公司苗野 2023-08-09 10:11:18 來源:中房報(bào)
??歷時(shí)一年多,禹洲集團(tuán)終于拋出了一份初步債務(wù)重組方案。
??8月6日晚間,禹洲集團(tuán)發(fā)布有關(guān)債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展的更新資料,擬向68億美元債務(wù)持有人提供3種轉(zhuǎn)換新票據(jù)的選擇,包括將現(xiàn)有債券轉(zhuǎn)換為短期、中期的美元債或者公司新發(fā)行的普通股。
??值得一提的是,該份境外債務(wù)重組方案主要是禹洲集團(tuán)與優(yōu)先票據(jù)本金約29%的持有人組成的債權(quán)人小組進(jìn)行溝通協(xié)商得出,目前禹洲與債權(quán)人小組之間尚未訂立最終協(xié)議,且與債權(quán)人小組仍存在分歧。
??對(duì)于禹洲的這份境外債務(wù)重組方案,資本市場(chǎng)并未給予正面反饋。截至8月8日收盤,公司股價(jià)報(bào)收0.216港元,下跌4.85%,禹洲集團(tuán)已連跌6個(gè)交易日。當(dāng)前公司總市值約14.13億港元。
??“債務(wù)重組計(jì)劃不僅要拿到債權(quán)人的高支持率,而且具體償債方案還要看實(shí)操階段是否能行之有效,并不是靠一紙‘空想’去拖延?!蹦撤科髢?nèi)部人士表示,在償債態(tài)度和誠(chéng)意方面禹洲還有努力空間,能否成功化債還充滿未知。
??禹洲集團(tuán)認(rèn)為,境外債務(wù)重組若得以成功落實(shí),將使資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模達(dá)致合理水平,并使其資本結(jié)構(gòu)恢復(fù)到穩(wěn)健、可持續(xù)水平,從而使得公司業(yè)務(wù)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)并自此蓬勃發(fā)展。
??債權(quán)人的三個(gè)選擇
??在禹洲集團(tuán)的這份境外債務(wù)重組方案中,其將債權(quán)人分為兩種類型,包括持有優(yōu)先票據(jù)的計(jì)劃債權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱“第一類債權(quán)人”)和持有高級(jí)永續(xù)證券或有擔(dān)保票據(jù)的計(jì)劃債權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱“第二類債權(quán)人”)。
??禹洲給債權(quán)人提供了三種選擇,債權(quán)人可以根據(jù)其偏好,三選一。
??選項(xiàng)一為短期票據(jù),將較其他新票據(jù)優(yōu)先獲償。禹洲集團(tuán)將新發(fā)行最高3.8億美元、年利率6%、期限3年的優(yōu)先短期票據(jù),每半年末支付利息,轉(zhuǎn)換比率為10美元本金轉(zhuǎn)換為3美元新票據(jù)(第一類債權(quán)人),或10美元本金轉(zhuǎn)換為0.92美元票據(jù)(第二類債權(quán)人)。
??選項(xiàng)二為中期票據(jù)+長(zhǎng)期票據(jù)+新股。包括發(fā)行4只4年~7年、總額19.03億美元、利率4%~5.5%的不同中期票據(jù);公司新發(fā)行轉(zhuǎn)換價(jià)格為3.78港元的普通股和長(zhǎng)期票據(jù)。中期票據(jù)償息方式包括現(xiàn)金或?qū)嵨镄问?,轉(zhuǎn)換比率為10美元本金轉(zhuǎn)換7美元新中期票據(jù)及2美元新股(第一類債權(quán)人),10美元本金轉(zhuǎn)換為2.15美元新中期票據(jù)及7.85美元新股(第二類債權(quán)人)。
??選項(xiàng)三為長(zhǎng)期票據(jù)。計(jì)劃債權(quán)人將獲得零息長(zhǎng)期票據(jù),期限為重組生效日后10年,轉(zhuǎn)換比率為1美元本金轉(zhuǎn)換為1美元長(zhǎng)期票據(jù)。所有應(yīng)計(jì)及未支付利息將獲豁免權(quán),但不會(huì)扣減現(xiàn)有票據(jù)項(xiàng)下,將兌換為長(zhǎng)期票據(jù)的未償還本金額。
??值得注意的是,如計(jì)劃債權(quán)人未有效提交相關(guān)文件以表明其對(duì)新票據(jù)選項(xiàng)的偏好,選項(xiàng)三將成為計(jì)劃債權(quán)人的默認(rèn)選項(xiàng)。
??另就短期票據(jù)及中期票據(jù)持有人而言,禹洲集團(tuán)將以增信措施一攬子計(jì)劃為增信,其中對(duì)16家外商獨(dú)資企業(yè)項(xiàng)目公司的股份作出的一級(jí)質(zhì)押及二級(jí)質(zhì)押,預(yù)計(jì)將產(chǎn)生3億~3.6億美元不等的杠桿自由現(xiàn)金流。短期票據(jù)還將進(jìn)一步以重組后公司控股股東持有的公司10%股權(quán)的股份質(zhì)押作為額外增信。
??同時(shí),禹洲集團(tuán)還對(duì)短期票據(jù)及中期票據(jù)持有人設(shè)置了現(xiàn)金清償機(jī)制,包括出售33項(xiàng)投資物業(yè)所得款項(xiàng)凈額的70%,以及公司附屬公司持有的5家外商獨(dú)資企業(yè)項(xiàng)目公司股東的分派及或變現(xiàn)所得金額的70%。預(yù)計(jì)將產(chǎn)生19億美元的杠桿自由現(xiàn)金流。
??但這份方案遭到了債權(quán)人小組的反提案。
??在反提案中,債權(quán)人要求自2022年5月禹洲集團(tuán)違約以來優(yōu)先票據(jù)的所有應(yīng)計(jì)及未付利息應(yīng)于重組中與優(yōu)先票據(jù)的未償還本金以相同方式處理;就短期票據(jù)而言,減少計(jì)劃債權(quán)人選擇轉(zhuǎn)換為該司短期票據(jù)的現(xiàn)有票據(jù)本金的減記,并由該司支付若干預(yù)先協(xié)議的第1天攤銷款項(xiàng);增加整體應(yīng)付票息(連同實(shí)物支付利息)及緊隨重組生效日期后開始的每半年攤銷;增加指定外商獨(dú)資實(shí)體項(xiàng)目公司的分派、變現(xiàn)中用于現(xiàn)金清償?shù)陌俜直?,其所得款?xiàng)將用于按面值加上應(yīng)計(jì)利息贖回短期票據(jù)。
??就中期票據(jù)而言,降低中期票據(jù)的債轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)換價(jià)格估值,使得中期票據(jù)的持有人獲得重組后該司經(jīng)擴(kuò)大股本的大部分;增加前兩只中期票據(jù)的規(guī)模并減少第三只中期票據(jù)的規(guī)模;增加每只中期票據(jù)的票息。
??禹洲集團(tuán)表示,將繼續(xù)與債權(quán)人小組溝通,以解決上述待解決事宜,在實(shí)際可行的情況下盡快落實(shí)重組方案的條款。
??“至少需要75%以上的債權(quán)人同意才可執(zhí)行。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,影響重組方案獲得通過的主要因素是公司當(dāng)前的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與行業(yè)形勢(shì),以及債權(quán)人對(duì)此形成的認(rèn)知判斷、訴求調(diào)整等。禹洲債務(wù)重組大概率還需要經(jīng)過多輪溝通與博弈之后才能達(dá)成各方都能滿意的方案。
??化債難
??去年3月7日,禹洲集團(tuán)有一筆于2023年到期、票面利息為8.5%的美元債券,在寬限期過后仍未能如期支付2125萬美元利息,自此開啟債務(wù)違約之路。
??在公告中,禹洲集團(tuán)坦承了自身債務(wù)情況。
??截至2022年12月末,禹洲集團(tuán)有關(guān)境外債務(wù)的計(jì)息負(fù)債總額(不包括應(yīng)計(jì)利息)約為68億美元,其中未償還的優(yōu)先票據(jù)本金額約55億美元,高級(jí)永續(xù)證券未償還本金約3億美元,票據(jù)(由本公司擔(dān)保)未償還本金約7億美元,以及其他有質(zhì)押無抵押銀行債務(wù)約3億美元。
??境內(nèi)債務(wù)方面,禹洲集團(tuán)未償還本金的計(jì)息負(fù)債總額約人民幣123.1億元,其中包括銀行及其他借款約74.6億元、公司債券48.5億元。截至2022年末,該司境內(nèi)債務(wù)占其總債務(wù)約20%,目前沒有違約。
??中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為,禹洲債務(wù)重組方案中披露的未來可用于償還債務(wù)的累計(jì)現(xiàn)金流約為38億~46億美元,不能完全覆蓋債務(wù)規(guī)模,這意味其境外債務(wù)償還存在一定缺口。債務(wù)重組只是將償債時(shí)間延后,實(shí)質(zhì)債務(wù)并未減少,所以禹洲需要在約定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)足夠的流動(dòng)性,接下來在銷售、出售資產(chǎn)等現(xiàn)金流回款上較為迫切。
??其實(shí)在境外債違約之前,禹洲就曾采取多種途徑緩解公司的債務(wù)壓力。
??和大多數(shù)出險(xiǎn)房企一樣,禹洲首選的是債務(wù)展期。去年1月,禹洲分別對(duì)一筆2022年到期、利率6%的優(yōu)先票據(jù)及一筆2022年到期、利率8.625%的優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行了交換要約,兩筆票據(jù)未償還本金額約5.82億美元。高比例通過美元債展期協(xié)議的同時(shí),禹洲另外12只票據(jù)交換的征求也全部獲得通過,涉及未償還本金合計(jì)約49.15億美元,到期時(shí)間為2022年至2027年。
??此外,禹洲也做了部分資產(chǎn)處置。2021年12月,禹洲將深圳總部大樓質(zhì)押,獲得一家中資股份商業(yè)銀行提供的約11億元貸款。
??去年2月,禹洲以3.05億港元的價(jià)格,將持有的健采有限公司85.64%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給泰捷有限公司。一個(gè)月后,禹洲向華潤(rùn)萬象生活出售禹洲物業(yè)的全部已發(fā)行股本,成交價(jià)約10.58億元。出售完成后,禹洲在2022年內(nèi)獲得收益約6.93億元。
??“禹洲處理資產(chǎn)也是讓債權(quán)人看到希望,不是誠(chéng)意不夠,是確實(shí)缺資金?!蹦吵鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示,償債方案的實(shí)操性仍是破題關(guān)鍵,但民營(yíng)房企融資端和銷售端的雙重困境并未好轉(zhuǎn),要保交付、要維持正常經(jīng)營(yíng),還要支付境內(nèi)債務(wù)利息,現(xiàn)金流不堪一擊。禹洲也是群體性危機(jī)中的一員,還能有多大自救能力呢?
??在本次公告中,禹洲對(duì)未來10年的現(xiàn)金流情況進(jìn)行了預(yù)測(cè):于2023年~2032年期間,現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的累計(jì)無杠桿現(xiàn)金流總額預(yù)計(jì)為人民幣400億~500億元,物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及償還境內(nèi)債務(wù)所產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金凈額約為人民幣150億~200億元。
??此外,禹洲還持有41處投資物業(yè),主要包括購(gòu)物中心和寫字樓。其計(jì)劃于2023年~2027年逐步出售部分投資物業(yè),預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約人民幣110億元~170億元。
??在5月召開的2023年股東周年大會(huì)上,禹洲集團(tuán)董事會(huì)主席郭英蘭表示:“在行業(yè)面臨震蕩發(fā)展期,禹洲人于艱難環(huán)境中決不放棄、絕不躺平的決心,必定會(huì)使我們?cè)谧兙种杏瓉硇碌纳婧桶l(fā)展機(jī)遇,破局而出?!碑?dāng)下來看,禹洲的化債之路或?qū)⑹堑雷枨议L(zhǎng),博弈已經(jīng)開始。
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土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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