第三方管理面積近9成 合景悠活:將市場化道路堅持到底

公司曾冬梅 2022-08-26 12:54:38 來源:中房報

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??“合景悠活自上市以來就一直堅持著獨(dú)立發(fā)展、市場化的路線?!?月24日,合景悠活集團(tuán)控股有限公司(以下簡稱“合景悠活”,03913.HK)的管理層在業(yè)績會上多次強(qiáng)調(diào)“市場化”這個字眼。

??支撐發(fā)展獨(dú)立性的數(shù)據(jù)是,今年上半年該公司第三方在管面積占比達(dá)88%。在物企與房企普遍深度捆綁的物業(yè)行業(yè)中,這是一個很高的數(shù)字。

??突出市場化的指標(biāo),一方面可消除資本市場對于關(guān)聯(lián)交易的顧慮,另一方面也是想說明公司具備內(nèi)生性增長的能力。合景悠活首席執(zhí)行官王建輝透露,上半年該公司第三方在管項(xiàng)目收入占比已經(jīng)達(dá)到77%,未來依然高度重視獨(dú)立市場發(fā)展能力的打造。

??上半年收入同比增長68%

??在房地產(chǎn)行業(yè)下行及疫情的沖擊下,上半年,上市物企的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)分化,部分公司的凈利潤錄得大幅下跌,仍保持正向增長的,凈利潤的增幅也難以跟上收入增幅。

??業(yè)績公告顯示,今年上半年,合景悠活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.64億元,同比增長68%,毛利約6.22億元,同比增長14.5%,凈利潤3.29億元,同比增長3.4%,歸屬母公司的凈利潤約為3.14億元,相較去年同期的3.15億元錄得輕微下降。

??期內(nèi),該公司錄得30.1%的毛利率,而2021年上半年的數(shù)據(jù)是44.2%。對此,合景悠活首席財務(wù)官楊靜波表示,毛利率下降涉及多個方面的原因,首先是業(yè)態(tài)組合的變化,今年上半年各被投企業(yè)的業(yè)績進(jìn)入了并表范疇,主要是公建、城市服務(wù)和住宅,公建和城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利水平在26%~28%?!斑@是我們在做并購的時候就有過預(yù)期的正常變化。”

??其次是業(yè)務(wù)組合的變化,毛利率較高的增值業(yè)務(wù)在收入中的占比有所下降,在一定程度上影響了整體毛利率的表現(xiàn)。上半年,由于疫情導(dǎo)致部分社區(qū)增值服務(wù)進(jìn)度延緩,合景悠活的社區(qū)增值服務(wù)錄得1.9億元的收入,較去年同期的3.2億元下降了近40%,占總收入的比重也從2021年上半年的26.2%下降到今年上半年的9.3%。

??與此同時,高毛利率的住宅預(yù)售管理服務(wù)的收入也較去年同期有所下降,上半年實(shí)現(xiàn)約1.34億元的收入,占比為6.5%,與2021年上半年的14.5%相比,有8個百分點(diǎn)的回落。

??今年上半年,合景悠活共拓展新項(xiàng)目334個,外拓合約面積合計1400萬平方米。截至6月底,該公司已進(jìn)駐全國22個省、自治區(qū)與直轄市的147個城市,在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米。

??第三方在管面積接近9成

??合景悠活2.14億平方米的在管面積中,來自第三方的占比達(dá)88%。從23%的占比到88%,該公司只花了2年時間。

??2019年,合景悠活的第三方在管面積還只占23%,2020年提升到52%,2021年便達(dá)到了88%。2021年是一個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),通過幾次收并購,該公司的管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長,在管面積同比增長395%至2.06億平方米,來自獨(dú)立第三方的在管面積達(dá)1.82億平方米,同比增長超8倍。

??第三方在管面積占比高,一定程度上為合景悠活減少了來自關(guān)聯(lián)方的風(fēng)險。上半年,不少上市物企因?yàn)閷δ腹镜膽?yīng)收款大增,而提高了應(yīng)收款的減值撥備額度。合景悠活上半年的貿(mào)易應(yīng)收款共約15億元,來自關(guān)聯(lián)方的約8.2億元,較去年同期的10.8億元有所上升,貿(mào)易應(yīng)收款的減值撥備約3000萬元,同比僅增加了1200多萬元。

??第三方外拓還幫助合景悠活完善了多業(yè)態(tài)的布局。2021年,該公司外拓新增的在管面積中,便有52%來自非住業(yè)態(tài),包括政府物業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院及公共物業(yè)等。2022年上半年,合景悠活外拓面積中的非住占比提升,非住宅外拓合約面積占比64%,在寫字樓、城市服務(wù)、公建、醫(yī)院、學(xué)校等業(yè)態(tài)上均有新拓展項(xiàng)目,包括上海市少兒圖書館、廣州中醫(yī)院大學(xué)第一附屬醫(yī)院白云醫(yī)院、上海工商信息學(xué)校等。

??2021年,該公司通過收購廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司,首次切入城市服務(wù)賽道。今年上半年,廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司共拓展15個項(xiàng)目,成功打入西南地區(qū)和華中地區(qū)的城市服務(wù)市場,完成了業(yè)務(wù)的異地復(fù)制。

??從收入的表現(xiàn)來看,非住業(yè)態(tài)的抗周期能力較為突出。今年上半年,合景悠活的非住宅物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部實(shí)現(xiàn)了10.3億元的收入,同比大增168.5%,占總收入的比重也從2021年上半年的31.2%提升到近50%。截至2022年6月30日,該公司非住宅物業(yè)的累計在管建筑面積約為1.23億平方米,其中來自第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積占了96.2%。

??大規(guī)模的收并購助推合景悠活實(shí)現(xiàn)了目前較為均衡的業(yè)態(tài)布局和收入結(jié)構(gòu),但跟其他同行一樣,該公司的管理層也強(qiáng)調(diào)未來會專注在內(nèi)生性的發(fā)展上,除非是非常優(yōu)秀的標(biāo)的才會考慮收并購,而且合作方式會更多樣,包括資源互換、成立合資合作公司等。

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