中民投“暴雷”影響持久 億達(dá)中國債務(wù)危機升級

公司劉偉 2023-05-18 08:45:05 來源:中房報

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??曾與大連萬達(dá)集團(tuán)并稱為大連“地產(chǎn)雙達(dá)”的億達(dá)中國,圍繞在其身上的風(fēng)險事件還在繼續(xù)。

??5月15日,億達(dá)中國控股有限公司(以下簡稱“億達(dá)中國”,03639.HK)披露4月份業(yè)績顯示,4月單月,億達(dá)中國實現(xiàn)合約銷售金額約為0.77億元,同比減少66.67%,權(quán)益合約銷售金額約為0.77億元。

??與業(yè)績下滑相比更難應(yīng)對的是其債務(wù)難題。5月14日,億達(dá)中國公告稱,根據(jù)關(guān)于2025年到期優(yōu)先票據(jù)的征求同意的條款,573.45萬美元的利息于4月30日到期應(yīng)付,但由于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場及金融環(huán)境的不利因素,公司無法于5月14日寬限期最后一天前支付相關(guān)利息。

??近年來,億達(dá)中國已經(jīng)出現(xiàn)過數(shù)次債務(wù)到期無法償還的情況,使得這家企業(yè)面臨的債務(wù)危機持續(xù)升級。

??億達(dá)中國這一輪的債務(wù)危情始于2018 年,彼時控股股東中國民生投資集團(tuán)(以下簡稱“中民投”)的財務(wù)狀況惡化,導(dǎo)致億達(dá)中國42.77億元的貸款觸發(fā)提前贖回條款,進(jìn)而引起后者流動性危機的爆發(fā)。

??一位接近億達(dá)中國的人士稱:“控股股東中民投的‘暴雷’對億達(dá)中國的影響深遠(yuǎn),使得這家企業(yè)的境外融資受到很大阻礙,到今天這種局面仍未見到扭轉(zhuǎn)的跡象?!?/p>

??違約事件接連發(fā)生

??億達(dá)中國的債務(wù)危機持續(xù)三年有余。

??早在2020年4月23日,億達(dá)中國原本需要當(dāng)月20日償付的5285.4萬美元的優(yōu)先票據(jù)本金額由于至當(dāng)日未支付已經(jīng)構(gòu)成違約事件。同時,違約事件也觸發(fā)億達(dá)中國近百億貸款存在要求即時償還的可能。按照億達(dá)中國的估算,未償付的5285.4萬美元將于2020年4月24日前付款。

??同年5月,億達(dá)中國將大連軟件園騰飛園區(qū)50%股權(quán)以5.01億元的代價轉(zhuǎn)讓給凱德集團(tuán)。

??此后,億達(dá)中國數(shù)次出售旗下資產(chǎn)。2021年6月1日,億達(dá)中國還曾以12.73億元出售旗下全資附屬公司億達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司,買方為龍湖集團(tuán)旗下龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司。

??2022年9月6日,億達(dá)中國公告,公司全資附屬公司大連億達(dá)管理咨詢有限公司,擬8456.95萬元向長沙振望投資發(fā)展有限公司出售長沙億達(dá)智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展有限公司70%股權(quán)。

??8天后,該交易即完成,億達(dá)中國此后不再擁有長沙億達(dá)智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的任何權(quán)益。出售事項將錄得虧損約5710萬元,所得款項凈額將用作償還集團(tuán)債務(wù)。

??然而,數(shù)次出讓資產(chǎn)仍未解決億達(dá)中國的債務(wù)難題。2023年1月3日,億達(dá)中國公告稱,一筆金額為345萬美元,須于2022年12月31日按比例支付于所有未償還優(yōu)先票據(jù)的持有人。億達(dá)中國無法于付款日期,支付該筆款項。

??截至2022年末,億達(dá)中國一年內(nèi)到期的短期負(fù)債120.51億元,同比增加10.86%;擁有現(xiàn)金及等價物1.28億元,較去年同期減少71.1%;受限金額2.31億元,同比減少30.21%。賬面現(xiàn)金完全無法覆蓋即期債務(wù)。

??截至2022年末,億達(dá)中國錄得營收為45.33億元,同比下跌16.0%;毛利為人民幣10.60億元,同比減少35.1%;毛利率由去年的30.3%降至年內(nèi)的23.4%;凈利潤虧損7.36億元,同比下滑431.53%;歸母凈利潤虧損7.37億元,同比大跌2641.38%。

??截至2022年末,億達(dá)中國實現(xiàn)合約銷售金額19.52億元,大幅下滑55.7%;合約銷售面積17.59萬平方米,同比下跌54.3%;合約銷售均價為每平方米11095元,則與上年基本持平。

??億達(dá)中國的業(yè)績下滑,除了受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,也有其所處賽道“內(nèi)卷”的關(guān)系。一位從事園區(qū)招商運營多年的人士稱,最近幾年各地政府部門都有不低的招商指標(biāo),但成長性高,科技屬性強的企業(yè)畢竟是少數(shù),大家都搶著要,行業(yè)內(nèi)整體而言陷入一種“內(nèi)卷”的狀態(tài)。另一方面,企業(yè)方面也打著自己的“算盤”,在一個園區(qū)內(nèi)度過免租等“紅利期”后,在別的招商政策吸引下入駐其他園區(qū),這對園區(qū)運營方來說著實是一種傷害。

??控股股東引起連鎖反應(yīng)

??公開信息顯示,起家于大連的億達(dá)中國自1998年開始在全國已開發(fā)或運營了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新核心區(qū)商務(wù)園、武漢軟件新城、蘇州高新軟件園等多個知名的軟件園和科技園項目。

??在上個世紀(jì)九十年代以及本世紀(jì)初,大連億達(dá)房地產(chǎn)公司連續(xù)多年在大連當(dāng)?shù)氐匿N售額排行在第一位,而大連萬達(dá)集團(tuán),只能屈居第二。在發(fā)源地大連,很長時間里,億達(dá)和萬達(dá)并稱為大連“地產(chǎn)雙達(dá)”。

??或因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營模式對資金消耗大、回款周期長等因素,億達(dá)中國在2014年赴港上市后便開始試圖通過向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型來復(fù)制軟件園模式,由園區(qū)開發(fā)商轉(zhuǎn)向運營投資商。

??一位和億達(dá)中國有過業(yè)務(wù)往來的人士表示,作為從地方走向全國的園區(qū)運營商,億達(dá)中國早年間在市場上表現(xiàn)的很活躍,但近年來隨著其體量的漸漸縮小,受到的關(guān)注度也逐漸減少。

??2016年是億達(dá)中國發(fā)展的轉(zhuǎn)折點,當(dāng)年,大型投資公司中民投通過嘉佑國際以30.14億港元收購億達(dá)中國53%的股份,之后通過2017年的兩次增持,最終成為億達(dá)中國的控股股東。

??在最初雙方達(dá)成合作時,億達(dá)中國方面曾表示,依托中民投強大的資本實力,公司可加快全國產(chǎn)業(yè)布局的速度,力爭未來3~5年向千億資產(chǎn)量級邁進(jìn)。

??但到了2019年4月,中民投旗下“18民生投資SCP004”發(fā)生違約,后被實施資產(chǎn)凍結(jié),這導(dǎo)致億達(dá)中國未償還本金總額42.77億元貸款觸發(fā)提前贖回條款。甚至在中民投實施自救所拋出的資產(chǎn)處置計劃中,也包含其所持有的億達(dá)中國股份,但相關(guān)出售事項未果。此后,億達(dá)中國也接連被曝出債務(wù)逾期未能償還時間。

??截至2022年中期,中民投仍持有億達(dá)中國約15.81億股股份,占公司已發(fā)行股本的61.2%。

??2023年1~4月,億達(dá)中國實現(xiàn)合約銷售金額約為4.95億元,同比下降23.8%,權(quán)益合約銷售金額約為4.75億元。

??上述接近億達(dá)中國的人士稱,億達(dá)中國的收入依靠園區(qū)租金和增值服務(wù),這方面與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的邏輯不同。盡管投資回報周期長,不依賴房地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)的收入,但億達(dá)中國產(chǎn)業(yè)拿地成本低是其得以持續(xù)運營的一大優(yōu)勢。

??頭頂巨大償債壓力,億達(dá)中國能否將優(yōu)勢一直保持,還有待進(jìn)一步觀察。

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