輕裝上陣 雅居樂(lè)與路勁兩度“分家”

公司曾冬梅 2022-11-30 09:41:34 來(lái)源:中房報(bào)

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??11月24日,雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“雅居樂(lè)”,03383.HK)與路勁為常州市3個(gè)合作項(xiàng)目的歸屬做了新安排,路勁獲得其中2個(gè)項(xiàng)目的100%股權(quán),另外1個(gè)項(xiàng)目則歸雅居樂(lè)全資所有。

??這兩家公司早在2018年就結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,但伴隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)接近尾聲,“分家”也成了意料中事。今年9月份,雅居樂(lè)就已將濟(jì)南市2個(gè)合作項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了路勁。

??11月28日,雅居樂(lè)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,此次交易涉及的3個(gè)合作項(xiàng)目基本已交付或處于尾盤,與路勁解除合作,是為了更好地進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

??今年前三季度,為了改善流動(dòng)性、應(yīng)對(duì)到期債務(wù),雅居樂(lè)轉(zhuǎn)讓了廣州、重慶等地地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)。而10月份以來(lái),伴隨著債務(wù)壓力的緩解以及融資環(huán)境的改善,該公司將更多的精力放在了新增融資上,除了在本月完成約7.83億港元的配股外,目前還在積極推進(jìn)增信發(fā)債工作。

??3個(gè)項(xiàng)目劃分歸屬

??根據(jù)路勁發(fā)布的公告,在11月24日當(dāng)天,該公司與雅居樂(lè)簽訂了退出協(xié)議,雙方同意解除位于常州市3個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合資企業(yè)。

??協(xié)議涉及3個(gè)項(xiàng)目公司,其中,項(xiàng)目公司A由路勁和雅居樂(lè)各持股50%,項(xiàng)目公司B的股權(quán)結(jié)構(gòu)是路勁持股51%,雅居樂(lè)持股48.91%,項(xiàng)目公司C則由路勁、雅居樂(lè)分別持股49%、50.88%。

??具體的安排是,路勁向雅居樂(lè)收購(gòu)其在項(xiàng)目公司A和項(xiàng)目公司B中的股權(quán),將這兩家公司變?yōu)槿Y附屬公司,總代價(jià)約4.23億元。雅居樂(lè)則向路勁收購(gòu)項(xiàng)目公司C的49%股權(quán),總代價(jià)約為4.28億元。

??這3個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)接近開(kāi)發(fā)尾聲,項(xiàng)目公司A、項(xiàng)目公司B分別為國(guó)仕九禮項(xiàng)目、城市萬(wàn)象項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。前者總建筑面積約為14.6萬(wàn)平方米,其中約13.2萬(wàn)平方米已售出,目前僅剩少量住宅及商業(yè)單位及停車位待售。后者25.8萬(wàn)平方米的總建筑面積中已售出24.6萬(wàn)平方米,只剩少量停車位仍待售。

??項(xiàng)目公司C開(kāi)發(fā)的是棠頌項(xiàng)目,33.5萬(wàn)平方米的總建筑面積售出了30.7萬(wàn)平方米,少量商業(yè)單位及停車位仍待售。

??路勁在公告中透露,這次交易將錄得約0.21億元的虧損凈額,主要是因?yàn)橘u給雅居樂(lè)的股權(quán)有約0.22億元的折讓。但該公司認(rèn)為這筆買賣還是值得做,因?yàn)樗骓?xiàng)目大部分已預(yù)售,解除合資企業(yè)可以讓雙方在管理項(xiàng)目剩余物業(yè)方面有更大的靈活性,而這是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的常見(jiàn)操作。

??雅居樂(lè)與路勁已經(jīng)有超過(guò)5年的合作歷史,最早可追溯至2017年10月,雙方約定共同開(kāi)發(fā)濟(jì)南市的龍科機(jī)電地塊。2018年7月,兩家公司在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,對(duì)雙方均認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作獲取、合作開(kāi)發(fā)、共同獲益、實(shí)現(xiàn)共贏。

??從目前來(lái)看,這兩家公司的合作項(xiàng)目都已到了尾盤階段,進(jìn)行權(quán)屬劃分有利于加速清盤。今年9月份,雅居樂(lè)已經(jīng)以約6.8億元的代價(jià)向路勁轉(zhuǎn)讓了濟(jì)南市2個(gè)合作項(xiàng)目的股權(quán),項(xiàng)目的建設(shè)也都已經(jīng)大部分完工。

??配股、發(fā)債等融資風(fēng)口來(lái)

??在2022年的前三季度,面對(duì)緊鎖的融資水龍頭和疲弱的市場(chǎng)銷售,要維持資本市場(chǎng)信用、償付到期債務(wù),民營(yíng)房企的可選項(xiàng)并不多,資產(chǎn)變現(xiàn)是籌措資金的主要路徑。雅居樂(lè)也不例外,從1月份便開(kāi)始著手這項(xiàng)工作,包括以18.43億元出售廣州亞運(yùn)城26.66%的股權(quán)給中國(guó)海外發(fā)展,以約10億元的價(jià)格向中海宏洋轉(zhuǎn)讓位于徐州市和義烏市的3個(gè)項(xiàng)目,將重慶的4幅土地以約7.64億元的價(jià)格出售給首創(chuàng)置業(yè)。

??除了地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)外,雅居樂(lè)還向海螺創(chuàng)業(yè)轉(zhuǎn)讓了6家環(huán)保公司的股權(quán),總計(jì)17.9億元,并出售了4900萬(wàn)股雅生活股份,獲得約3.43億港元的現(xiàn)金。

??壯士斷腕般的果斷動(dòng)作增加了雅居樂(lè)的現(xiàn)金流彈性,也為該公司保住了零違約的良好口碑。據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年以來(lái),雅居樂(lè)通過(guò)資產(chǎn)出售回籠了超過(guò)60億元的現(xiàn)金,而償付的到期債務(wù)總額超過(guò)200億元。僅僅是上半年,該公司的總借貸金額就較2021年末減少了137億元,8月份又償付了3筆總額50多億元的到期債務(wù),10月份繼續(xù)兌付15.93億元境內(nèi)非公開(kāi)發(fā)行公司債和9.5億元的應(yīng)收款A(yù)BS。

??對(duì)比前三季度和近期的資產(chǎn)出售情況,可以發(fā)現(xiàn),此前雅居樂(lè)轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目除了土地外,大多為在售項(xiàng)目,條件優(yōu)越。而伴隨著償債事項(xiàng)的順利推進(jìn),該公司套現(xiàn)的迫切性已有所下降,處理的項(xiàng)目以尾盤為主。

??此外,融資窗口對(duì)民營(yíng)房企的再次開(kāi)放,也讓雅居樂(lè)有了更多回旋的余地。11月1日,交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司召開(kāi)座談會(huì),雅居樂(lè)成為了列席的21家民營(yíng)房企之一,進(jìn)入第二批增信發(fā)債名單。該公司透露,目前正在加快推動(dòng)債券發(fā)行工作。

??資本市場(chǎng)的利好更為直接,11月16日,在股價(jià)連續(xù)3天大漲后,雅居樂(lè)宣布以先舊后新方式配售2.95億股股份,融資凈額約為7.83億港元。

??不過(guò),這一波對(duì)民營(yíng)房企的融資支持政策的落地效果也仍有待檢驗(yàn)?;葑u(yù)在11月28日發(fā)布的報(bào)告中表示,中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)于11月出臺(tái)了提振房企和建筑企業(yè)外部融資的有力支持政策,預(yù)計(jì)中資民營(yíng)房企的流動(dòng)性在未來(lái)數(shù)季度或會(huì)改善,但政策的效果將取決于具體落實(shí)情況,因?yàn)殂y行可能因風(fēng)險(xiǎn)考量而不愿向民營(yíng)房企全額度提供貸款。

??據(jù)了解,11月23日以來(lái),多家國(guó)有銀行與十余家房企達(dá)成合作協(xié)議,已披露的意向性授信額度超過(guò)1萬(wàn)億元,但覆蓋的民營(yíng)房企仍是屈指可數(shù)。

海南雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91460000786644843J    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:650518(萬(wàn)元)

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南京濱江雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913201115672452950    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:424637(萬(wàn)元)

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北京路勁雋御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91110000569539182L    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:438530(萬(wàn)元)

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無(wú)錫路勁蠡苑房地產(chǎn)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91320000570378806Y    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:114600(萬(wàn)元)

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