房企掀起“定增潮” 誰將“抄底”入場?

公司許倩 2022-12-09 08:50:44 來源:中房報

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??自股權(quán)融資“第三支箭”啟動以來,房企再融資隊伍不斷擴大,尤其是業(yè)績不佳、資金緊張的上市房企,通過“非公開發(fā)行股票”即定向增發(fā)方式融資,成為其不多的自救方式之一。

??12月6日,綠地控股公告稱,公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票,擬發(fā)行股票數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%,募資用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè),以及符合再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等用途。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計,自11月28日證監(jiān)會恢復(fù)房企再融資以來,10日內(nèi)已有近20家A股房企或涉房企業(yè)發(fā)布股權(quán)融資公告,包括福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、萬科A、陸家嘴、華夏幸福、天地源、格力地產(chǎn)、金科股份、華發(fā)股份、嘉凱城、外高橋等。

??其中,華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城等上市房企還拋出定向增發(fā)預(yù)案,這也是再融資新政后首批預(yù)案落地的案例。

??房企再融資落地節(jié)奏在提速。但在多位業(yè)內(nèi)人士看來,這些定向增發(fā)計劃最終能否成功仍面臨不小考驗,諸如能否通過監(jiān)管層審批,能否找到特定投資者認(rèn)購,高折價增發(fā)還可能面臨“1元面值退市”等風(fēng)險。

??首批定向增發(fā)方案出爐

??在“第三支箭”啟動第二周,多家上市房企拋出了定向增發(fā)預(yù)案。

??華發(fā)股份是首個公布詳細(xì)預(yù)案的房企。根據(jù)12月5日晚間華發(fā)股份公布的定向增發(fā)預(yù)案,擬非公開發(fā)行股票不超過6.35億股,募資不超過60億元,用于鄭州華發(fā)峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華發(fā)新城市南(北)花園項目、紹興金融活力城項目的投資建設(shè)及補充流動資金。

??根據(jù)公告,華發(fā)股份此次非公開發(fā)行股份的特定對象不超過35個,其大股東華發(fā)集團起到帶頭作用,承諾參與認(rèn)購金額不超過30億元,且認(rèn)購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行實際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

??從投資者和股東關(guān)心的發(fā)行價格來看,華發(fā)股份本次非公開發(fā)行的定價基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日,發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日公司股票交易均價的80%,且不低于發(fā)行前公司最近一期末經(jīng)審計的歸屬母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)的價格。

??對于定增可能引發(fā)原股東權(quán)益攤薄的擔(dān)憂,華發(fā)股份在公告中明確:“本次發(fā)行后公司的凈資產(chǎn)和股本將相應(yīng)增加,由于募集資金投資產(chǎn)生效益尚需一定時間,公司發(fā)行當(dāng)年的凈資產(chǎn)收益率和每股收益會出現(xiàn)下降可能,股東即期回報存在被攤薄的風(fēng)險?!?/p>

??中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁預(yù)計,若定增成功,按照募資60億元計算,華發(fā)股份的現(xiàn)金、歸屬母公司凈資產(chǎn)將同時增加60億元;同時,資產(chǎn)負(fù)債率將由73.1%降至72%,凈負(fù)債率由79%降至69.4%,現(xiàn)金短債比將由1.55升至1.78?!?/p>

??同日,福星股份也披露了定增預(yù)案,擬向不超35名特定對象非公開發(fā)行不超2.85億股股份,募資不超13.41億元,用于紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目建設(shè)和補充流動資金。但福星股份并未披露具體的認(rèn)購對象。

??對于認(rèn)購的價格,福星股份方面表示,本次非公開發(fā)行股票的定價基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日,發(fā)行價格為不低于定價基準(zhǔn)日前二十個交易日公司股票交易均價的80%。

??為吸引投資者入場,在發(fā)布定增預(yù)案同時,福星股份還發(fā)布了《未來三年(2022年-2024年)股東回報規(guī)劃》,滿足一定條件后,公司可采取現(xiàn)金方式分配股利。原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅,每年以現(xiàn)金方式分配的利潤比例原則上不低于當(dāng)年實現(xiàn)的可歸屬母公司的凈利潤的10%。

??哪類資金將入場認(rèn)購?

??此次拋出的定向增發(fā)計劃的房企不乏金科股份、世茂股份、華夏幸福等前期發(fā)生債券展期或違約事件的房企。

??2021年2月,華夏幸福出現(xiàn)首次債券違約,隨后母公司華夏幸?;鶚I(yè)控股的債券也發(fā)生違約。目前,華夏幸福與母公司的債券余額分別為299.5億元、53.3億元。

??根據(jù)華夏幸福公告,擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票,募集資金擬用于保交樓、保民生相關(guān)房地產(chǎn)項目,以及符合再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。而華夏幸福的在建及擬建項目主要位于環(huán)京區(qū)域的三四線城市。

??12月5日,金科股份亦公告稱,擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票,募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項目開發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項目開發(fā)建設(shè),償還部分債務(wù)本息、以及符合再融資政策要求的補充流動資金等。

??一個月前,金科股份一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)發(fā)生違約。這令市場擔(dān)心,這些房企的定向增發(fā)方案能否有投資者愿意買單?

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,央企或地方國企資產(chǎn)管理公司(AMC)、政策性金融機構(gòu)、國有大行建立的紓困基金以及地方功能類國企和城投平臺,可能成為這類入市資金。

??他認(rèn)為,相比2021年上半年歷史最高點,當(dāng)前各地存量土地、在建項目均出現(xiàn)大幅度折價,是股權(quán)投資“建倉”好時機。同時,在融資方面配套有低息、無息的紓困基金,還有收并購?fù)顿Y稅收優(yōu)惠等。新資金進(jìn)入并在供給端大力推進(jìn)收并購、保交樓、風(fēng)險處置等,其將在政策屬性、公共屬性視角下實現(xiàn)長遠(yuǎn)的市場化盈利目標(biāo)。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為,定增融資能否成功取決于定增方案本身所體現(xiàn)的定增條件。不同類型投資者都有自己的投資偏好與風(fēng)險偏好,只有迎合其偏好的定增條件才能贏得投資人青睞。因此,各家房企需要根據(jù)自身狀況和訴求,針對可能投資者制定切實可行的定增方案,以促進(jìn)預(yù)期目標(biāo)達(dá)成。

??“即使是出險企業(yè),在最差情況下也可以通過定增方式爭取將一部分債權(quán)人轉(zhuǎn)化為投資者,以債轉(zhuǎn)股形式相對減輕和部分化解債務(wù)壓力,為自身復(fù)蘇創(chuàng)造條件?!卑匚南脖硎荆裟塬@得一些看好市場復(fù)蘇與企業(yè)未來的投資人支持,則有可能定增成功。這些潛在投資者包括其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、供應(yīng)商、施工企業(yè),以及優(yōu)質(zhì)房企、國企央企、資產(chǎn)管理機構(gòu)等專業(yè)投資者。

??財經(jīng)評論員皮海洲提示道,上市房企再融資應(yīng)三思而行,目前公告籌劃再融資的房企中有的股價只有2元多,并且業(yè)績大多不佳,再融資后公司總股本擴大了,股東權(quán)益將進(jìn)一步被攤薄,股票的投資價值或進(jìn)一步下降,不排除公司股價掉到1元以下,如此一來公司將面臨“1元面值退市”風(fēng)險。

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