??這是萬(wàn)科38年歷史上第一回設(shè)立聯(lián)席總裁一職。

??12月2日，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)文，經(jīng)集團(tuán)總裁祝九勝提議，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO張海、萬(wàn)物云CEO朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助總裁祝九勝負(fù)責(zé)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理。

??至此，萬(wàn)科擁有了3位總裁級(jí)高管：祝九勝、張海和朱保全。“兩位屢立戰(zhàn)功的前線大將，將協(xié)助總裁祝九勝組成萬(wàn)科的業(yè)務(wù)作戰(zhàn)管理核心，推動(dòng)萬(wàn)科在行業(yè)新發(fā)展階段進(jìn)一步發(fā)揮集團(tuán)軍優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略落地?！币晃唤咏f(wàn)科的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??這次任命并不算突然。記者獲悉，張海、朱保全從去年起已實(shí)際履行相關(guān)職責(zé)，張海牽頭負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，朱保全牽頭負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò)1年多實(shí)踐，他們的成績(jī)讓萬(wàn)科人心服口服，任命可謂水到渠成。

??“嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，之前充分授權(quán)、分布式作戰(zhàn)的模式容易出風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科因此做出改變，全面加強(qiáng)統(tǒng)籌作戰(zhàn)，收權(quán)、集團(tuán)軍作戰(zhàn)以穿越這個(gè)寒冬。”前述接近萬(wàn)科人士稱(chēng)。

??與此同時(shí)，萬(wàn)科正抓住難得的融資“窗口期”大規(guī)模囤積“糧草”。“目前市場(chǎng)還沒(méi)有回暖跡象，企業(yè)都很困難，所以要抓住窗口機(jī)會(huì)抱團(tuán)取暖，企業(yè)好了，行業(yè)才能好起來(lái)?！痹撊耸糠Q(chēng)。

??3個(gè)總裁的管理陣營(yíng)

??這是一場(chǎng)應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的主動(dòng)變陣。熟悉萬(wàn)科的人說(shuō)，萬(wàn)科的改革一直是溫和漸進(jìn)式的。這次也是一樣。

??早在2021年初，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮開(kāi)始在內(nèi)部年會(huì)上強(qiáng)調(diào)“一個(gè)集團(tuán)、形成合力”。他多次稱(chēng)，過(guò)去萬(wàn)科分散作戰(zhàn)，未能形成合力；過(guò)于放權(quán)也會(huì)有失控的風(fēng)險(xiǎn)，在地產(chǎn)融資環(huán)境劇變、競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，收權(quán)是必然之舉。

??2021年9月公司業(yè)務(wù)討論會(huì)上，祝九勝提議，行業(yè)陣痛期需要全面加強(qiáng)統(tǒng)籌作戰(zhàn)，經(jīng)內(nèi)部討論后，正式確認(rèn)由張海、朱保全協(xié)助總裁統(tǒng)管萬(wàn)科的兩條業(yè)務(wù)線，張海負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，朱保全負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

??此后萬(wàn)科正式成立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，由張海出任首席合伙人，負(fù)責(zé)7個(gè)區(qū)域事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)和管理，自此張海正式統(tǒng)籌萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。此時(shí)，他還兼任上海區(qū)首，且已任職10年，他帶領(lǐng)下的上海區(qū)域是萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入的主要貢獻(xiàn)者，過(guò)去3年每年貢獻(xiàn)程度都占據(jù)3成左右。

??3個(gè)月后，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，全身心投入開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)整體提升工作。

??同樣是在2021年9月，朱保全開(kāi)始密集走訪調(diào)研物業(yè)之外的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，逐步開(kāi)始統(tǒng)籌相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理工作。

??經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)是除開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)，包括商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)、食品共8個(gè)BU（事業(yè)單元），全部由朱保全分管。此外，他仍是物業(yè)板塊負(fù)責(zé)人。

??今年，他帶領(lǐng)萬(wàn)物云登陸資本市場(chǎng)，成為年度港股市場(chǎng)規(guī)模最大的首次公開(kāi)發(fā)行股票（IPO），讓萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司。

??業(yè)內(nèi)人評(píng)價(jià)道，他在轉(zhuǎn)型路上摸爬滾打的豐富作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于泊寓、物流、印力等成長(zhǎng)中的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，無(wú)疑是最好的實(shí)戰(zhàn)派帶路人。

??“以業(yè)績(jī)論英雄”是萬(wàn)科一直以來(lái)的用人傳統(tǒng)。今年3月萬(wàn)科年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，除法定高管，張海、朱保全也首次出席，可見(jiàn)郁亮對(duì)他們的看重。經(jīng)過(guò)1年多實(shí)踐，由張海、朱保全協(xié)助祝九勝統(tǒng)籌兩大業(yè)務(wù)條線的模式逐漸成熟，“上位”順理成章。

??2022年三季報(bào)顯示，1~9月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3376.7億元，同比增長(zhǎng)24.4%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為2262萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2958億元，同比分別增長(zhǎng)21.7%和24.8%。

??但市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。1~11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積同比下滑32.25%；合同銷(xiāo)售金額3772億元，同比下滑33.14%。1~11月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額同比下滑42.1%。

??囤積資金“糧草”

??與此同時(shí)，萬(wàn)科正抓住當(dāng)前難得的融資窗口期，積極“囤糧”。

??11月22日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)消息稱(chēng)，萬(wàn)科近日向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策程序后正式報(bào)送。

??前一日即11月21日晚，萬(wàn)科還公告，公司董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請(qǐng)授權(quán)公司新增不超過(guò)500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。

??萬(wàn)科方面稱(chēng)，這筆資金將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及項(xiàng)目投資，項(xiàng)目包括但不限于長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等。

??這是萬(wàn)科的“常規(guī)動(dòng)作”。2018年、2019年和2021年，萬(wàn)科董事會(huì)都曾分別同意提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司在不超過(guò)人民幣350億元、320億元、300億元范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具，有效期均為24個(gè)月。

??不同的是，這次萬(wàn)科在融資框架上似乎變得大膽了一些，申請(qǐng)額度遠(yuǎn)高于前3次，且將有效期限延至36個(gè)月。不過(guò)，這500億元中向交易商協(xié)會(huì)遞交的發(fā)行申請(qǐng)額度就已達(dá)280億元。

??兩天后（11月23日），農(nóng)業(yè)銀行與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。同日，交通銀行、中國(guó)銀行均與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將為其提供2000億元授信額度。11月24日，郵儲(chǔ)銀行又與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為萬(wàn)科提供1000億元意向性綜合授信額度。

??短短幾日，萬(wàn)科至少已收到8家銀行授信，擬融資和獲得銀行授信總額超過(guò)3500億元。

??12月1日晚，萬(wàn)科發(fā)布公告宣布其大股東（深圳市地鐵集團(tuán)）擬申請(qǐng)發(fā)行公司股份，配發(fā)數(shù)量不超過(guò)當(dāng)前發(fā)行股份數(shù)量的20%。

??“大部分銀行都給予了萬(wàn)科授信，但還沒(méi)有具體落地，所以這些錢(qián)將用多少、用于何處現(xiàn)在還很難說(shuō)。再融資計(jì)劃也只是要了授權(quán)，具體會(huì)發(fā)多少會(huì)根據(jù)形勢(shì)和需要來(lái)定。作為大企業(yè)，積極響應(yīng)再融資政策也有利于提振市場(chǎng)信心?！鼻笆鼋咏f(wàn)科人士稱(chēng)。

??萬(wàn)科積極“囤糧”背后也是增強(qiáng)公司現(xiàn)金流的考量。雖然行業(yè)供給端政策利好不斷，但市場(chǎng)需求端仍未改善，這直接影響了房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。萬(wàn)科也不例外。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，第三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，這直接導(dǎo)致萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比下降442%。

??從2018年喊出“活下去”，到2022年判斷行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，郁亮一直在向業(yè)界傳遞焦慮情緒。同時(shí)，萬(wàn)科也一直在為自己尋找出路，挖掘“管理紅利”“向管理要效益”“統(tǒng)籌作戰(zhàn)”，萬(wàn)科一直在努力活久活好。

??“任何計(jì)劃和目標(biāo)都需要靠人去看，一切事在人為。”這點(diǎn)郁亮和萬(wàn)科一直都非常清楚。