??4個(gè)月前，在江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“中南建設(shè)”，000961.SZ）2021年業(yè)績會(huì)上，面對(duì)公司成立34年來首次虧損，董事長陳錦石帶領(lǐng)管理層向投資者致歉。然而今年以來，市場(chǎng)形勢(shì)并未好轉(zhuǎn)，持續(xù)的下行壓力也再次傳導(dǎo)至中南建設(shè)的經(jīng)營層面。

??數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，同比下降約37%；歸屬上市公司股東的凈虧損為16.2億元。在業(yè)績會(huì)上，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含用“困局中求生”總結(jié)了公司上半年總體發(fā)展情況。

??盡管業(yè)績?cè)馐軟_擊，但中南建設(shè)整體經(jīng)營保持韌性。截至6月末，中南建設(shè)短期借款和一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì)194.9億元，比上年末減少45.8億元，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅2億元；經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的2.4倍，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額48.1億元，連續(xù)5年為正。

??業(yè)績會(huì)上，陳錦石對(duì)中南建設(shè)的未來發(fā)展做出展望。他表示，行業(yè)當(dāng)前還沒有觸底，預(yù)計(jì)還需要半年到一年的時(shí)間。在政府各級(jí)調(diào)控下，將來的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更規(guī)范，發(fā)展會(huì)更穩(wěn)定，不能再用以往野蠻式高速增長的觀點(diǎn)看待房地產(chǎn)。他強(qiáng)調(diào)：“要穩(wěn)字當(dāng)頭活下來，目前我們是這么一個(gè)宗旨”。

??對(duì)于公司目前的轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展，陳錦石表示，目前中南建設(shè)最大的成績就是能活下來，能抗風(fēng)險(xiǎn)、能防風(fēng)險(xiǎn)，把經(jīng)營生產(chǎn)正?；?。公司內(nèi)部一直在進(jìn)行總部班子改革、地產(chǎn)和建筑城市區(qū)域公司改革，已經(jīng)開始不同程度地見效。不止華融，政府對(duì)公司的支持更大，公司一定會(huì)利用各種資源，解決好各種問題。“相信渡過難關(guān)之后，公司的管控能力會(huì)更強(qiáng)，各項(xiàng)改革也將更到位?！?/p>

??業(yè)績承受沖擊

??2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展近30年來最艱難的一年，同時(shí)也是陳昱含走到臺(tái)前執(zhí)掌中南建設(shè)的第三年。

??這一年，市場(chǎng)持續(xù)下行，房企銷售普遍負(fù)增長，過半企業(yè)盈利承壓，虧損企業(yè)亦不在少數(shù)。在此背景下，中南建設(shè)業(yè)績受到?jīng)_擊。

??業(yè)績會(huì)上，提及上半年發(fā)展情況，這位年輕的掌門人坦言，上半年公司經(jīng)營規(guī)模顯著收縮。具體來看，2022年上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。同時(shí)針對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，公司放慢了施工節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)新開工面積114.6萬平方米，同比減少78.8%；竣工面積346.1萬平方米，同比減少12.4%。

??作為行業(yè)內(nèi)少有的女性二代掌門人，陳昱含對(duì)行業(yè)的趨勢(shì)判斷非常冷靜和理性。

??早在2020年，陳昱含在中南建設(shè)當(dāng)家的第一年，她就嚴(yán)肅認(rèn)為“行業(yè)高增長的邏輯確實(shí)是不存在了”，她表示，中南建設(shè)從過去的快節(jié)奏轉(zhuǎn)入了穩(wěn)發(fā)展的階段，不再把規(guī)模放在首要位置。當(dāng)年，中南建設(shè)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%。雖然疫情讓銷售增速有所放緩，也讓當(dāng)年中南建設(shè)與年度目標(biāo)失之交臂，但總體而言，市場(chǎng)處于高位，中南建設(shè)業(yè)績處于上升通道。

??但2022年的情況顯然不同，規(guī)模上的收縮既是主動(dòng)戰(zhàn)略，也是被動(dòng)選擇。

??今年上半年，中南建設(shè)銷售額下降幅度同比略高于行業(yè)均值。面對(duì)投資者的問題，陳昱含表示，銷售降幅較大的核心原因是公司為了應(yīng)對(duì)不斷惡化的市場(chǎng)形勢(shì)，合理控制了各項(xiàng)支出，從去年四季度開始調(diào)整部分項(xiàng)目的施工進(jìn)度，控制供應(yīng)總量，使得短期內(nèi)可售資源有所下降；此外，長三角是中南建設(shè)重倉之地，而長三角上半年受疫情和高溫影響明顯，最終導(dǎo)致銷售規(guī)模下滑。

??對(duì)于半年度凈利潤虧損的原因，陳昱含認(rèn)為既有宏觀形勢(shì)的因素，也有自身的因素。

??“整個(gè)宏觀形勢(shì)不斷惡化，行業(yè)良性循環(huán)海沒有恢復(fù)，作為企業(yè)很難對(duì)抗整個(gè)大勢(shì)的壓力?！睆闹心辖ㄔO(shè)自身情況來看，陳昱含表示，銷售難度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和費(fèi)用率相對(duì)的提高都是原因。同時(shí)，公司這塊也在加大力度去庫存和保障安全，所以在這個(gè)過程中，一定帶來一些當(dāng)期確認(rèn)的虧損。另外，針對(duì)應(yīng)收款的減值也有所增加，所以二季度的虧損相比一季度有所擴(kuò)大。

??她也坦言，在目前形勢(shì)下，要在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)扭虧難度較大，公司也很難預(yù)計(jì)毛利率恢復(fù)和業(yè)績筑底的準(zhǔn)確時(shí)間。甚至如果當(dāng)前形勢(shì)持續(xù)惡化，陳昱含認(rèn)為，公司虧損還將進(jìn)一步增加。但她也提到，公司正在竭盡全力應(yīng)對(duì)虧損的壓力，包括采取極致的費(fèi)用管控，必要的成本優(yōu)化以及大幅的組織精簡等措施。

??“盈利一定是企業(yè)存在的首要價(jià)值?！标愱藕硎荆骸爱?dāng)前階段面對(duì)安全和盈利、利潤和現(xiàn)金之間的選擇，我們一定會(huì)優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，伴隨著市場(chǎng)逐步恢復(fù)到良性循環(huán)，我們的盈利能力也會(huì)逐步恢復(fù)。”

??全力“保交付”

??盡管銷售簽約額下滑，經(jīng)營性現(xiàn)金流入減少，但上半年中南建設(shè)圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”的政策導(dǎo)向，在保交付方面可圈可點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)顯示，上半年中南建設(shè)累計(jì)交付57個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)32849套品質(zhì)住宅。對(duì)于這樣的交付成績，陳昱含表示，一方面來自于對(duì)經(jīng)營支出的騰挪上排序，也來自于在現(xiàn)金流至上目標(biāo)下的竭力創(chuàng)收，更重要的是，中南建設(shè)始終牢記保交付的任務(wù)。

??今年全年，中南建設(shè)制定了11.6萬套交付的目標(biāo)，上半年已完成3.3萬套交付的情況下，預(yù)計(jì)下半年還要交付8.3萬套，對(duì)此，陳昱含也表示“會(huì)全力以赴”。

??正如對(duì)保交付的側(cè)重一樣，降負(fù)債則是中南建設(shè)上半年經(jīng)營發(fā)展中的另一聚焦核心工作。陳昱含坦言：“上半年我們扛過了若干兌付高峰，在境內(nèi)債方面沒有違約，美元債交換要約持續(xù)推進(jìn)?！?/p>

??今年上半年，中南建設(shè)主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，有息負(fù)債總額從年初的621億元下降至六月末的512億元，債務(wù)絕對(duì)規(guī)模占營業(yè)規(guī)模的比重仍位于行業(yè)最低之列，部分存量融資得以展期，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。截至6月末，中南建設(shè)凈負(fù)債率85.19%，比上年末下降7.58個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為79.10%，比上年末降低1.42個(gè)百分點(diǎn)。

??同時(shí)，上半年中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入468億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）的2.4倍，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年保持正值。據(jù)公司管理層介紹，未來一年公司待償還公開市場(chǎng)債務(wù)共17億元，2022年內(nèi)需償還的公開債務(wù)僅2億元。

??目前，房企整體融資情況尚未明顯回暖，但上半年，中南建設(shè)已經(jīng)獲得新的融資渠道支持，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預(yù)計(jì)可獲得70億元的支持。

??業(yè)績會(huì)上，陳昱含在談及與華融資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)兩大AMC機(jī)構(gòu)的合作進(jìn)展時(shí)表示，目前公司已有十余個(gè)應(yīng)收款融資項(xiàng)目提交了評(píng)審，后續(xù)將視審批情況落地。

??“AMC參與到房企紓困和轉(zhuǎn)型升級(jí)，是本次國家救市舉措中的創(chuàng)新之舉，對(duì)相關(guān)各方而言都存在一些空白和盲區(qū)，因而融資落地未必如想象般迅速。接下來，公司將在AMC機(jī)構(gòu)及相關(guān)主體監(jiān)管下共同決定資金的具體用途，包括現(xiàn)有項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、未來項(xiàng)目發(fā)展或用來償還債務(wù)等。這些增量資金將有利于增加公司流動(dòng)性，助力公司轉(zhuǎn)型升級(jí)?！标愱藕f，隨著政策環(huán)境相對(duì)放松，當(dāng)前公司各渠道融資都在進(jìn)行。除了與華融資產(chǎn)和江蘇資產(chǎn)的合作，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸和建筑業(yè)務(wù)流動(dòng)性貸款也都會(huì)正常進(jìn)行。此外，公司股東大會(huì)在年初通過了100億元的融資工具授權(quán)額度，如果市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，一定會(huì)努力把握。

??另外，在業(yè)績會(huì)上，針對(duì)近期市場(chǎng)傳聞的銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召集中南建設(shè)等多家民營房企舉行座談會(huì)一事，陳昱含也進(jìn)行了回應(yīng)。她表示，協(xié)會(huì)正在探討通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資，中南建設(shè)也在試點(diǎn)之列，相信公司會(huì)有所受益。

??對(duì)于家鄉(xiāng)政府的雪中送炭，陳昱含在業(yè)績會(huì)上表達(dá)了特別感謝。據(jù)其介紹，江蘇省、南通市、海門區(qū)各級(jí)政府在中南建設(shè)紓困和抗風(fēng)險(xiǎn)方面給予了巨大支持。從省政府開始的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)親自過問、親自協(xié)調(diào)，快速成立幾大工作專班，落實(shí)具體支持舉措；在資產(chǎn)處置、股轉(zhuǎn)出清、債務(wù)展期、欠款清收等多個(gè)方面幫助企業(yè)克難攻堅(jiān)。

??長期有信心

??陳昱含作為房地產(chǎn)行業(yè)年輕一代掌門人，對(duì)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)以及企業(yè)發(fā)展之道有較為清晰的認(rèn)知。

??在她看來，“短期很煎熬，長期有信心”是中南建設(shè)當(dāng)前真實(shí)寫照。她認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)存在三大突出難點(diǎn)：第一，風(fēng)險(xiǎn)從供給傳導(dǎo)至需求，消費(fèi)能力、意愿和信心嚴(yán)重受挫，各類政策市場(chǎng)響應(yīng)還有限；第二，壓力從融資擴(kuò)展到經(jīng)營，企業(yè)生存狀況還未根本改變；第三，“救行業(yè)、不救企業(yè)，救項(xiàng)目、不救企業(yè)”的導(dǎo)向下，企業(yè)有效的支持還不夠。

??陳昱含認(rèn)為，當(dāng)前企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露及自救，跟企業(yè)銷售暴跌、融資枯竭相伴，企業(yè)在“邊止血邊出血”；第二，融資方面，存量展期是有進(jìn)展，但總歸有到期的時(shí)候。增量融資的口號(hào)喊得很響，但很難落地，要以犧牲更多的資產(chǎn)或者流動(dòng)性來實(shí)現(xiàn)“飲鴆止渴式”的融資；另一方面，陳昱含提到，其實(shí)在六月份的時(shí)候市場(chǎng)剛剛有所起色，但又因七月份的“停貸”風(fēng)波導(dǎo)致市場(chǎng)熱情被撲滅，在保交付的導(dǎo)向下，預(yù)售監(jiān)管資金進(jìn)一步趨嚴(yán)，哪怕銷售回暖，但資金難以統(tǒng)籌，那么企業(yè)的集團(tuán)層面可動(dòng)用的現(xiàn)金在進(jìn)一步枯竭，甚至可能出現(xiàn)“越強(qiáng)調(diào)保交付，需要保交付的項(xiàng)目就越多”的局面。

??此外，資產(chǎn)處置、股轉(zhuǎn)退出、引入戰(zhàn)投在市場(chǎng)下行期和債務(wù)困局下面臨層層關(guān)卡，要么遠(yuǎn)水不解近渴，要么折價(jià)嚴(yán)重，相對(duì)于經(jīng)營和融資下滑，貢獻(xiàn)有限。

??在陳昱含看來，各種舉措的出發(fā)點(diǎn)都沒錯(cuò)，但是合在一起可能就成了“互相傷害”。

??在這種背景下，中南建設(shè)也面臨一些選擇。

??“‘臥薪嘗膽，向黎明征行’是我們當(dāng)前的最佳選擇。”陳昱含表示，本輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出傳染性強(qiáng)、波及面廣，剪不斷理還亂的特點(diǎn)，如果沒有國家力量、國有資本、國有信用的加持，風(fēng)險(xiǎn)可能還會(huì)繼續(xù)惡化。相信黨和國家不會(huì)容忍這樣的局面發(fā)展下去，也相信中央政府有充分的政策工具和資源儲(chǔ)備來應(yīng)對(duì)，在此之前，我們必須要臥薪嘗膽，向黎明征行。

??臥薪嘗膽即是挖掘存量盤，面向存量做動(dòng)作、要業(yè)績。她表示，管理層要帶頭攻堅(jiān)克難，回到創(chuàng)業(yè)之初吃苦、樸素、務(wù)實(shí)、求真的狀態(tài)，把存量項(xiàng)目快速賣出去，把現(xiàn)金拿回來，把房子交好。向黎明錚行即是打贏防御戰(zhàn)，只專注地產(chǎn)和建筑主業(yè)，瘦身出清。陳昱含特別強(qiáng)調(diào)，在公司在現(xiàn)金流進(jìn)一步改善前，不會(huì)旁顧其他。