??險(xiǎn)資再一次降低了地產(chǎn)行業(yè)的投資配置，這次減持的是龍頭地產(chǎn)股。

??4月15日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH）在公告中透露，第二大股東泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱“泰康人壽”）擬減持不超過1.56億股。

??2016年6月，泰康人壽斥資60億元參與保利發(fā)展的定增，一舉成為第二大股東，目前持股比例為7.05%。種種跡象顯示，早在2022年底，泰康人壽便有了套現(xiàn)的想法，首先是其派駐到保利發(fā)展的代表——邢怡辭任董事一職，隨后，該公司也將保利發(fā)展的會計(jì)分類從長期股權(quán)投資調(diào)整為可供出售金融資產(chǎn)。

??持股6年多，泰康人壽獲利頗豐，8.19元/股的定增價(jià)格減去約3.48元/股的分紅，持股成本僅約4.7元，目前浮盈已超2倍。雖然未披露減持原因，但一位接近保利發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，泰康人壽此次并未頂格減持，可以理解為獲利了結(jié)的正常經(jīng)營行為。

??4月17日，保利發(fā)展報(bào)收14.86元，微跌1.39%，并未受到股東減持消息的太大影響。

??險(xiǎn)資二股東首次大筆減持

??保利發(fā)展的公告顯示，泰康人壽共持有該公司約8.44億股，占總股本的7.05%，其中約7.33億股是認(rèn)購2016年非公開發(fā)行股票所取得，約1.11億股為通過集中競價(jià)交易取得。本次，泰康人壽計(jì)劃通過集中競價(jià)交易減持部分定增所得股票，不超過1.56億股，即不超過保利發(fā)展目前總股本的1.3%。

??泰康人壽與保利發(fā)展的密切關(guān)系始于2016年。當(dāng)年6月，保利發(fā)展以8.19元/股的價(jià)格向4名特定對象募集了90億元的資金，除去大股東保利集團(tuán)外，還有兩家險(xiǎn)資——泰康人壽及珠江人壽，以及1名個(gè)人投資者。其中，泰康人壽認(rèn)購了60億元，占了定增總額的66.7%。

??根據(jù)泰康人壽披露的資料，這次交易是由泰康資產(chǎn)作為投資管理人與保利發(fā)展簽訂約7.33億股非公開發(fā)行股票認(rèn)購協(xié)議，運(yùn)用的是泰康人壽保險(xiǎn)資金。交易完成后，泰康人壽共持有保利發(fā)展7.12%的股份，并將這筆投資納入股權(quán)投資管理。

??彼時(shí)，險(xiǎn)資對地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情高漲，在90億元的增發(fā)完成后，泰康人壽、珠江人壽、安邦保險(xiǎn)三大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合計(jì)持有保利發(fā)展11.8%的股份。

??當(dāng)時(shí)，泰康人壽表示，認(rèn)購非公開發(fā)行股份，是基于對保利發(fā)展企業(yè)價(jià)值的認(rèn)可，看好地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的大背景。保利發(fā)展回應(yīng)稱，從60億元的認(rèn)購份額來看，泰康人壽顯然并不只是為了短期的分紅和資本增值預(yù)期年化預(yù)期收益，而是更看重未來雙方在地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)基金和養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域建立深度的戰(zhàn)略合作。

??入股這么多年，很少看到泰康人壽在地產(chǎn)開發(fā)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面與保利發(fā)展有什么互動，倒是在資金方面有不少合作。根據(jù)泰康人壽的2021年度報(bào)告，該公司與保利發(fā)展發(fā)生了4筆交易，交易類型均為資金運(yùn)用，包括投資平安-聯(lián)易融-利盈1號資產(chǎn)支持計(jì)劃、長江養(yǎng)老-供應(yīng)鏈1號資產(chǎn)支持計(jì)劃、華泰資管—至誠1-20號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，交易金額共約60.3億元。

??雖然相較2016年，泰康人壽在保利發(fā)展的持股比例有小幅變動，但大規(guī)模的減持還是第一次。伏筆其實(shí)幾個(gè)月前就已埋下，2022年12月29日，保利發(fā)展宣布收到董事邢怡提交的辭職申請，表示因個(gè)人身體原因，邢怡不再擔(dān)任公司董事及相關(guān)專門委員會委員職務(wù)。

??邢怡是泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁，分管泰康資產(chǎn)子公司投資業(yè)務(wù)，還兼任泰康資產(chǎn)副總經(jīng)理、首席投資官，在2016年末開始擔(dān)任保利發(fā)展董事一職。

??她的辭任顯然是有深意的。泰康人壽在2022年第四季度償付能力報(bào)告中透露，公司已放棄保利發(fā)展的董事席位，因此截至2022年12月31日對其不再具有重大影響，保利發(fā)展也不再屬于子公司、合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)范圍，其會計(jì)分類從長期股權(quán)投資調(diào)整為可供出售金融資產(chǎn)。

??微妙的減持時(shí)機(jī)

??保利發(fā)展不是泰康人壽在地產(chǎn)圈的唯一投資。2020年9月，泰康人壽受讓了上海嘉聞所持的陽光城13.53%的股份，單價(jià)為6.09元/股，交易金額合計(jì)33.78億元，一躍成為陽光城的第二大股東。入股的同時(shí)，該公司還與陽光城的控股股東、實(shí)控人等簽署了10年業(yè)績對賭計(jì)劃。2021年，因?yàn)闃I(yè)績目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)，兩家公司產(chǎn)生了矛盾。泰康人壽選擇抽身而出，在2021年12月將陽光城9.41%股份轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股3.05元，僅為當(dāng)初入股價(jià)的一半。到了2022年2月，泰康人壽宣布將繼續(xù)減持3.99%的陽光城股份。據(jù)統(tǒng)計(jì)，對陽光城的這筆投資，泰康人壽的浮虧超過17億元。

??泰康人壽還是金科服務(wù)的戰(zhàn)略投資者，于2020年11月出資7500萬美元認(rèn)購了該公司9.78%的股份。金科服務(wù)的上市發(fā)行價(jià)為44.7港元，上市后一度漲至80港元的高位，但4月14日的收盤價(jià)僅為12.36港元。

??相較而言，由于入股時(shí)間早，且標(biāo)的發(fā)展較為穩(wěn)健，泰康人壽對保利發(fā)展的投資算是比較成功的，即便是按8.19元/股的定增價(jià)格計(jì)算，賬面也有超過八成的浮盈。但該公司選擇的減持時(shí)機(jī)頗為微妙。就行業(yè)而言，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，TOP100房企銷售額同比增長8.2%，為2022年1月以來首次出現(xiàn)正增長，可以看到行業(yè)銷售正在企穩(wěn)恢復(fù)。就企業(yè)個(gè)體來說，保利發(fā)展第一季度實(shí)現(xiàn)了1141.3億元的簽約金額，同比增加25.84%，是唯一一家銷售額超千億元的房企，且已連續(xù)3個(gè)月位居銷售榜首。

??“泰康人壽在保利銷售登頂、行業(yè)回暖的時(shí)候拋出這個(gè)減持公告想干什么？獲利為安？不看好行業(yè)？還是找到了更便宜的標(biāo)的？”這是大部分投資者心里的疑惑。

??2023年以來，地產(chǎn)股持續(xù)震蕩下行，Wind房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)自2022年12月的約3200點(diǎn)下滑至今年3月底的2733點(diǎn)。4月初，有著“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓表示，盡管百強(qiáng)銷售改善，但地產(chǎn)股經(jīng)過長期的低迷之后，投資者完全沒有信心和關(guān)注，行業(yè)專家也懷疑銷售回升的持續(xù)性，擔(dān)心曇花一現(xiàn)。上市公司自身也沒有信心，大部分不敢給出合理樂觀的收入業(yè)績指引。但她并不悲觀，認(rèn)為未來即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒有出險(xiǎn)的房企也將迎來市場份額的擴(kuò)張，銷售規(guī)模有望創(chuàng)出新高。同時(shí)，房價(jià)進(jìn)入溫和上漲通道后利潤率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高，預(yù)計(jì)一批公司相對當(dāng)前的股價(jià)，存在3倍至10倍的上漲空間。在她看來，當(dāng)下的地產(chǎn)板塊是“10年一遇級別的機(jī)會”，股價(jià)的反應(yīng)只是時(shí)間問題。

??對于保利發(fā)展這個(gè)新晉的行業(yè)龍頭，大部分投資機(jī)構(gòu)也持看多觀點(diǎn)，平均目標(biāo)價(jià)給到20元以上。從股價(jià)走勢來看，保利發(fā)展在2022年的4月份和9月份都曾突破19元，2023年一度跌破14元，如今正處于低谷反彈的階段。有投資者認(rèn)為，在低位發(fā)布減持公告，意味著泰康人壽對未來半年保利發(fā)展的股價(jià)表現(xiàn)有著較為樂觀的預(yù)期。

??泰康人壽的減持公告還意味著該公司有很大概率不會參與保利發(fā)展新的定增計(jì)劃。2022年12月30日，保利發(fā)展披露了2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向35名特定對象發(fā)行股份募資不超過125億元。這是該公司2016年以來的第二次定增，而定增預(yù)案發(fā)布前，泰康人壽就放棄了董事席位，如今更是表明了減持的態(tài)度。

??某外資投行人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，鑒于過去兩年地產(chǎn)行業(yè)大幅震蕩，目前大資金對地產(chǎn)股的關(guān)注度確實(shí)不高，但等這一波調(diào)整結(jié)束，資金仍會擇機(jī)重新入場，“周期而已。”