??小房企也有大夢想。11月25日，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“嘉創(chuàng)房地產(chǎn)”）二度發(fā)布招股書，擬申請港交所主板上市，東興證券（香港）為獨家保薦人。

??嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是一家業(yè)務(wù)規(guī)模同比之下相當“袖珍”的企業(yè)。截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米。

??正是這樣一家不引市場注意的開發(fā)商，也有令同行多數(shù)企業(yè)無法企及之處。財報數(shù)據(jù)顯示，最近三個財務(wù)報告期內(nèi)，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的毛利率均高于70%，凈利率也高于25%。

??進入11月份以來，由政策端引導(dǎo)的一波金融利好持續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)傳遞，并帶動股市的持續(xù)回調(diào)。嘉創(chuàng)房地產(chǎn)這家“小而美”的企業(yè)于2022年4月首次向港交所提交招股說明書，到9月底失效后，時隔近兩個月再次提交招股書。

??一位券商人士對記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期，未來資本市場的融資功能或許只會對行業(yè)幾家頭部企業(yè)起作用，而中小型的只需要做好區(qū)域性的數(shù)個項目即可，加之上市所需的幾百萬港幣的花費也不是一筆小數(shù)目，因此他對中小企業(yè)的上市持謹慎態(tài)度。

??分拆高毛利地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市

??根據(jù)招股書內(nèi)容，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)主要在大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山住宅市場（如東莞及惠州）開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。透過與外部承包商合作，公司參與住宅物業(yè)項目的規(guī)劃和建設(shè)的所有階段，包括土地收購╱土地改造、地盤規(guī)劃、土地的整理及改善，以及住宅的設(shè)計、建設(shè)及營銷。

??嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是港股上市公司嘉利國際（01050.HK）旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺，但發(fā)展歷史卻不長，且在嘉利國際的業(yè)務(wù)版圖中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非主業(yè)。

??嘉利國際主要從事五金塑膠業(yè)的投資控股公司。該公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)由三部分組成，分別為：五金塑膠業(yè)務(wù)分部、電子專業(yè)代工業(yè)務(wù)分部和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部。

??2022年4月1日~9月30日的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，五金塑膠業(yè)務(wù)、電子專業(yè)代工業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入分別為10.23億港元、6.23億港元和5.53億港元，占比分別為46.51%、28.33%和25.17%。

??由此可見，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅占嘉利國際營業(yè)收入約四分之一，不過，其25.17%的營業(yè)收入占比相比此前幾個財務(wù)報告期，已經(jīng)是逐漸上升后的最高值。

??據(jù)招股書顯示，截至3月31日的2020年度、2021年度、2022年度及截至2022年9月30日六個月，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)收益分別約為人民幣(下同)4.82億元、5.91億元、7.76億元及4.73億元。同期毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元。毛利率分別為70.6%、72.4%、72.7%及75.3%。凈利潤分別為1.04億元、1.29億元、1.61億元及1.15億元。凈利率分別為28.7%、26.8%、27.3%及31.95%。

??公司表示，毛利率的提高，主要原因是旗下項目嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

??嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在上市前的股東架構(gòu)中，嘉利國際為其控股股東，并持股100%。嘉創(chuàng)房地產(chǎn)擬以分派方式進行分拆以及股份以介紹方式于主板獨立上市，嘉利國際所持的股份將予以分派，于上市完成后，嘉利國際不再持有嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的股份。

??分拆完成后，何焯輝、何寶珠、New Sense Enterprises Limited、Honford Investments Limited、嘉輝房地產(chǎn)拓展有限公司及婚紗城有限公司將為嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的控股股東。

??協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)若能把握住機會上市會因此獲益，比如有獲取低成本資金的機會等。他表示，現(xiàn)在的資本市場并不如人意，但未來也不見得好，企業(yè)如果不能把握住現(xiàn)在的機會IPO，未來面臨的市場情況可能更加糟糕。

??上市時機選擇

??今年以來，由于外部因素的影響，香港資本市場的流動性表現(xiàn)一直不佳，而且內(nèi)地樓市疲軟也使得港股不景氣，赴港上市的窗口期也一直未能“重開”。

??2020年至今共，在港交所遞表但未成功上市的企業(yè)多達10家，包括鵬潤控股、實地地產(chǎn)、方直集團、石榴投資、天鴻中國等。

??這些房企，除了嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是今年新增的擬上市企業(yè)外，其余均在2021年10月之前遞表，此后也未更新招股書。

??近來陸續(xù)出臺的“第二支箭”與“金融十六條”等金融新政所帶來的利好，似乎讓房地產(chǎn)行業(yè)有了重拾信心的可能，這也是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)再次遞交招股書的大背景。

??在第二支箭的2500億元先導(dǎo)融資支持，以及金融十六條政策出臺后，多家金融大行釋出的房企近萬億元融資授信，給不少房企“復(fù)活”注入能量。

??與此同時，11月25日，中國人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率約為7.8%。此次降準共計釋放長期資金約5000億元。

??此外，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)選擇再次提交招股書的時機，正值港股較大幅度的回調(diào)期。2022年10月末恒生指數(shù)一度創(chuàng)下2009年5月以來的最低點。但截至11月24日，11月以來恒生指數(shù)漲幅超過20%，其中恒生科技指數(shù)反彈非常強勁，漲幅超過25%，此外地產(chǎn)股也獲得不同程度的漲幅。

??對于此次股市回調(diào)，黃立沖認為，近端時間主要是政府動用資源“托市”，加上金融峰會也有“托市”的需求，但是市場基本面并未改變，因此等“托市”的資金消耗差不多，市場表現(xiàn)可能會回歸往常。因此，欲上市企業(yè)更應(yīng)該冷靜對待上市機會的選擇。