同樣也包括了碧桂園、旭輝控股、弘陽地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等相關企業(yè)。
??對此,馬泓認為,主要是部分出險企業(yè),通過降價促銷的方式推動銷售回款提速,因此很多房企計提資產(chǎn)減值。今年上半年延續(xù)了去年下半年以來的情況,整體購房者信心偏弱,房價預期也大都看低,因此這是在綜合評估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后做出的評估。
??相關研究機構數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,銷售額排名前20名的企業(yè)中,有12家房企銷售均價出現(xiàn)不同程度下跌。銷售均價下跌的房企包括碧桂園、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、融創(chuàng)中國、龍湖集團、綠地控股、新城控股、旭輝集團、越秀地產(chǎn)、金科股份、世茂集團。其中,碧桂園、綠城中國、綠地控股以及金科股份銷售均價跌幅均超過10%。
??從數(shù)據(jù)上看,房企的銷售困境上半年仍未好轉,不過,近日住建部、財政部、央行以及地方政府等相關部門均出臺多項政策措施,通過政策性銀行專項借款方式,鼓勵和支持困難項目建設交付;房企層面,8月23日,龍湖一筆15億元中期票據(jù)公告發(fā)行,中債信用增進公司提供全額擔保增信支持,意味著民營房企融資取得新的進展;此外,8月24日,龍光集團發(fā)布2021年年度報告,且企業(yè)股票正式復牌,預計企業(yè)境外債整體債務方案也即將推出……種種跡象正在表明,房企紓困正在逐步取得進展,市場信心也將逐步修復,房地產(chǎn)市場將會迎來穩(wěn)定發(fā)展。
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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