中國奧園公布428億元境外債重組方案 神秘人物當(dāng)了郭梓文顧問

公司曾冬梅 2023-07-04 09:21:43 來源:中房報

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??短短兩天時間,中國奧園集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“中國奧園”,03883.HK)接連發(fā)布了5份重要公告。

??7月3日一早,該公司就在港交所掛出了補(bǔ)發(fā)的三份業(yè)績報告以及一則復(fù)牌進(jìn)展消息,前一日則披露了境外債務(wù)的整體重組方案。

??截至2022年底,中國奧園共有約428億元(約59億美元)的境外計(jì)息負(fù)債,該公司計(jì)劃發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換,包括4只共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具,以及14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。高達(dá)36億美元的計(jì)息負(fù)債將轉(zhuǎn)為“權(quán)益”入賬。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,出險1年多來,中國奧園董事會主席郭梓文頻繁到香港與債權(quán)人磋商,曾供職中國奧園、因成功重組粵海集團(tuán)而聲名鵲起的武捷思也以私人顧問的身份施以援手,對推進(jìn)該公司的債務(wù)重組發(fā)揮了重要作用。

??郭梓文在中國奧園2022年的業(yè)績報告中表示,公司正按照聯(lián)交所復(fù)牌指引有序推進(jìn)復(fù)牌工作,各項(xiàng)工作進(jìn)展順利?!靶南蚬饷鳎磥砜善??!?/p>

??36億美元負(fù)債轉(zhuǎn)“權(quán)益”

??公告顯示,6月30日,中國奧園與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人(占未償還本金總額的約33%)組成的債權(quán)人小組,就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議。

??根據(jù)重組方案,中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換,包括4只共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具,14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券,及16億美元永續(xù)債。

??其中,中國奧園的子公司擬發(fā)行3只共計(jì)18億美元的新債務(wù)工具,到期日自2026年9月至2031年9月,票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%至8.8%。中國奧園擬發(fā)行5億美元新債務(wù)工具,到期日為2031年9月,票據(jù)實(shí)物支付利率將為每年5.5%。

??此外,中國奧園計(jì)劃新發(fā)行10億股普通股,連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人持有的4億股普通股, 將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人。該公司還打算新發(fā)行1.43億美元的無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券,將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為普通股份。16億美元永續(xù)債的現(xiàn)金分配率則是自2031年9月起每年1%起。

??強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園的“權(quán)益”入賬,連同方案中的債轉(zhuǎn)股,若重組方案完成,中國奧園的凈資產(chǎn)將增加至少36億美元,資產(chǎn)負(fù)債率顯著改善。

??7月3日,中國奧園的一位管理層對中國房地產(chǎn)報記者表示,重組方案成功實(shí)施后,郭梓文仍為公司的第一大股東及實(shí)控人,這是主要債權(quán)人的底線要求。

??按照中國奧園的估算,未來十年左右,該公司的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期可產(chǎn)生累計(jì)無杠桿自由現(xiàn)金流總額約643億元?,F(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目于未來十年左右償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金凈額預(yù)計(jì)約185億元。于未來十年或更長時間內(nèi),該公司考慮根據(jù)市場情況和資產(chǎn)運(yùn)營情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn),出售所得款項(xiàng)凈額(扣除抵押債務(wù)還款后)預(yù)計(jì)約為80億元至138億元。其中,加拿大兩個項(xiàng)目的資產(chǎn)凈值約15.9億元,已委托世邦魏理仕出售。

??武捷思以顧問身份加盟

??除了境外債務(wù),中國奧園的境內(nèi)債重組也有較為樂觀的進(jìn)展。截至7月3日,該公司已經(jīng)與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排,完成本金逾327億元的現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期,其他境內(nèi)融資安排展期工作也已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

??在中國奧園的債務(wù)重組過程中,有一位關(guān)鍵人物值得關(guān)注?!拔浣菟荚?021年底就成為了郭梓文的私人顧問,給奧園的債務(wù)重組團(tuán)隊(duì)提供了不少專業(yè)意見和建議。他對老東家有感情,郭老板也特別信任、尊重他?!蹦硺I(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??今年已72歲的武捷思有著“資本舞者”的稱號,曾用3年時間令負(fù)債35.85億美元的粵海集團(tuán)扭虧為盈。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對武捷思并不陌生,2005年,他受合生創(chuàng)展掌門人朱孟依邀請擔(dān)任該公司行政總裁,任職期間成功引入淡馬錫、老虎基金兩大投資機(jī)構(gòu),為合生創(chuàng)展帶來10億港元戰(zhàn)略投資。2008年,他轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國奧園,擔(dān)任執(zhí)行董事兼董事局副主席,負(fù)責(zé)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)與業(yè)務(wù)并購,2013年辭任。2015年初,他又以融創(chuàng)中國團(tuán)隊(duì)的首席收購、兼并、債務(wù)重組官身份亮相,主導(dǎo)融創(chuàng)中國對佳兆業(yè)的收購。

??根據(jù)公開資料,武捷思目前依然活躍在金融圈,現(xiàn)為深圳市富海銀濤資產(chǎn)管理股份有限公司董事長,中信銀行(國際)有限公司、中國工商銀行(亞洲)有限公司的獨(dú)立非執(zhí)行董事,以及銀基集團(tuán)控股有限公司的非執(zhí)行董事。其多年累積的債務(wù)重組經(jīng)驗(yàn)及人脈,顯然有助于中國奧園處理與各金融機(jī)構(gòu)錯綜復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。

??債務(wù)重組以及業(yè)績報告刊發(fā),都是中國奧園為了沖刺復(fù)牌而做的準(zhǔn)備。從業(yè)績表現(xiàn)來看,2022年,雖然該公司的營業(yè)收入仍延續(xù)下行趨勢,同比下降62.6%至187.11億元,但公司擁有人應(yīng)占虧損收窄至78.43億元,較2021年的約330.75億元虧損有所改善。2022年,中國奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約202.2億元,今年前6月的銷售額為74.8億元。

??中國奧園沒有在公告中披露具體的復(fù)牌時間,但其內(nèi)部認(rèn)為9月30日前復(fù)牌并無太大問題。

??至于未來發(fā)展策略,該公司表示將繼續(xù)確保項(xiàng)目竣工交付,同時整合資源盤活項(xiàng)目的建設(shè)和銷售,降低營運(yùn)開支,全力設(shè)法改善流動性,化解風(fēng)險,逐步恢復(fù)正常經(jīng)營,朝著“低負(fù)債”“小而美”的定位發(fā)展。

奧園集團(tuán)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91440101707660360J    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:611000(萬元)

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廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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