??終于，連續(xù)6年奪得行業(yè)銷冠的龍頭民營房企也撐不住了。

??8月10日晚，碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”，02007.HK)發(fā)布了上半年的盈警，透露預(yù)計(jì)將錄得450億元至550億元的凈虧損。隨之披露的還有一則內(nèi)幕消息，該公司表示遇到了自成立以來最大的困難，雖然公司上下已全力以赴自救，但受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)壓力。

??此前，碧桂園是監(jiān)管層認(rèn)定的示范房企，也是少數(shù)未躺平、堅(jiān)持債務(wù)剛兌的民營房企之一。據(jù)碧桂園內(nèi)部人士透露，本輪調(diào)控以來，雖然國家數(shù)次表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，但在實(shí)操過程中，民營房企的借新還舊通道并未打開，該公司的融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，債務(wù)兌付基本依賴經(jīng)營性現(xiàn)金流的支撐。而近幾個(gè)月萎靡的行業(yè)銷售又進(jìn)一步增加了其現(xiàn)金流管理難度?！斑^去兩年也是很艱難才堅(jiān)持下來的，沒想到今年的市場更差。”

??接下來，碧桂園表示將全力自救，包括考慮采取各種債務(wù)管理措施。業(yè)內(nèi)猜測，目前房企主流的債務(wù)管理方式便是全面重整，不排除碧桂園也會(huì)考慮這個(gè)方案。

??短期流動(dòng)性壓力顯現(xiàn)

??關(guān)于流動(dòng)性壓力，碧桂園此前已經(jīng)釋放過一些信息。7月的最后一天，該公司發(fā)布公告表示預(yù)計(jì)上半年經(jīng)營將錄得凈虧損，并提到面對當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的不可預(yù)測性，在堅(jiān)決履行保交付、保民生職責(zé)的前提下，為了確?，F(xiàn)金流安全，公司將積極考慮采取各種對策，包括但不限于壓降各項(xiàng)經(jīng)營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務(wù)償還安排等，同時(shí)積極尋求政府及各方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和支持。

??雖然“積極尋求政府及各方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和支持”的表態(tài)不同尋常，但當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)并未過多解讀。直到8月7日，碧桂園提前兌付了8月10日到期的一筆公司債的10萬元未回售本息，卻未支付兩筆美元債的利息。即便仍有30天的付息寬限期，但該公司此前從未出現(xiàn)過利息兌付須進(jìn)入寬限期的情況。第二天，碧桂園對外回應(yīng)稱，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力。“公司高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，目前仍在積極優(yōu)化資金安排?！?/p>

??山雨欲來風(fēng)滿樓，關(guān)于佛山市自然資源局催促碧桂園繳納13.7億元土地出讓金的消息也不脛而走，該公司表示未收到政府相關(guān)文件，但已第一時(shí)間溝通各級(jí)部門推動(dòng)解決，積極按協(xié)議履約。

??直至8月10日，外界的種種揣測最終在碧桂園的公告中得到了部分印證。

??碧桂園表示，此次出現(xiàn)流動(dòng)性問題，既有行業(yè)銷售下滑、公開市場融資困難的客觀原因，也有管理層對市場變化預(yù)判不足的主觀因素?！敖逃?xùn)是深刻的，代價(jià)是慘重的?！?/p>

??但該公司也強(qiáng)調(diào)，在行業(yè)整體極端困難的局面下，為了保交付、保剛兌，已經(jīng)竭盡全力。據(jù)了解，碧桂園采取了多項(xiàng)措施開源節(jié)流，包括加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、精簡組織架構(gòu)，高管帶頭降薪等?？毓晒蓶|也花了不少資金下場支持，上市至今已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計(jì)支持該公司約386億港元且從未減持股票，其中包括約66億港元的無息無抵押借款。

??2022年及2023年上半年，碧桂園分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023全年預(yù)計(jì)總交付70萬套房屋。截至目前，該公司的所有到期債務(wù)均是如期兌付的，就在最近的7月至8月，仍完成了“21騰越建筑MTN002”、“21騰越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付，合計(jì)兌付本息規(guī)模58.9億元。

??“從哪里跌倒就從哪里爬起來?！比ψ跃?、努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困局是碧桂園未來的工作重心。具體安排包括，?？顚Ｓ谩?yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，保障全國范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，積極化解階段性流動(dòng)壓力，保障經(jīng)營有序開展、改善經(jīng)營效益，以及成立由董事會(huì)主席楊惠妍任組長的專項(xiàng)工作小組等。

??“融資不暢銷售疲軟 光讓還錢哪家房企都吃不消”

??中誠信國際在一份報(bào)告中表示，長期來看，中國房地產(chǎn)市場仍將處于較為嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境之中，各項(xiàng)政策都將以維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，在此行業(yè)政策背景之下調(diào)控政策、信貸政策及融資環(huán)境的變化均將對房地產(chǎn)企業(yè)資金平衡能力提出更高要求。

??相對央企、國企，民營房企面臨的資金平衡壓力更大。與碧桂園同為示范房企的旭輝集團(tuán)在2022年11月就表示要暫停支付境外債務(wù)的本息，原因是現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期。旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人林中曾在朋友圈中以寥寥數(shù)語點(diǎn)出根本原因：“融資不暢，銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消?！?/p>

??碧桂園也面臨著同樣的處境。從2022年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，該公司的各項(xiàng)指標(biāo)尚算健康。截至2022年底，總資產(chǎn)為1.74萬億元，總負(fù)債1.43萬億元，凈資產(chǎn)約有3100億元，“三道紅線”全部為綠檔，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.4%，凈負(fù)債率40%，現(xiàn)金短債比為1.6倍。有息負(fù)債余額為2713.1億元，同比下降了466.2億元，可動(dòng)用現(xiàn)金約1475.5億元，短債規(guī)模900多億元。

??2022年，碧桂園合計(jì)發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品近百億元，但并不足以覆蓋到期債務(wù)，其融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-586.9億元。而這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，2020年、2021年分別為-541.4億元、-129億元。意味著大量到期的債務(wù)無法借新還舊，只能利用經(jīng)營性現(xiàn)金流來償還。對比2019年底3696億元的有息負(fù)債余額，可以看到2020年至2022年，碧桂園已經(jīng)償付了近1000億元的債務(wù)。

??如果2023年市場形勢好轉(zhuǎn)，碧桂園的經(jīng)營性現(xiàn)金流或許還能應(yīng)付到期債務(wù)，但沒料到3月份后行業(yè)銷售便持續(xù)疲弱?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)顯示，7月份，TOP100房企的單月操盤銷售額創(chuàng)近年新低，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%。前7月，TOP100房企的操盤銷售額同比降低4.7%，累計(jì)業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??7月，碧桂園單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%。前7月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%。銷售資金回籠未達(dá)預(yù)期，各地對預(yù)售監(jiān)管資金的從嚴(yán)管控，又使得其流動(dòng)性進(jìn)一步承壓。

??而融資端亦未有明顯改善，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。

??一葉落而知天下秋，作為行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)之一，碧桂園的流動(dòng)性問題也令尚未出險(xiǎn)的民營房企產(chǎn)生了危機(jī)感?！昂軗?dān)心我們也受影響，就怕接下來購房者更不敢買民營房企的房子了。希望這件事能夠引起政府重視，盡快改善民營房企的生存環(huán)境?！蹦趁駹I房企表示。

??一家上市公司的管理層則認(rèn)為，現(xiàn)在的行業(yè)危局已不存在所有制之分?！耙话闫髽I(yè)很難度過，如果行業(yè)周期依然延續(xù)，很多央企和國企也會(huì)撐不下去?！?/p>