??3月17日晚間，央行宣布于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)，有望進(jìn)一步提振市場經(jīng)濟(jì)和居民貸款的積極性，也可使金融機(jī)構(gòu)有更強(qiáng)的動力支持房地產(chǎn)融資。

??積極的市場環(huán)境，也讓出險房企加快了復(fù)牌的腳步。

??繼3月10日佳兆業(yè)復(fù)牌后，景瑞控股也于3月14日正式復(fù)牌，至此，在港上市的待復(fù)牌房企數(shù)量又減少到15家。

??債務(wù)壓身，復(fù)牌大跌，復(fù)牌房企的財報和股價表現(xiàn)并沒有出乎資本市場和投資者的意料之外，對于出險近一年的佳兆業(yè)和景瑞控股來說，復(fù)牌至少是一個積極的信號，提振市場信心的作用明顯。

??政策利好疊加春節(jié)后的市場回溫，也給了出險房企更多的動力和信心。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年2月，30個監(jiān)測城市成交面積為1622萬平米，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。3月，市場“小陽春”仍然延續(xù)。

??住建部部長倪虹在兩會的“部長通道”接受采訪時明確表示要防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險，用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險，幫助出險房企自救。

??確實，最壞的時候已經(jīng)過去了。

??不過，對大多數(shù)出險房企而言，如何盡快走出債務(wù)泥淖，可能是比復(fù)牌還要重要，也更為迫切的事情。

??2022年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)吹來，利好政策不斷升級優(yōu)化，許多未出險且努力維持經(jīng)營的民營房企受到監(jiān)管層的肯定和幫助，部分已出險房企也得到了金融機(jī)構(gòu)的支持，房企融資環(huán)境明顯改善，也給了出險房企積極自救的信心。

??佳兆業(yè)和景瑞控股也試圖借此東風(fēng)，推動公司重新回到正常經(jīng)營的軌道，復(fù)牌只是第一步。

??佳兆業(yè)在年報中表示，期內(nèi)，公司境內(nèi)債務(wù)已完成多筆融資展期，融資成本較2021年底持續(xù)下降，另有多個項目完成債務(wù)重組實現(xiàn)盤活，項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷。同時，公司與也債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對話，以加快制定潛在重組計劃，緩解流動性問題，將繼續(xù)保持與債權(quán)人的溝通，并于適當(dāng)時機(jī)公布關(guān)于重組進(jìn)度的最新消息。

??2021年，佳兆業(yè)取得營業(yè)額355.44億元，同比減少36.3%，毛利潤46.28億元，同比下降70.9%；歸屬母公司凈利潤虧損約127.27億元。2021年，佳兆業(yè)取得全口徑合約銷售額約923.52億元，同比減少13.6%，未破千億。

??2022年上半年，佳兆業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入134.31億元，同比下滑55.3%，毛利潤23.1億元，同比減少75.1%，歸屬母公司凈利潤虧損76.72億元，實現(xiàn)合約銷售額只有約104.97億元。截止2023年2月底，佳兆業(yè)在建在管項目整體復(fù)工率約95%。

??截至2022年6月底，佳兆業(yè)總土地儲備近2740萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備約1641萬平方米，占集團(tuán)總土地儲備的60%。

??佳兆業(yè)透露，旗下仍有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地超5394萬平方米。這些都是佳兆業(yè)保持公司持續(xù)經(jīng)營和未來發(fā)展的資本。

??對佳兆業(yè)來說，復(fù)牌是其化險路上的一個里程碑，但接下來還有漫長的化債之路要走。

??2022年4月1日開始，由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年報數(shù)據(jù)，在港交所上市的佳兆業(yè)、中國奧園、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、中國恒大、彩生活、花樣年控股等17家內(nèi)地房企停牌，至今僅佳兆業(yè)和景瑞控股復(fù)牌。

??根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定，如果上市公司持續(xù)停牌18個月，港交所便有權(quán)將股份摘牌。要實現(xiàn)復(fù)牌，這些房企需要按照港交所復(fù)牌指引發(fā)布財務(wù)業(yè)績，并證明公司有持續(xù)經(jīng)營能力，還要進(jìn)行審計師要求的獨(dú)立內(nèi)部監(jiān)控調(diào)查審計等。

??那些暫時還沒有復(fù)牌消息的房企，最近的債務(wù)重組方案也都迎來新進(jìn)展。

??對出險房企來說，要在經(jīng)營方面有所進(jìn)步，債務(wù)重組是繞不過去的關(guān)卡。

??相比推進(jìn)復(fù)牌，債務(wù)重組是一個曠日持久的拉鋸過程。出險房企不得不把更多的時間和精力投入其中。

??政策利好頻頻，優(yōu)質(zhì)房企融資破冰，市場回溫明顯，出險房企的債務(wù)重組開始走上“快車道”。

??3月7日，有消息稱，融創(chuàng)中國境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。在完成協(xié)議簽署后，融創(chuàng)中國擬在3月底前對外公布其債務(wù)重組計劃。

??此前，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)的10只總計160億元的境內(nèi)債展期方案均已獲得持有人投票通過。境內(nèi)債券整體展期共涉及10只存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

??中國奧園境外債務(wù)重組也獲得實質(zhì)性進(jìn)展，并與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持中國奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排，并承諾不采取任何強(qiáng)制執(zhí)行行動，以確保奧園運(yùn)營穩(wěn)定。

??根據(jù)公告，奧園目前境外有12筆美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率在4.2%—8.5%之間，多為2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金總額共計34.53億美元，約合人民幣超230億。

??目前，龍光集團(tuán)223.6億元境內(nèi)債務(wù)成功展期36-48個月，增信措施是提供大灣區(qū)重點(diǎn)城市交通便利區(qū)位住宅項目，以及西南省會城市核心樞紐住宅項目各55%股權(quán)質(zhì)押。

??龍光集團(tuán)正在對其境外債重組方案進(jìn)行調(diào)整，并計劃在4月底前爭取重組方案獲得通過。

??更早時，綠地、華夏幸福已經(jīng)完成境外債的整體重組，是國內(nèi)少數(shù)能完成境外債整體重組的出險房企。

??更多的房企還在與境內(nèi)外投資者的艱苦談判中尋求機(jī)會。

??在整體預(yù)期向好的情況下，出險房企也通過加快處置資產(chǎn)、項目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項目的開發(fā)進(jìn)度，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)情況，實現(xiàn)減債降杠桿，推進(jìn)公司經(jīng)營盡快回歸正常。

??市場環(huán)境整體回暖，出險房企也迫切希望盡快重回“牌桌”。包括融創(chuàng)、奧園、富力、華夏幸福在內(nèi)的多家房企都加快了項目紓困以及資產(chǎn)處置速度，以降低負(fù)債規(guī)模。同時積極推動已售項目保交樓，以獲得紓困基金支持，或讓渡優(yōu)質(zhì)項目股權(quán)，引入戰(zhàn)投，加快項目開發(fā)，回籠更多資金。

??我們認(rèn)為，房企紓困的核心在銷售。只有市場恢復(fù)，有了銷售回款的保障，才能從根本上化解房企的資金和債務(wù)問題，建議后續(xù)各地進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管的尺度，加快房企的銷售回款速度。

??同時，對凈資產(chǎn)為正的房企，應(yīng)大力支持其加快資產(chǎn)處置或引入戰(zhàn)投等，并降低利息成本，緩解其償債壓力；對于資不抵債的房企，則促進(jìn)其盡快落實債務(wù)重組。

??我們也必須看到，目前市場的復(fù)蘇回暖基礎(chǔ)并不牢固，在今年穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、精準(zhǔn)對癥、著力擴(kuò)大有效需求的要求下，樓市調(diào)控的利好政策和財稅刺激仍需繼續(xù)跟進(jìn)，確保樓市繼續(xù)平穩(wěn)回升。

??央行此次超預(yù)期的降準(zhǔn)，也預(yù)示了今年樓市調(diào)控政策繼續(xù)放松的導(dǎo)向，有助市場信心的進(jìn)一步修復(fù)。