??9月13日，金地集團股份有限公司（以下簡稱“金地集團”，600383.SH）召開了上半年的業(yè)績說明會，新政的效果、公司如何應(yīng)對短債壓力等是投資者們關(guān)注的焦點。

??“隨著核心一二線城市‘認房不認貸’相繼落地，相信對改善型需求有積極影響，整體新房成交規(guī)模有望企穩(wěn)?！苯鸬丶瘓F董事長凌克表示，政策釋放將帶來一系列銷售窗口期，但市場短期內(nèi)系統(tǒng)性、全面重回上行通道是小概率事件，“預(yù)計在行業(yè)實現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)前仍將持續(xù)出臺刺激政策。”

??截至6月末，金地集團剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.1，短債規(guī)模超過400億元，管理層沒有回應(yīng)具體的償債安排，只表示將努力探索更多的融資方式，根據(jù)資產(chǎn)狀況和公司經(jīng)營情況開展融資工作。

??經(jīng)營的壓力已有所體現(xiàn)。9月8日，金地集團在公告中透露管理層放棄提取2022年度長期激勵基金，且擬終止2002年開始實施的《長期激勵制度管理辦法》。

??“當前需求端政策支持的力度非常大”

??2023年上半年，金地集團實現(xiàn)合約銷售金額858.2億元，同比下降14.7%，營業(yè)收入368.6億元，同比增加31.1%，實現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤15.32億元，同比下降22.24%。期內(nèi)整體毛利率約16.6%，同比下降5.6個百分點，凈利率6.2%，同比下降5.9個百分點。

??對于收入提升、凈利潤卻下降的問題，金地集團總裁黃俊燦解釋，營業(yè)收入提升主要是因為達到交付結(jié)轉(zhuǎn)條件的項目增加，“當前行業(yè)整體盈利均出現(xiàn)較大幅度下滑，公司利潤總額同樣出現(xiàn)一定幅度的下降?！倍?6.6%的綜合毛利率也是行業(yè)主流的收益水平。他表示，未來金地集團將隨行就市調(diào)整價格策略，關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全，繼續(xù)擇優(yōu)投資，提高投資質(zhì)量，向管理要效益，從周轉(zhuǎn)水平等多個方面提升公司整體利潤表現(xiàn)。

??關(guān)于拿地，凌克年初就曾對外表示：“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落?！蓖嘎督鸬丶瘓F今年要主動把握土地投資機會，努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資。

??上半年，該公司在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市獲取了幾個地塊，項目總投資額約119億元，新增總土地儲備約85萬平方米。但從0.14的拿地銷售比來看，投資的態(tài)度仍較為謹慎。黃俊燦表示，下半年，金地集團將在有效控制風(fēng)險的前提下進行投資，主要挑選一線城市和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項目，將根據(jù)項目收益、項目經(jīng)營和融資現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲備。

??8月底以來，“認房不認貸”等新政陸續(xù)落地，外界很關(guān)注這些政策能否有效刺激房企的銷售?！爱斍靶枨蠖苏咧С值牧Χ确浅４?，對于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心回暖有明顯幫助?！秉S俊燦表示，金地集團的可售資源主要分布于華東、華北和華南的強一二線城市，安全性高、流動性好的資產(chǎn)有助于公司把握市場復(fù)蘇帶來的銷售彈性?！邦A(yù)計公司憑借優(yōu)質(zhì)的城市布局和靈活的經(jīng)營管理舉措，有望實現(xiàn)銷售業(yè)績依然保持在行業(yè)前列?！?/p>

??據(jù)其介紹，金地集團后續(xù)主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強二線城市，這些城市的市場需求基礎(chǔ)相對較好，目前也陸續(xù)有調(diào)控放松政策出臺，預(yù)計銷售會有較好表現(xiàn)。例如，9月11日，杭州浦沿新項目首開售罄，錄得了12億元的銷售額。

??今年上半年，遠洋集團出現(xiàn)短期流動性問題，令同為保險公司控股的金地集團也備受關(guān)注。業(yè)績說明會上，投資者問及了該公司自持物業(yè)的抵押融資空間是否已經(jīng)用足，是否已經(jīng)采用商票作為采購支付手段，以及是否考慮重啟債券發(fā)行以應(yīng)對明年的債券集中到期償付壓力等問題，管理層并未給予清晰的回復(fù)，但表示會努力優(yōu)化現(xiàn)金流管理水平。

??實施了21年的激勵制度被終止

??業(yè)績說明會召開5天前，金地集團公布了董事會第四十六次會議的決議，《關(guān)于放棄提取2022年度長期激勵基金的議案》《關(guān)于終止<長期激勵制度管理辦法>的議案》獲通過。

??金地集團是較早實施股權(quán)激勵計劃的房企之一，2003年4月，該公司股東大會審議通過了《關(guān)于公司長期激勵制度實施方案》并授權(quán)董事會制定《長期激勵制度管理辦法》，于2002年度起實施該長期激勵制度。據(jù)了解，金地集團采用的是延期支付計劃與股份增值權(quán)計劃相結(jié)合的長期激勵模式。延期支付計劃即每年確定一個合理的公司業(yè)績目標，如果激勵對象經(jīng)過努力后實現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績目標，則根據(jù)業(yè)績表現(xiàn)提取一定的激勵基金對激勵對象進行獎勵，激勵基金遞延支付。股份增值權(quán)計劃即在實現(xiàn)公司業(yè)績目標的前提下授予激勵對象一定數(shù)量的增值權(quán)，一定期限后被授予對象可以行權(quán)，獲得公司每股凈資產(chǎn)上升（扣除經(jīng)營形成的凈資產(chǎn)增值）所帶來的收益，由公司支付現(xiàn)金。

??其激勵對象為高級和中層管理人員、分子公司經(jīng)營者及有突出貢獻的核心骨干，業(yè)績目標為剔除非經(jīng)營性因素的影響后凈資產(chǎn)收益率達到“考核年度中國A股市場中按上市公司行業(yè)分類指引屬于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（J01）的上市公司凈資產(chǎn)收益率的算術(shù)平均值”與“銀行同期貸款年利率”孰高者。

??公開信息顯示，2002年、2003年及2005年，長期激勵基金的提取比例超出了當年金地集團凈利潤的12%。2016年至2019年，該公司提取的長期激勵基金分別為6億元、7.09億元、8.63億元、7.5億元，占當年凈利潤的6.99%、7.48%、7.14%、4.8%。

??2020年12月，金地集團的股東大會通過了《關(guān)于修訂公司長期激勵制度實施方案的議案》。在業(yè)績目標對標公司方面，增加了港股上市房企，對管理層的考核要求有所提升，激勵基金的提取比例則有一定幅度下降。更重要的是增加了激勵基金的回撥要求，若未達到業(yè)績目標，激勵對象要按照超額累進法回撥激勵基金。

??2020年及2021年，該公司提取的長期激勵基金均為6.89億元，分別占當年凈利潤的4.5%、5.3%。2022年，金地集團實現(xiàn)了91.7億元凈利潤，也可提取長期激勵基金。但考慮到當前行業(yè)現(xiàn)狀，管理層提議放棄提取2022年度長期激勵基金。

??至于終止這份激勵計劃，金地集團的說法是，房地產(chǎn)行業(yè)正在向新的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，員工考核和激勵模式也需要根據(jù)行業(yè)新發(fā)展模式做出重大調(diào)整，未來將擇機再行研究新的員工考核與激勵模式。

??有投資者表示，不用再給管理層發(fā)獎金，意味著每年可以給金地集團節(jié)省數(shù)億元的凈利潤，屬于利好。也有聲音認為終止激勵計劃是因為激勵基金有回撥要求，鑒于當前的市況，管理層存在回撥獎金的風(fēng)險。