寶刀不老,東山再起,王健林和萬(wàn)達(dá)商管的IPO棋局將至

公司劉偉 2023-02-10 09:15:10 來(lái)源:中房報(bào)

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??珠海萬(wàn)達(dá)商管上市鬧出烏龍消息。

??2月7日,根據(jù)媒體報(bào)道的消息,在2月6日舉行的大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)(簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商管”)美元債發(fā)行路演會(huì)上,萬(wàn)達(dá)商管的管理層稱,預(yù)計(jì)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”)將在2023年二季度完成在香港IPO上市。

??據(jù)稱,萬(wàn)達(dá)方面在路演會(huì)上表示,在本月底前珠海萬(wàn)達(dá)商管將會(huì)獲得證監(jiān)會(huì)關(guān)于公司赴港上市的批準(zhǔn)。

??記者向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)求證此事,一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示,傳言的上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)并不準(zhǔn)確,目前上市工作還在正常推進(jìn)中,有明確消息會(huì)及時(shí)對(duì)外公布。

??過(guò)去幾年,在房地產(chǎn)行業(yè)遭受深度調(diào)整之時(shí),萬(wàn)達(dá)在積極籌備其商管集團(tuán)的上市,“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林錨定的新方向。截至2022年10月,珠海萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)三度更新IPO招股書。

??多位受訪人士表示,從壯士斷腕再到東山再起,王健林經(jīng)受住了考驗(yàn),實(shí)屬不易。而將珠海萬(wàn)達(dá)商管推向資本市場(chǎng),是沉浮商海多年的王健林一場(chǎng)新的戰(zhàn)役。

??對(duì)賭上市路

??珠海萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自持和輕資產(chǎn)輸出的經(jīng)營(yíng)主體。2022年10月25日,在第二次的IPO招股書失效之后,珠海萬(wàn)達(dá)商管更新后的第三次IPO招股書申請(qǐng)已在港交所掛網(wǎng)。此前,珠海萬(wàn)達(dá)商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日兩次遞交上市申請(qǐng)。

??珠海萬(wàn)達(dá)商管更新后的招股書數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入為134.8億元,同比增加26.7%。毛利潤(rùn)為65.9億元,同比增長(zhǎng)46.1%。凈利潤(rùn)為40.5億元,同比增長(zhǎng)517.3%。

??整個(gè)2022年,王健林都在不停地為商管業(yè)務(wù)“添磚加瓦”。2022年4月和5月,萬(wàn)達(dá)商管分別拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣、五棵松卓展購(gòu)物中心,7月接手河南建業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目,9月買入5家奧克斯廣場(chǎng),更名萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

??值得一提的是,這場(chǎng)上市盛宴的背后是萬(wàn)達(dá)與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者(PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.)等22家機(jī)構(gòu)投資人早已設(shè)下的對(duì)賭協(xié)議。

??作為珠海萬(wàn)達(dá)商管母公司的萬(wàn)達(dá)商管承諾,2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成,萬(wàn)達(dá)商管及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份,或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

??此外,珠海萬(wàn)達(dá)商管還和前述投資者簽署了有關(guān)上市進(jìn)程的承諾。如果珠海萬(wàn)達(dá)商管在2023年底前未能完成上市工作,萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購(gòu)股份。

??除了22家機(jī)構(gòu)投資人之外還有6位高管為基石投資者,總計(jì)持有21.17%股權(quán),珠海萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)這22家機(jī)構(gòu)和6位高管總計(jì)融資約380億元。

??在對(duì)賭協(xié)議的壓力下,珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市不免有些被動(dòng)。不過(guò),有接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的人士對(duì)記者表示,一旦萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)香港上市募集到資金,既能化解此前的對(duì)賭協(xié)議問(wèn)題,也能解決內(nèi)部高管的報(bào)酬預(yù)期,可謂一舉兩得。但不會(huì)給王健林家族帶來(lái)更加巨量的財(cái)富,因?yàn)橄愀圪Y本市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟,相應(yīng)的估值也會(huì)一般。

??高息發(fā)債穩(wěn)信心

??2023年1月13日,萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)。數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)達(dá)商管2022年總收入553.1億元,同比增長(zhǎng)7.4%,其中租金收入508.5億元,同比增長(zhǎng)8%。

??2022年萬(wàn)達(dá)商管累計(jì)開業(yè)473個(gè)項(xiàng)目,管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米,其中租賃面積4445萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)11%;在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)187個(gè),商業(yè)面積2195萬(wàn)平方米。

??上海市光明律師事務(wù)所付永生律師說(shuō),隨著疫情的放開,大陸各大商場(chǎng)的人數(shù)和活費(fèi)頻率都大幅增加,預(yù)計(jì)2023年萬(wàn)達(dá)商管的盈利會(huì)更高。

??他認(rèn)為,從房地產(chǎn)行業(yè)看,萬(wàn)達(dá)商管最終上市,也充分說(shuō)明輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的正確性。在港股上市的物管企業(yè),多數(shù)以住宅物管營(yíng)收為主,而萬(wàn)達(dá)商管以商業(yè)物管為主。相比住宅物業(yè),商業(yè)物管項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)和毛利率均更高,因此市盈率也更高。

??2023年伊始,萬(wàn)達(dá)商管加快了在發(fā)債和融資方面的動(dòng)作。

??2023年1月,萬(wàn)達(dá)商管成功發(fā)行了一筆4億美元的境外美元債,期限為2年期,初始指導(dǎo)價(jià)12.625%區(qū)域,息票率11%。被市場(chǎng)稱為地產(chǎn)美元債新發(fā)“破冰”。這是2021年11月以來(lái),首筆來(lái)自中資地產(chǎn)發(fā)行人的公開簿記交易。

??到2月6日,萬(wàn)達(dá)商管成功發(fā)行一筆3億元美元債。此筆3億規(guī)模的美元債期限為3年,初始指導(dǎo)價(jià)12.5%區(qū)域,最終指導(dǎo)價(jià)12.375%,息票率為11%,收益率為12.375%,資金用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

??此次萬(wàn)達(dá)商管美元債發(fā)行得到了長(zhǎng)線投資者和歐洲投資者的訂單,有報(bào)道稱,該債券最終認(rèn)購(gòu)訂單超8.3億美元,來(lái)自56個(gè)賬戶,主要是資產(chǎn)/基金管理公司,亞洲投資者占比達(dá)87%。

??上述發(fā)債都有著高票息的特點(diǎn),有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為,這是在萬(wàn)達(dá)商管上市前夕,王健林不惜通過(guò)高息發(fā)債穩(wěn)住萬(wàn)達(dá)商管的信用以及加強(qiáng)投資者的信心。

??Wind數(shù)據(jù)顯示,截至目前,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)共有4只存量海外債券,分別為0.45年到期4億美元、約1年到期的6億美元、2年到期的4億美元、以及此次發(fā)行3年到期的3億美元債,共計(jì)17億美元,約合人民幣115億元。

??在高息發(fā)債之前,2023年1月,王健林及其一致行動(dòng)人還曾將手里持有的萬(wàn)達(dá)酒店65.04%的股份,悉數(shù)質(zhì)押給了新加坡主權(quán)基金淡馬錫及其旗下公司,以換取淡馬錫旗下公司提供的貸款融資。

??2月7日,據(jù)上交所信息,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。而這筆債券募集的資金也將用于償付到期公司債券本金。

??除了境外美元債外,境內(nèi)人民幣債券方面,截至2022年10月,萬(wàn)達(dá)商管共有13只債券、本金規(guī)模超過(guò)240億元。其中一年內(nèi)到期的債券,總額約91億元。

??經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌,行業(yè)發(fā)展的新方向值得關(guān)注。在星庫(kù)空間創(chuàng)始人、CEO白羽看來(lái),萬(wàn)達(dá)商管的IPO已經(jīng)不只是一家企業(yè)登陸港股資本市場(chǎng)那樣簡(jiǎn)單,從更大的維度看,“其最終上市,標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)向存量服務(wù)轉(zhuǎn)型,傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)則會(huì)突出保障和改善,這也是在地產(chǎn)行業(yè)硬著陸之后少數(shù)值得期待的消息,上市后資本市場(chǎng)的反響,是眾多地產(chǎn)從業(yè)者關(guān)注的焦點(diǎn)?!?/p>

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