公司苗野 2023-07-12 10:58:04 來源:中房報(bào)
??項(xiàng)目出彩、銷售出彩、合作出彩——2015年,戚金興說。那一年11月,濱江集團(tuán)銷售額突破200億元,戚金興決定讓濱江全體員工赴毛里求斯度假。他說,我是一個(gè)懂得分享的老板,老板懂得分享,員工的幸福感也會提高。
??8年之后的2023年上半年,濱江集團(tuán)銷售額超越900億元,達(dá)到925.8億元,進(jìn)入行業(yè)前十。
??在一些行業(yè)巨頭紛紛停止腳步甚至跌落的時(shí)刻,濱江走出了一條上升曲線,這并非偶然。在前不久的股東會上,濱江集團(tuán)董事長戚金興規(guī)劃了公司的未來規(guī)模,“要做到占全國商品房銷售額的1%,行業(yè)排名躋身20位以內(nèi),爭取沖進(jìn)15位以內(nèi)”。
??從全口徑銷售額來看,濱江登上了十強(qiáng)排位,權(quán)益銷售額的排名也在第14位,算是完成了階段性小目標(biāo)。
??與2023年上半年銷售額一同亮眼的,還有其他一連串?dāng)?shù)據(jù):現(xiàn)金回籠478.66億元、斬獲土地23宗、新增貨值超750億元、交付項(xiàng)目18個(gè)……在行業(yè)低位震蕩的這兩年,一家公司能創(chuàng)造出幾個(gè)“歷史新高”,以當(dāng)下的市場行情來看,很不容易。
??“市場這么難了,為什么濱江還能活得這么好?”“全國拿地王,為何是民企濱江?”
??這是許多同行的疑問。
??“不是我們猛,是人家往后退的速度比我們快?!逼萁鹋d的答案并不深澳,“心地清凈方為道 ,退步原來是向前”,戚金興是懂道之人。他也提出公司既要穩(wěn)健,也要要集中優(yōu)勢兵力,在最好的戰(zhàn)場打仗。
??“剛?cè)岵?jì)”
??盡管一直固守杭州,但外界對濱江的認(rèn)知已經(jīng)從“畫地為牢”轉(zhuǎn)變成“激進(jìn)果敢”,這主要源于其在土地市場上的表現(xiàn)。
??2023年上半年,濱江在土地投資方面,共斬獲23宗土地,其中20宗位于杭州,另3宗分別在南京、寧波和金華;總投資金額396億元,權(quán)益金額180億元,新增貨值超750億元,總土地儲備達(dá)2820億元。
??去年這個(gè)數(shù)據(jù)是,濱江全年共拿地41宗,其中38宗地塊都在杭州。
??對于重倉杭州,戚金興在6月份的股東會上表示:“杭州新增人口全國 第一,是全國最好的市場,其次才是上海,綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢?!彼J(rèn)為,亞運(yùn)會后的杭州樓市仍然會保持穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。2022年濱江在杭州拿地的住宅利潤率在8%左右,今年前4個(gè)月拿地的凈利潤率總體也在8個(gè)點(diǎn)左右。
??從2023年上半年來看,濱江集團(tuán)主要通過招拍掛、合作開發(fā)和收并購等方式補(bǔ)充糧倉。
??7月5日,湖州24.2億元成交3宗宅地,濱江集團(tuán)18.3億元包攬西湖漾兩宗地塊。6月30日,2023年度杭州第七場土地拍賣結(jié)束,濱江集團(tuán)搖中城東新城單元JG0905-47地塊。
??“驚人!在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇大洗牌之際還能拿且敢拿這么多地的民營房企可能只有濱江了。”華東某房企高管表示,以前業(yè)界普遍認(rèn)為戚金興“不要舍近取遠(yuǎn)”的經(jīng)營思想是不舍得走出舒適圈,現(xiàn)在來看固守杭州是濱江在行業(yè)動蕩期能夠活下去的主要戰(zhàn)略。與其他房企開始向高能級城市換步相比,濱江已經(jīng)在杭州建立了自己的主戰(zhàn)場。
??拿地之外,濱江也在加大收并購與合作力度。自6月中旬以來就通過并購“三連擊”新增5宗地塊權(quán)益,總耗資超32億元。
??6月27日,濱江以4.73億元受讓南京軒宇置業(yè)持有南京軒居35%股權(quán)及4.72億元債權(quán),南京軒居是“NO.新區(qū)2022G13”地塊的開發(fā)建設(shè)主體,濱江將獲得該地塊35%的權(quán)益。
??6月20日,濱江以23.25億元受讓杭州地鐵持有北鴻置業(yè)100%股權(quán)及對應(yīng)債權(quán),拿下杭州“臨平政儲出【2021】2號”、“臨平政儲出【2021】3號”及“杭政儲出【2022】18號”三宗地塊51%權(quán)益。
??除牽手杭州地鐵外,6月15日,濱江集團(tuán)與建杭置業(yè)簽訂合作協(xié)議,共同開發(fā)寧波海曙區(qū) HS16-02-32a 地塊,濱江以4.5億元通過增資擴(kuò)股的方式,獲得該地塊一半權(quán)益。
??濱江認(rèn)為,通過并購方式獲取項(xiàng)目,能進(jìn)一步增加土地儲備,有利于增強(qiáng)公司可持續(xù)發(fā)展能力,將與杭州地鐵、南京軒宇置業(yè)和建杭置業(yè)根據(jù)共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的原則開展項(xiàng)目合作。
??中泰證券發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為,濱江集團(tuán)憑借聚焦區(qū)域帶來的成本優(yōu)勢,以及深耕浙江帶來的品牌壁壘,不斷在核心城市提升市場份額,形成良性的規(guī)模增長。不過,未來仍要警惕新房價(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期以及融資環(huán)境惡化超預(yù)期。
??當(dāng)大部分地產(chǎn)巨頭們深陷暴雷、退市危機(jī)甚至爬進(jìn)ICU之時(shí),濱江選擇了在行業(yè)下行周期逆勢補(bǔ)倉,同行所認(rèn)為的“兇猛”就是由此而來。很少有人在發(fā)達(dá)之后,蔑視知識,忘掉敬畏之心,其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè),很多時(shí)候企業(yè)家們的方向都正確,但是耍的卻是花拳繡腿,姿勢又不對,一手好牌最終打成敗局。對于這種危險(xiǎn)局,戚金興是警惕的。他說過:池塘里的水干了,有能力的企業(yè)才能長久生存下去。他堅(jiān)信機(jī)會是動態(tài)的,必須像長征一樣“永遠(yuǎn)在路上”,既要對過程保持敬畏,也要對結(jié)果充滿信心,市場震蕩時(shí)躬耕蟄伏,但機(jī)會來了必須全力出擊。
??這種辯證法直接反映在了拿地上,濱江除穩(wěn)坐上2023年上半年杭州拿地榜首之外,超750億元的新增貨值也僅次于華潤置地和萬科。
??新“三大戰(zhàn)役”
??商場如戰(zhàn)場,勇謀須兼?zhèn)洹F萁鹋d對土地的打法是:只能在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的區(qū)域內(nèi)拿地,不能增加區(qū)域。地銷比要控制在0.5以內(nèi),今年權(quán)益拿地控制在300億元以內(nèi)。
??對此,有投資者提出疑問:300億元的投資額是否傾向保守?濱江的回應(yīng)是:“按年初計(jì)劃拿地,繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段新增土地儲備。”
??2023年,濱江的投資是按照2022年回款的50%計(jì)算。以最新公布的數(shù)據(jù)來看,2023年上半年濱江權(quán)益拿地金額與現(xiàn)金回款比例約為37.6%。若下半年回款進(jìn)度與上半年一致,全年投資額控制在300億元以內(nèi),拿地力度相對去年將有所收縮。若拿地回款比控制在50%左右甚至超出這一比例,下半年拓儲節(jié)奏有望加快。
??一位接近濱江集團(tuán)的相關(guān)人士表示,戚金興的壓力不大,濱江的大部分地都是合作的,主要通過合作開發(fā)的模式控制資金投入,且能夠保證市場份額,但壓縮了利潤空間。
??公開數(shù)據(jù)顯示,在2022年新增土地中,濱江的權(quán)益占比只有51%,金額約374.1億元,大概是全年現(xiàn)金流的54%。
??另據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年濱江集團(tuán)在杭州第一批集中供地中拿下的土地,有3宗為合作拿地,有8宗在拿地后引入了新的合作房企。在第二輪拍地中斬獲的12宗地塊,有2宗是合作拿地,另有8宗地塊在后期引入了合作方。
??“合作確實(shí)是濱江的打法,項(xiàng)目從拿地到清盤大概是6~8個(gè)月,所以濱江在今年上半年的高調(diào)拿地,也是在為后續(xù)儲備土地。”前述華東某房企高管提到,濱江深耕的好處在于管理半徑小,成本更低,同時(shí)對杭州當(dāng)?shù)氐臓I商環(huán)境、政府關(guān)系都比較熟悉,很容易做到杭州市占率居首。
??按照戚金興的想法:“遇到不可知不可控的事情,只有提高自己的駕馭能力,才是解決一切問題的辦法?!比ツ甑?,他提出要學(xué)習(xí)阿拉斯加的棕熊?!霸诙斓絹碇?,等待洄流的魚,讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些,萬一有不確定的長期低溫,起碼日子比人家好過?!逼萁鹋d說。
??今年,面對依舊不明朗的市場行情,他要求濱江繼續(xù)保持企業(yè)“1+3”核心競爭力,繼續(xù)聚焦杭州、深耕浙江,在不確定的行情中盡可能擴(kuò)大確定優(yōu)勢。另一方面,為了后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展,他提出了濱江的“新三大戰(zhàn)役”,希望清理滯銷項(xiàng)目,包括商鋪車庫、大平層、偏遠(yuǎn)地區(qū)的滯銷產(chǎn)品。根據(jù)測算,“新三大戰(zhàn)役”對應(yīng)的總貨值約234億元,計(jì)劃三年左右時(shí)間基本去化。
??戚金興在股東會上稱,目前已去化54億元,今年?duì)幦⊥瓿梢话耄瑑赡耆セ?0%。靠“新三大戰(zhàn)役”加快現(xiàn)金回流,降低負(fù)債。
??2023年的濱江集團(tuán)要成為一只“浮標(biāo)”,不再追求具體規(guī)模的同時(shí),戚金興也收緊了投融資指標(biāo):拿地權(quán)益金額控制在300億元內(nèi),權(quán)益有息負(fù)債控制在470億元內(nèi),融資貸款利率下降至4.5%以內(nèi)。
??“未來5~10年是濱江最好的時(shí)候,池塘里的水干了,有能力的企業(yè)才能長久生存下去?!逼萁鹋d說。
??這跟中國歷代大成者所信奉的“好謀而成、分段治事、不疾而速、無為而治”十分接近。
杭州濱江集團(tuán)天目山開發(fā)建設(shè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91330185MA27Y7TX6X 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:54000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 3 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 2
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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