孫宏斌搬來“救兵”:上海董家渡項目將引資超120億元

公司許倩 2022-12-02 08:43:01 來源:中房報

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??四處奔波尋求支持的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌,終于迎來了“白衣騎士”的馳援。

??11月28日,工商信息顯示,融創(chuàng)中國將其持有的泛海建設(shè)控股有限公司89.7%股權(quán),轉(zhuǎn)讓給了中信信托及蕪湖華融資本創(chuàng)譽投資中心,持股比例分別為64.7%、25%,融創(chuàng)的持股份額則降到了10.3%。

??蕪湖華融資本創(chuàng)譽投資中心控股股東正是中國華融,我國四大資產(chǎn)管理公司(AMC)之一,肩負(fù)著參與出險房企“救治”和重組的重任。

??這次被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的泛海建設(shè)旗下?lián)碛袃纱蟆昂勒表椖?,上海董家渡項目和北京泛海國際項目1號地塊。這兩個項目是2019年1月孫宏斌以149億元總價從泛海控股董事長盧志強手中買下,彼時泛海正身處債務(wù)危機。

??董家渡項目一共分3個地塊,融創(chuàng)在完成收購后即在第一塊地上開發(fā)了豪宅項目“融創(chuàng)外灘壹號院”,并先后于2019年7月、9月兩次開盤,售價約12萬元/平方米,共收回現(xiàn)金回款約150億元。這一銷售額已覆蓋當(dāng)初接盤的資金總額。

??現(xiàn)在外灘壹號院的二手房成交價已達(dá)到25萬元/平方米,尚未開發(fā)的兩塊地成為融創(chuàng)手中最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。然而,隨著“三道紅線”到來及調(diào)控政策收緊,融創(chuàng)也陷入資金困難,不得不將董家渡項目擺上貨架。

??此前市場上曾多次傳出融創(chuàng)將出售上海和北京兩個綜合體項目以換取資金。今年2月,有知情人士透露,融創(chuàng)正與四大AMC洽談合作,每家合作規(guī)?;蜻_(dá)百億元級。10月又傳出消息,融創(chuàng)、中國華融、中信信托等簽訂框架協(xié)議,合作重組上海董家渡項目。直到現(xiàn)在,終于實現(xiàn)。

??中國房地產(chǎn)報記者從一位知情人士處了解到,這次為融創(chuàng)提供金融援助的遠(yuǎn)不止中信信托。且在引入中信信托及華融之后,融創(chuàng)仍會是項目操盤方。

??該知情人士表示,根據(jù)合作協(xié)議,中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行(上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行)組成的銀團、中信信托等合作方攜手對上海董家渡項目注資,新增融資總量將超120億元,所注入資金用于該項目整體開發(fā)、建設(shè)、運營。

??“本次合作并不是項目出售,是中國華融與融創(chuàng)董家渡項目的股權(quán)融資合作。”該知情人士透露,股權(quán)設(shè)計為信托受益權(quán)方式,由華融聯(lián)合銀團、中信信托對項目進行大規(guī)模融資,融創(chuàng)還是操盤方,華融行使監(jiān)管職能,并保留使用融創(chuàng)品牌,融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。

??“未來該項目退出時,AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán),融創(chuàng)所持股權(quán)為劣后債權(quán),并在融資全部償還后回購股權(quán)。”該人士稱。

??值得注意的是,信托公司正在房企紓困中扮演越來越多的服務(wù)信托的角色,通過信托受益權(quán)方式向合格投資者募集資金,并實現(xiàn)困境地產(chǎn)項目與房地產(chǎn)母公司的資產(chǎn)隔離。

??用益信托分析師帥國讓告訴中國房地產(chǎn)報記者,在新的信托業(yè)務(wù)分類指導(dǎo)下,服務(wù)信托已成為監(jiān)管部門引導(dǎo)信托公司回歸本源、轉(zhuǎn)型發(fā)展的重點業(yè)務(wù)方向之一。信托公司以服務(wù)信托方式參與企業(yè)重整,能實現(xiàn)資產(chǎn)隔離,阻斷困境項目母公司風(fēng)險向項目公司的蔓延,在維護債權(quán)人合法權(quán)益的同時,助力重整主體早日脫困。

??此次金融機構(gòu)對董家渡項目展示出的青睞,也從側(cè)面展示出對融創(chuàng)所持有優(yōu)質(zhì)、稀缺資產(chǎn)的認(rèn)可。一旦董家渡項目真正能盤活,將給融創(chuàng)帶來超百億元現(xiàn)金流。

??11月29日晚間,融創(chuàng)中國公布了“遲來已久”的2021年業(yè)績預(yù)告。公告稱,根據(jù)公司與核數(shù)師討論及受限于完成審核工作,預(yù)計2021年公司擁有人應(yīng)占凈利潤較2020年下降約207%,核心凈利潤較2020年下降約184%。

??對于2021年度經(jīng)審核業(yè)績公布時間,融創(chuàng)中國在公告中稱,預(yù)計將于2022年12月底或之前刊發(fā)。這是融創(chuàng)股票要復(fù)牌的一個基本要素,也是融創(chuàng)逐漸走出眼下困境的信號。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月,融創(chuàng)以1611億元銷售額排在全國第十,是行業(yè)10強中少有的民營房企之一。10月8日,融創(chuàng)旗下公司還以1.23億元競得西安徐家寨村城改項目用地。規(guī)模雖小,但傳遞的信號也很明顯,那就是融創(chuàng)并未“躺平”。

??據(jù)前述知情人士介紹,融創(chuàng)在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市近70個項目,已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金;今年1~10月,融創(chuàng)累計交付約14萬套房屋。

??房地產(chǎn)所處大環(huán)境也在轉(zhuǎn)好。11月以來,在交易商協(xié)會推出“第二支箭”、央行、銀保監(jiān)會披露的“金融十六條”、證監(jiān)會射出“第三支箭”連番利好催動下,房企融資端接連“開閘”。

??“第三支箭”明確“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”,允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市,重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司,這對加快出險上市房企重組、化解相關(guān)債務(wù)都具有重要意義。

??曙光已來,融創(chuàng)的格局再次打開。

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