??民營(yíng)企業(yè)債券融資工具（“第二支箭”）正加速落地。

??12月5日，金輝控股（09993.HK）發(fā)布公告稱，間接非全資附屬公司金輝集團(tuán)股份有限公司已于12月5日完成公開(kāi)發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為人民幣12億元，為期3年，票面利率為4%，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中債增進(jìn)公司”）提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

??這是繼11月8日央行“第二支箭”射出后完成票據(jù)發(fā)行的第3家房企，同時(shí)也是中債增信今年融資支持到位第7家企業(yè)。

??另?yè)?jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站消息，12月2日，新城控股集團(tuán)股份有限公司（601155.SH）關(guān)于發(fā)行2022年度第四期中期票據(jù)完成注冊(cè)，發(fā)行金額20億元，成為“第二支箭”政策框架下完成注冊(cè)的第4家房企。本期債券是新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首期，募集資金擬用于項(xiàng)目建設(shè)、購(gòu)回及償還發(fā)行人及發(fā)行人股東新城發(fā)展控股有限公司境外美元債券、購(gòu)回及償還發(fā)行人債務(wù)融資工具。

??金輝控股表示，隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境的改善，金輝接連收獲“第二支箭”和商業(yè)銀行授信支持等利好消息，將進(jìn)一步增厚金輝的資金安全墊，未來(lái)公司將持續(xù)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提高盈利能力。相信隨著政策利好紛至沓來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資增量擴(kuò)容，穩(wěn)健型房企迎來(lái)價(jià)值回歸，將獲得更多融資發(fā)展機(jī)會(huì)。

??市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，這是“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策實(shí)施后，首批增信民營(yíng)房企債券發(fā)行，標(biāo)志著“第二支箭”政策效能釋放更進(jìn)一步。近期監(jiān)管層不斷加大對(duì)民營(yíng)房企的融資支持力度，信貸、債券、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”，市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展效果正在逐步顯現(xiàn)。

??1210億元債券“儲(chǔ)”于“架”上

??在監(jiān)管部門支持下，滿足房企合理融資需求正在向民營(yíng)房企加速推進(jìn)。

??在11月8日央行公布“第二支箭”延續(xù)擴(kuò)容到民營(yíng)房企之后，僅隔2天的11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。11月29日，龍湖集團(tuán)20億元中期票據(jù)完成簿記，由此宣告民企債券融資支持工具（“第二支箭”）首單成功發(fā)行。該筆債券由中債增進(jìn)公司提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，期限為3年，票面利率3%。這筆債券利率創(chuàng)中債增進(jìn)公司擔(dān)保民營(yíng)房企債券新低，也接近同期發(fā)行的3年期國(guó)開(kāi)債。此外，六大國(guó)有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商為其護(hù)航，也體現(xiàn)出了優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的優(yōu)勢(shì)。

??緊接著12月2日，美的置業(yè)發(fā)布公告，公司間接全資附屬公司美的置業(yè)集團(tuán)有限公司公開(kāi)發(fā)行本金總額為15億元的3年期中期票據(jù)，票面利率為2.99%。本期債券由中債增全額擔(dān)保，募集資金擬全部用于項(xiàng)目建設(shè)。

??某機(jī)構(gòu)研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，“第二支箭”支持發(fā)債融資將成為民營(yíng)房企融資的一種常態(tài)化方式，支持的企業(yè)范圍及發(fā)債規(guī)模均在持續(xù)擴(kuò)大。“第二支箭”正式落地實(shí)施，將引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，有效緩解民營(yíng)企業(yè)信用收縮問(wèn)題，促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)，也將激勵(lì)其他民營(yíng)房企積極申請(qǐng)?jiān)鲂虐l(fā)債融資，緩解流動(dòng)性緊張局面。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，交易商協(xié)會(huì)已受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬(wàn)科、金地、金輝儲(chǔ)架式發(fā)債申請(qǐng)，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，合計(jì)950億元。另外，中債增進(jìn)公司已收到近百家房企增信業(yè)務(wù)意向，旭輝集團(tuán)于近期向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，目前相關(guān)注冊(cè)工作正在籌備過(guò)程中。綠城中國(guó)擬報(bào)送110億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃，用于置換到期債券及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

??截至目前，在“第二支箭”擴(kuò)容下已經(jīng)披露的8家房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額達(dá)到1210億元，“第二支箭”類型為經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企、混合所有制企業(yè)及個(gè)別出險(xiǎn)房企。

??“這足以支持這幾家房企未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)債安排，也能夠助力其優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)?！蹦橙谭治鰩熣f(shuō)，從當(dāng)前市場(chǎng)走向來(lái)看，財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全的民營(yíng)房企受到了政策傾斜，這一類型的民營(yíng)房企有望在政策加持和自身努力下穿越周期，調(diào)控政策的松綁確實(shí)讓面臨流動(dòng)性壓力的企業(yè)看到了曙光。

??旭輝內(nèi)部人士亦對(duì)記者表示，“斷貸潮”以來(lái)旭輝一直在努力自救，150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的具體金額最終以協(xié)會(huì)審批為準(zhǔn)。獲得光大銀行和郵儲(chǔ)銀行上海分行的授信，說(shuō)明旭輝一直以來(lái)的積極努力得到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)及主流銀行的充分認(rèn)可和信賴。旭輝將本著恪守信用的大原則，努力兼顧日常經(jīng)營(yíng)與債務(wù)償付，攜手各方促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。

??修復(fù)民企債券融資

??央行“第二支箭”可追溯到2018年，當(dāng)時(shí)部分民營(yíng)企業(yè)跟目前房企面臨同樣的融資困境。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。

??這一次，央行“第二支箭”再次射出，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。這為民營(yíng)房企融資打開(kāi)了更大的門，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了信心。

??東方金誠(chéng)研究發(fā)展部高級(jí)分析師于麗峰認(rèn)為，擴(kuò)容后“第二支箭”支持民企債券融資的方式更加豐富，支持對(duì)象和政策目標(biāo)更加清晰，紓困地產(chǎn)民企債的意圖明顯，將有利于促進(jìn)民企債券融資，特別是民營(yíng)房企債券融資的進(jìn)一步修復(fù)。

??中金報(bào)告分析認(rèn)為，若政策層面提供的支持順利落地，短期內(nèi)能夠較大程度幫助房企緩解流動(dòng)性危機(jī)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“保交樓”。但在政策實(shí)際落地過(guò)程中存在一些難點(diǎn)：一方面，金融機(jī)構(gòu)的“避險(xiǎn)本能”會(huì)使得最終實(shí)際支持更多集中在優(yōu)質(zhì)企業(yè)。另一方面，即便是當(dāng)前能夠滿足獲得支持條件的房企，其最終是否能按時(shí)足額償還支持資金仍有不確定性，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的積極性無(wú)法被完全調(diào)動(dòng)起來(lái)。

??某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“第二支箭”風(fēng)險(xiǎn)防范措施要求房企提供反擔(dān)保，比如資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等，這是“暴雷”房企的難點(diǎn)。公司有按照“第三支箭”引入國(guó)資股東進(jìn)行股權(quán)融資的意向，操作起來(lái)也有困難。

??劉水認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)安全性較高的房企更受青睞。目前政策是“保項(xiàng)目、保企業(yè)”并行，“保項(xiàng)目”的對(duì)象是出險(xiǎn)房企的資金困難項(xiàng)目，主要措施是支持項(xiàng)目收并購(gòu)及保交樓2000億元專項(xiàng)資金，目前是穩(wěn)民生?！氨Ｆ髽I(yè)”對(duì)象是優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健房企，主要措施是“三支箭”支持房企融資，目的是在出險(xiǎn)房企和健康房企之間建立防火墻，防止風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大。

??惠譽(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為，中資民營(yíng)房企的流動(dòng)性在未來(lái)數(shù)季度或會(huì)改善，但仍會(huì)偏緊，因?yàn)橹衅谪?cái)報(bào)顯示其流動(dòng)性指針因銷售乏力和外部融資渠道有限而持續(xù)惡化。近期出臺(tái)的支持性政策旨在“保交樓”，而非緩解困境房企的負(fù)債違約，政策的效果將取決于具體落實(shí)情況。

??“一系列政策有助于緩解房企短期資金壓力，但銷售改善和信心回暖才是資金鏈持續(xù)改善的關(guān)鍵。”劉水說(shuō)。