??在富力地產(chǎn)135億元境內(nèi)債成功展期后，其他民營房企也開始著手準備境內(nèi)債務的整體重組。

??11月21日，一位知情人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”，03883.HK）計劃對境內(nèi)債務進行整體打包重組，目前正在與境內(nèi)投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內(nèi)公開市場債務總額約為116億元。中國奧園品牌負責人對該消息不予置評，表示有進展消息會以公告方式第一時間披露。

??在這之前，龍光集團、融創(chuàng)中國已有初步的境內(nèi)債重組方案流出，前者擬重組的境內(nèi)債務規(guī)模超過200億元，后者則為154億元。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，境內(nèi)債整體重組牽涉?zhèn)鶛嗳吮姸啵髽I(yè)整體資產(chǎn)和經(jīng)營能力存在不同，因而展期方案博弈十分復雜，但富力地產(chǎn)境內(nèi)債的成功重組為行業(yè)內(nèi)的出險房企樹立了一定信心和指明了可選的方向，未來不排除有更多的成功案例出現(xiàn)。

??中國奧園擬重組百億元境內(nèi)債

??在進行整體重組前，中國奧園對于境內(nèi)的到期債務基本是采取逐筆展期的策略，也都得到了投資者的支持，至今仍無境內(nèi)公開市場的債務違約。例如，今年7月份到期、發(fā)行規(guī)模18.2億元的“21奧園債”已獲投資者同意展期一年兌付本息，9月份到期的15億元“19奧園02”也得以展期一年。11月21日，深交所的公告顯示，中國奧園一筆8.16億元的ABS本息獲展期一年。

??根據(jù)此前中國奧園公告披露的信息，截止9月30日，該公司已經(jīng)與部分境內(nèi)金融機構達成協(xié)議，延長本金超230億元的現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限，另有其他境內(nèi)融資安排展期工作也進入與境內(nèi)債權人的協(xié)商階段。

??據(jù)了解，這230億元包含了境內(nèi)公開市場的債務以及項目融資，其中，仍在存續(xù)期的境內(nèi)債券及關聯(lián)的ABS、ABN等產(chǎn)品總規(guī)模約為116億元。

??上述知情人士介紹，中國奧園參考的是富力地產(chǎn)的境內(nèi)債重組方案，目前進展順利，有望在近期獲通過。

??中國奧園境外債務的重組也在推進中，但相對境內(nèi)債，規(guī)模更大、難度也較高。今年1月份，該公司宣布已聘任獨立財務顧問制定境外債務重組方案，會盡快向債權人及其他持份者提出重組建議。8月份，中國奧園表示已向12筆2022年至2027年到期、本金總額合計34.5億美元的離岸債券持有人發(fā)出通知，要求其提供身份信息，以協(xié)助制訂重組計劃。9月30日的公告顯示，該公司還在與債權人進行協(xié)商，重組計劃仍未敲定。

??債務重組的規(guī)劃里還包含了資本重組，即引入戰(zhàn)略投資者。這同樣是一條曲折的道路。根據(jù)市場消息，今年1月底，山東某國企就表示有意入主中國奧園，該公司在年中完成盡調后離開，截至目前尚未有明確的動作。按照中國奧園的說法，其與潛在投資者保持著經(jīng)常對話，但尚未與任何有關投資者訂立任何具有法律約束力的協(xié)議。

??劉水表示，當前市場仍未出現(xiàn)明確的復蘇信號，而保交樓、穩(wěn)民生成為重要議題，境內(nèi)債重組能夠使得房企避免即刻破產(chǎn)清算，以時間換空間，對于維護債權人利益和公司利益都是合適的策略。

??有聲音認為，對于中國奧園而言，近期國家發(fā)布的多項融資支持政策以及此次境內(nèi)債的全面重組，都有助于增添其談判籌碼，或將推動戰(zhàn)投的加速落地。

??學習富力債務重組方案  政府利好不斷

??在這一輪行業(yè)調整中，富力地產(chǎn)無論是境外債還是境內(nèi)債的重組，都起到了很好的示范作用。7月份，該公司將10筆原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù)，合并置換為3筆票面利率均為6.5%的新票據(jù)，實現(xiàn)展期3年至4年，涉及的債務總額約49.43億美元。完成美元債的整體重組后，富力地產(chǎn)很快又啟動了境內(nèi)債務的重組，8月23日宣布旗下所有存續(xù)公司債券因重大事項存在不確定性，自8月24日起停牌。9月8日，該公司就停牌債券整體展期事項召開債券持有人會議。9月22日，展期議案獲債券持有人會議表決通過。展期后，總額135億元的8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

??富力地產(chǎn)能成為首家完成境內(nèi)債整體展期的房企，與其資產(chǎn)質量有很大關系。截至2021年底，該公司擁有土地儲備總可售面積約5000萬平方米，并擁有大量資產(chǎn)價值可觀的投資物業(yè)及酒店組合，同時還在全國多地、尤其是粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)儲備了大量城市更新優(yōu)質項目資源。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力曾透露，截至2021年底，該公司已簽約的城市更新合作項目有64個，貨值超過1萬億元，按可供未來發(fā)展的可售面積算，一二線城市面積占比達到93%，粵港澳大灣區(qū)面積占比達到76%。

??也正是因為有一定的條件限制，即便很多房企有心效仿，目前披露了境內(nèi)債重組方案的企業(yè)仍寥寥可數(shù)。境內(nèi)整體債務超過200億元的龍光集團是第二家，有消息指，該公司在11月3日向投資者提交了一份境內(nèi)債的重組方案，將已經(jīng)展期過的公司債券和ABS的到期日延長至2026年8月，尚未到期的存續(xù)債券和ABS則展期至2027年5月。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前龍光集團仍在與投資人談判。

??繼龍光集團之后，融創(chuàng)中國也公布了初步的境內(nèi)債重組方案，包括已達成展期的債務進一步展期3.75年，尚未展期的債務則展期4.5年，以住宅和文旅項目的收益權增信等。該公司仍在存續(xù)期的境內(nèi)債券及關聯(lián)ABS規(guī)模合計約154億元。

??相比富力地產(chǎn)，龍光集團、融創(chuàng)中國及中國奧園目前正處于更有利的政策環(huán)境。招商證券認為，隨著經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)政策自去年底有所松動，可分成三個階段。第一階段是保需求，發(fā)生在今年上半年，第二階段是保項目，發(fā)生在今年下半年。第三階段是保主體，發(fā)生在今年年底，標志性政策就是《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從表內(nèi)、表外各類融資渠道對房企融資予以積極支持。

??11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，會議強調保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。在保主體的政策背景下，上述3家房企的境內(nèi)債整體展期方案獲得金融機構支持的概率也將有所提高。