首單房企住房租賃公募REITs落地 華潤打響第一槍

公司田傲云 2022-09-27 10:55:43 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??保障性租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)再向前一步。

??9月22日,華潤置地發(fā)布公告,擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs底層資產(chǎn),預(yù)計公募基金將募集人民幣11.2億元。

??同日,上海證券交易所披露,華夏基金華潤有巢租賃住房REITs提交申報并獲得受理。

??作為創(chuàng)新投資品種,REITs是一種以不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品,通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金,交由專業(yè)投資機構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

??今年8月31日,由北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)發(fā)布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易,并在發(fā)售當(dāng)日均實現(xiàn)了30%漲停。

??此次發(fā)行的華潤有巢租賃住房REITs產(chǎn)品與其他保障房REITs最大不同有兩點:一是其1個底層資產(chǎn)為集體建設(shè)用地項目;二是華潤置地或為首家資產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的底層資產(chǎn)的上市房企。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為,保障性租賃房REITS在一定程度上打通了保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實現(xiàn)“投融管退再投資”良性循環(huán)的通路,華潤置地擬分拆基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市,將使得集團(tuán)的融資方式及平臺多元化,并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴?!傲硗?,此舉對于華潤置地而言也是在積極把握國家大力發(fā)展租賃住房的趨勢,抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機遇,持續(xù)提升長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營效益,對自身發(fā)展較具一定積極影響?!?/p>

??另外,內(nèi)地市場現(xiàn)存的3只保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人,都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè),華潤置地通過本次申報,有望成為首家涉水公募REITs市場的典型房企。

??華潤發(fā)行租賃住房REITs

??公募REITs上市節(jié)奏正在不斷加快。

??9月22日,華潤置地發(fā)布公告,擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs底層資產(chǎn)。

??公告顯示,此次擬上市的REITs底層資產(chǎn)為華潤“有巢”的兩個保障性租賃住房項目,分別為上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的保障性租賃住房項目、上海市松江區(qū)松江工業(yè)區(qū)東部園區(qū)的保障性租賃住房項目。

??根據(jù)公告,華夏基金為該基金管理人,中信證券為專項計劃管理人,本只公募REITs 預(yù)計募集 11.2 億元,其中華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購基金份額總額約34%。

??上市完成后,兩個項目將由公募基金動用募集資金進(jìn)行收購,最終由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益,不再是華潤置地附屬公司和財務(wù)并表項目。

??對于此次分拆基礎(chǔ)設(shè)施上市的原因,華潤置地表示有三點:

??一是提供另一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式,將使集團(tuán)的融資方式及平臺更為多元化,并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴;同時,還能夠盤活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),避免投資恢復(fù)期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響;

??二是能受惠于基礎(chǔ)設(shè)施REIT的業(yè)務(wù)前景及業(yè)績,通過作為基金份額持有人以分派方式收取穩(wěn)定回報;

??三是分拆上市能夠集為團(tuán)及基礎(chǔ)設(shè)施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平臺。尤其是上市完成后,基礎(chǔ)設(shè)施REIT將擁有一個獨立上市平臺,可直接進(jìn)入中國資本市場,并增強其探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。

??中郵證券分析師劉清海表示,華潤有巢租賃住房REITs產(chǎn)品,與其他保障房REITs最大不同在于,有巢泗涇項目為集體建設(shè)用地項目。

??相較于國有建設(shè)用地項目,集體建設(shè)用地項目成本更低,通過這種方式獲取土地建設(shè)租賃住房,能夠降低租賃住房建設(shè)者的成本,提高租賃住房回報率及商業(yè)運營的可持續(xù)性。

??公開資料顯示,有巢泗涇項目用地使用經(jīng)歷了集體土地所有人委托、集體組織決策、政府批準(zhǔn)、掛牌出讓等流程,權(quán)屬清晰,后期更有利于通過REITs退出。

??據(jù)統(tǒng)計,目前已上市的3只保租房REITs 底層資產(chǎn)均為國有建設(shè)用地項目。

??此外,華潤置地或為首家資產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的底層資產(chǎn)的上市房企。這意味著華潤置地不僅要通過這次的租賃住房REITs把住房租賃業(yè)務(wù)做起來,還要發(fā)揮示范效應(yīng),為其他企業(yè)推行租賃住房REITs積累經(jīng)驗。

??天風(fēng)證券表示,我國多家房企旗下具有租賃住宅業(yè)務(wù),這意味未來保障性租賃住房 REITs的空間有望進(jìn)一步擴大。

??持續(xù)優(yōu)化完善REITs制度

??實際上,保租房REITs自上市就持續(xù)火爆,受到市場熱捧。

??今年8月31日,紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT,首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易,并在發(fā)售當(dāng)日就表現(xiàn)驚人,均實現(xiàn)了30%漲停。

??機構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示,保租房公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量高,收益率預(yù)期也比較好,有強制分紅機制等,投資者認(rèn)購意愿較強?!耙延械?只保租房REITs網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)均超過100倍?!?/p>

??除去市場關(guān)注度較高外,多省市也明確表態(tài)支持開展保障性租賃住房REITs試點,支持保租房REITs發(fā)展。

??去年7月份,國家發(fā)改委就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目納入了基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)試點范圍。

??今年5月中旬,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》,明確提出,將保障性租賃住房納入試點范圍。

??5月底,證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點有關(guān)工作的通知》,正式啟動保租房REITs試點工作。

??國家發(fā)展改革委相關(guān)人士也表示,將加強前期輔導(dǎo),推動更多項目盡快具備申報條件,完善申報推薦流程,項目發(fā)行上市后,將指導(dǎo)督促使用回收資金的新項目加快開工建設(shè)等。

??此外,多地發(fā)布支持公募REITs發(fā)展的政策,推動當(dāng)?shù)卮媪抠Y產(chǎn)盤活和轄區(qū)REITs發(fā)行常態(tài)化,梳理總結(jié)形成可復(fù)制推廣的工作經(jīng)驗。

??盡管保障性租賃住房REITs得到了快速發(fā)展,但該類業(yè)務(wù)仍處于起步,其面臨著一些待進(jìn)一步解決的問題。

??“比如缺乏REITs產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠政策,保障性租賃住房REITs項目多個環(huán)節(jié)的稅收涉及所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等多個稅種,稅收負(fù)擔(dān)較重,對產(chǎn)品收益率產(chǎn)生一定影響,加大了保障性租賃住房REITs的運營壓力。”關(guān)榮雪表示。

??“租金水平、滿租率以及保租房政策不同都可能導(dǎo)致投資成本差異,致使此類項目的投資收益率偏低和融資規(guī)模有限?!敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示,這是運營方和資產(chǎn)持有方發(fā)行保租房REITs積極性不高的主要原因。

??柏文喜認(rèn)為,調(diào)整相應(yīng)的保租房供地、投資補貼、租賃補貼政策,提升保租房REITs收益極其穩(wěn)定性,才能更好更快地推進(jìn)保租房REITs的快速發(fā)展與市場擴容。

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